Guías legales
>Inmobiliario
>Enfiteusis: Qué es, derechos, obligaciones y extinción según el Código Civil
Enfiteusis: Qué es, derechos, obligaciones y extinción según el Código Civil
La enfiteusis, también conocida como censo enfitéutico, es un contrato del derecho civil e inmobiliario mediante el cual el propietario de un bien cede a otra persona el dominio útil a cambio de un canon periódico. Este contrato permite al enfiteuta disfrutar de los frutos del bien y realizar transacciones, mientras que el dueño directo mantiene la propiedad subyacente.
Generalmente, la enfiteusis recae sobre fincas o inmuebles y se establece por periodos muy largos o incluso perpetuos, estando sujeta a posibles embargos, hipotecas u otras ejecuciones judiciales.
Sujetos que intervienen en la enfiteusis
En este contrato intervienen principalmente dos figuras:
1. Concedente o propietario
Es el dueño directo del bien, quien cede el derecho real de uso a cambio de un canon. Debe cumplir con los requisitos legales para enajenar la propiedad y establecer el contrato.
2. Enfiteuta
Recibe el derecho real de uso y disfrute. Puede percibir los frutos del bien, venderlo, donarlo o permutarlo, siempre que tenga capacidad legal para aceptar este derecho, según el artículo 1635 del Código Civil.
Características principales de la enfiteusis
- Bienes inmobiliarios: mayormente tierras agrícolas u otras propiedades físicas.
- Perpetuidad: el derecho otorgado suele ser por tiempo indeterminado.
- Transmisible: se puede transferir a terceros mediante herencia o título oneroso.
- Prescriptible: tanto las pensiones como el capital de censos son prescriptibles (artículo 1620 del Código Civil).
- Contrato oneroso: implica una contraprestación económica y establece derechos y obligaciones para ambas partes.
Derechos y obligaciones del concedente y del enfiteuta
Derechos y obligaciones del propietario
- Percibir la contraprestación económica o en frutos del bien.
- Exigir el reconocimiento periódico de su derecho.
- Recuperar la propiedad plena ante incumplimientos de pago durante tres años.
- Percibir el laudemio si está establecido en el contrato.
- Recuperar la finca si el enfiteuta fallece sin herederos.
Derechos y obligaciones del enfiteuta
- Hacer uso y disfrutar del bien como propietario.
- Disponer de las ganancias libremente.
- Constituir gravámenes voluntarios perpetuos con autorización del dueño.
- Pagar la pensión o canon pactado, impuestos correspondientes y, si aplica, el laudemio.
¿Qué es el laudemio?
El laudemio es un pago que el enfiteuta realiza al propietario al enajenar el bien, cuando así se establece en el contrato.
- Si no se fija un monto específico, suele calcularse como 2% del precio de venta.
- Se aplica en las enajenaciones a título oneroso de fincas enfitéuticas, siempre que esté estipulado expresamente (artículos 1644 y 1645 del Código Civil).
Formas de extinción de la enfiteusis
La enfiteusis puede extinguirse de varias maneras:
- Redención del enfiteuta: adquiere el dominio pleno pagando el valor total del bien (artículo 1651).
- Comiso: el propietario recupera la propiedad ante impago de tres años, incumplimiento de condiciones o deterioro grave del bien (artículos 1648-1650).
- Mortis causa: fallecimiento del enfiteuta sin herederos (artículo 1653).
- Expropiación forzosa: por utilidad pública o por partes del inmueble.
Conclusión
La enfiteusis es un contrato que permite al enfiteuta disfrutar y disponer de un bien durante un periodo prolongado o perpetuo, mientras que el propietario mantiene el dominio directo y percibe un canon. Es un contrato oneroso, transferible, prescriptible y regulado por el Código Civil español, con formas claras de extinción para proteger los derechos de ambas partes.
Para redactar, gestionar o reclamar en contratos de enfiteusis, es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que garantice la correcta formalización y protección de derechos.
¿Buscas un abogado especializado en derecho inmobiliario?
En nuestra red contamos con abogados inmobiliarios de confianza en toda España, que pueden asesorarte en la redacción de contratos, reclamaciones o resolución de conflictos relacionados con la enfiteusis.