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Hola.Se puede rescindir un contrato de alquiler de local comercial por fuerza mayor? Soy inquilino autónomo (cafeteria) y no voy a poder pagar los alquileres en varios meses. Mejor salir del local.gracias. un saludo

Buenas. La cuestión que plantea no es tan clara y sencilla como podría parecer y está generando debates respecto a las consecuencias del cierre de los locales comerciales, de ocio y de restauración, decretado por el RDL 463/2020 de 14 de marzo de estado de alarma .

No obstante lo anterior, la posición mayoritaria se decanta por la imposibilidad sobrevenida que facultaría al arrendatario para instar la resolución del contrato por la vía del art. 1124 CC, o bien por la aplicación de la doctrina de la figura jurídica de la cláusula rebus sic stantibus.

En resumen, las opciones que tiene son:

1. La suspensión del contrato amparándose en la situación de fuerza mayor derivada del Covid-19.

2. Solicitar del arrendador una quita, aplazamiento o pago fraccionado de la renta pactada.

Espero haberle servido de ayuda. Si necesita más información por favor no dude en contactar con nosotros. Email: gerardkman@gmail.com
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He oido que mientras que dure el estado de alarma, el arrendatario de un local comercial estarÁ exonerado del pago de la mensualidad apoyándose en el articulo 1105 por fuerza mayor en aplicación de la doctrina rebuc sic stantibus.
Sabeis si puede ser ilegal cobrar el alquiler durante el estado se alarma? Gracias

Buenas tardes:

No solo no es ilegal sino que es perfectamente legítimo cobrar el alquiler. No existe ninguna medida adoptada en el sentido de "exonerar de pago de las mensualidades" en contratos de arrendamiento de local comercial adoptada de forma extraordinaria por el gobierno en el actual estado. En definitiva, ese tipo de contratos deben cumplirse conforme a su literalidad. Lo que Ud. indica haber oído no es más que una interpretación jurídica como argumento para abordar los incumplimientos contractuales que deriven de la situación actual. No existe jurisprudencia por casos similares, por motivos obvios, ya que nos encontramos ante una situación absolutamente nueva para todos, por lo que veremos cómo fallan los tribunales en relación con ese argumento en unos meses.

Espero haberle resuelto la duda.

Para cualquier otra cuestión, le dejo mis datos.

gonzaloayoabogado@icasv-bilbao.com

www.gonzaloayoabogado.com

Un cordial saludo.
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Nuestra hija ha nacido el 28 de marzo, en periodo de cuarentena. Desde registro civil nos dicen que ahora mismo ismo sólo hacen certificados de defunciones. Sin el certificado de nacimiento no podemos hacer los trámites en el Inns y solicitar las prestaciones de baja por paternidad y maternidad. ¿Podemos tener algún tipo d e problema por demora en los pazos de presentación de solicitudes?
Gracias

Buenos días Adolfo. Según las medidas actuales adoptadas de suspensión de plazos y actuaciones judiciales y mantenimiento de los servicios esenciales en la administración de justicia, se establece en cuanto al Registro Civil que: El Registro Civil prestará atención permanente durante las horas de audiencia. En particular, deberán asegurar la expedición de licencias de enterramiento, las inscripciones de nacimiento en plazo perentorio y la celebración de matrimonios del artículo 52 del Código Civil.

Por tanto, en el caso de los nacimientos, hay diez días para inscribir al recién nacido, y se puede hacer desde el mismo hospital. Si no se hace en ese plazo, quedará en suspenso por la situación sanitaria. Si necesita más información o necesita que le asesoremos, por favor no dude en contactar con nosotros. Email: gerardkman@gmail.com. Un saludo.
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Sobre el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgent .... económico para hacer frente al COVID-19. Estaba a la espera de fecha de lanzamiento de un desahucio, ya sentenciado y transcurrido el periodo voluntario para que dichos “okupas” dejaran mi domicilio. No tienen contrato directo conmigo. Mi arrendataria le subalquiló las habitaciones y ésta se marcho, dejando a estos okupas dentro sin un contrato. Mi duda es, según el Real decreto se suspenden los lanzamientos .. per, estos trámites ya iniciados que están a la espera de fecha se verán afectados o es solo para inquilinos que se vean sorprendidos por esta crisis sanitaria?
Entiendo que mi desahucio sí deberá cumplirse, el impago de esta gente no es por una situación sobrevenida de esta crisis, si no que son unos caras que llevan años sin pagar. Sería aprovechar que pisuerga pasa por Valladolid.

Buenos días Lorena,
Por lo que se extrae de tu consulta, aunque no tuviesen contrato directo contigo si lo tenían con la subarrendadora por lo tanto se entiende que tenían justo título y no son unos “okupas” en el sentido penal de la palabra (usurpación ilegal de vivienda-Delito leve art,. 245 CP).
En este sentido, entiendo que pueden acogerse al art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y siempre y cuando, como bien apunta la compañera (Rocío) si acreditan encontrarse en situación especial de vulnerabilidad del art. 5 de dicho RD, esto es:

Artículo 5. Definición de la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual.
1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Todo esto lo tendrían que acreditar con documentación y la última palabra para acordar la suspensión o no la tendría el Letrado de la Administración de Justicia.

