Vicios ocultos: qué son, cómo reclamarlos y plazos legales
¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son defectos no visibles en un bien —ya sea inmueble o mueble— que comprometen su utilidad o valor y que ya existían en el momento de la compraventa, aunque el comprador no los haya detectado al adquirirlo. Si hubiera tenido conocimiento de ellos, no habría comprado el bien o habría pagado un precio menor.
Aunque el término se usa principalmente en compraventas, también puede aplicarse en contratos de alquiler, cuando el arrendatario descubre defectos graves tras ocupar la vivienda.
¿Dónde se regulan los vicios ocultos?
Los vicios ocultos están regulados en el Código Civil español, concretamente en los artículos 1484 a 1490. Estas normas establecen las condiciones para reclamarlos, los tipos de acciones disponibles y los plazos para ejercerlas.
Requisitos para considerar un defecto como vicio oculto
Para que un defecto sea considerado vicio oculto, debe cumplir con las siguientes características:
- Preexistente a la compraventa: el defecto debe haber existido antes de la entrega del bien.
- No visible o detectable: no debe haber sido detectable mediante una inspección razonable.
- De cierta gravedad: debe afectar significativamente el uso o destino del bien.
💡 Ejemplo práctico: En una vivienda, humedades ocultas, goteras o fallos estructurales pueden ser considerados vicios ocultos. No lo serían defectos menores o estéticos fácilmente apreciables.
Además, si el comprador es un profesional del sector, como un mecánico en el caso de un coche o un arquitecto en una vivienda, puede perder la protección por vicios ocultos si el defecto era razonablemente detectable para él.
¿Cómo reclamar los vicios ocultos?
La ley contempla dos vías dentro de la acción de saneamiento:
1. Acción redhibitoria
La acción redhibitoria permite resolver el contrato, devolviendo el bien y recuperando el importe pagado, incluidos los gastos derivados de la operación.
2. Acción quanti minoris
La acción quanti minoris permite reducir el precio pagado de forma proporcional al defecto del bien. Generalmente requiere una valoración técnica o prueba pericial.
Ambas están contempladas en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil. Si se demuestra que el vendedor conocía los defectos y los ocultó intencionadamente, puede reclamarse una indemnización adicional por daños y perjuicios.
¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos?
El plazo legal para reclamar es de 6 meses desde la entrega del bien. Este plazo es de caducidad, no de prescripción, lo que significa que no se puede interrumpir.
Una vez transcurrido ese plazo, el comprador solo podrá iniciar otras acciones legales —como la resolución por incumplimiento contractual según el artículo 1124 del Código Civil— si se cumplen los requisitos.
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Diferencias entre vicios ocultos y defectos constructivos
Es clave no confundir los vicios ocultos con los defectos constructivos o vicios ruinógenos. Estos últimos se encuentran regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y aplican especialmente a viviendas nuevas o recientemente construidas.
Plazos de garantía según el tipo de defecto (LOE, artículo 17.1)
- 10 años: daños estructurales que afecten a cimentación, vigas, muros de carga, etc.
- 3 años: defectos que comprometan la habitabilidad (humedades, ventilación, aislamiento).
- 1 año: defectos estéticos o de acabado.
El plazo para reclamar por estos daños es de 2 años desde que se manifiestan (art. 18 LOE). A diferencia de los vicios ocultos, estos defectos suelen estar cubiertos por los agentes de la edificación (constructor, promotor, arquitecto, etc.).
¿Qué hacer si encuentras vicios ocultos en una vivienda?
Antes de iniciar cualquier reclamación legal:
- Documenta los defectos con fotos, informes técnicos o actas notariales.
- Solicita una valoración pericial para evaluar el alcance del problema.
- Consulta con un abogado especialista en derecho inmobiliario.
✅ Un buen asesoramiento legal puede marcar la diferencia entre ganar o perder una reclamación por vicios ocultos.
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