Por lo tanto, aunque en un principio si podrían acogerse a estas medidas extraordinarias no les va a resultar (y sobre todo por lo que cuentas en tu consulta) fácil acreditar la situación de vulnerabilidad y por ende que el Letrado de la Administración de Justicia acepte la suspensión.
Para cualquier aclaración o nuevas consultas quedo a tu entera disposición.

Javier Adriaensens Pérez
Abogado
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Tengo un supuesto práctico y me gustaría saber si me podrían dar su opinión sobre si debo reclamar 3, 4 o 5 mensualidades.

Teniendo en cuenta que me pone que mi inquilino debe 3 mensualidades pagaderas los 5 primeros días de cada mes. Después de no hacer caso a los requerimientos verbales, el día 5 de mayo nuestro cliente decide enviar un burofax tras consultarlo con nosotros y lo recibe el día 7 de mayo. Estamos a día 10 de junio y seguimos sin recibir dichas cantidades. Por ello, hoy 10 de junio se interpone demanda de desahucio acumulada a reclamación de cantidades.

Si me podrían decir cuánto debería reclamar, por favor. Muchas gracias

Buenas tardes Kevin:

En los asuntos de Desahucio con reclamación de cantidad en burofax se deben reclamar las cantidades que se deban hasta ese preciso momento y las posteriores que se puedan devengar, por lo que no quedaría ninguna cantidad sin cubrir. Esta bien que hayas esperado hasta el 10 de junio ya que de ese modo han pasado 1 mes desde la comunicación y por lo tanto el inquilino no tendría derecho a enervar el mismo ( El derecho de enervación es un derecho que tienen los inquilinos y que solo se puede dar 1 vez en el contrato y que consiste en que si paga todo lo que debe se archiva el desahucio)

En resumen debes pedir Febrero, Marzo , Abril, Mayo y Junio (y todas las que se puedan devengar en el transcurso del procedimiento)

Cualquier duda me dices.

Un saludo
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Buenas tardes
Necesitamos ayuda respecto a una reclamación que nos hace una clínica privada.
Tenemos seguro privado y el traumatólogo nos hace informe para una operación de rodilla de ligamento (artroscopia para plásticas liagmentosas según informe )
Nuestro seguro nos hace la autorización y después de tres meses nos reclama la clínica el importe del banco de tejidos que han empleado en la operación. No somos médicos y en ningún momento nadie nos informa de que eso no lo cubre la compañia...
De quien ha sido el fallo? Quien debería habernos dicho que debíamos pagarlo nosotros?
Muchas gracias
Un saludo

Hola;

¿Han mirado si en la póliza de su seguro se excluye específicamente el implante de tejidos obtenidos del banco? Si nada dice, claramente debe pagarlo la aseguradora; si, por lo contrario, lo específica en su contrato, da igual que no le hayan advertido anteriormente, tendrán que hacerse cargo ustedes.

Esperamos le haya servido de ayuda.

Un saludo

M&S
Abogados

Leganés

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Buenos días, soy propietario de locales comerciales de restauración y debido a la situación que estamos viviendo por el coronavirus uno de mis inquilinos ha dejado de pagarme la renta de marzo y otro dice que suspende el pago desde abril. En el primer caso me gustaría resolver el contrato por problemas anteriores. En el segundo me gustaría llegar a un acuerdo. Qué me aconsejan y cómo debo proceder? Me han hablado de la cláusula rebus sic stantibus. Gracias

Estimado Manu;

Efectivamente la doctrina se puede aplicar mediante la clausula rebus sic stantibus o pacta sunt servanda reflejado entrer otros en los arts. 1091 1256 Cc,en los que no sólo obliga al cumplimiento, pero éste principio tiene sus limitaciones en caso de fuerza amyor cómo es el caso, en éste casoo cesa la posibilidad de recalamación por daños y perjuicios(art. 1105 y puede extinguirse la obligación del asunto debido sin culpa del deudor(art. 1182 Cc) o de la imposibilidad de la obligación de hacer(art. 1184 Cc)
En cualquier caso en situaciones de crisis severa o de fuerza mayor cómo es el caso, siempre cabe la posibilidad de prorrogar los plazos para dar cumplimiento.
Piense que en éstos casos no se puede dar resolucion al contrato sinalagmático al amparo del artc. 1124Cc, ni a la exigencia de daños y perjuicios(art.1105Cc).
Debe buscar solución amistosa hasta que finalice el estado de alarma.

Si lo desea,podemos ejercitar una acción de mediación entre sus inquilinos y usted.

Esperamos le ahya sido de utilidad la información recibida.

Reciba saludos cordiales.
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qué puedo hacer si mi familia tiene un terreno en hidalgo pero lo descuidaon y al ir nos topamos que ya habían construido? gracias

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