Ejecución hipotecaria y cómo detenerla: Guía completa

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso mediante el cual se recuperan las deudas pendientes de un préstamo hipotecario. Esta acción suele ser emprendida por la entidad bancaria, que actúa como acreedor, cuando el deudor no cumple con sus obligaciones contractuales durante un período determinado. En algunos casos, puede llegar incluso al embargo del inmueble y al desahucio. Solicítanos presupuesto para paralizar la ejecución hipotecaria.

¿Qué se cobra a través de la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria se utiliza para recuperar el capital pendiente que ha vencido y que aún queda por pagar hasta que se complete el plazo del préstamo hipotecario. Además, se incluyen los intereses de demora aplicables en cada situación específica.

Proceso de la ejecución hipotecaria

El banco no puede iniciar una ejecución hipotecaria de inmediato debido al impago de una sola cuota. Existen pasos a seguir en este proceso:

Aplicación del vencimiento anticipado

Primero, el banco debe aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que le permite rescindir el contrato en caso de incumplimiento por parte del deudor. Esta cláusula puede activarse en situaciones específicas, como:

• Si el deudor adeuda al menos 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca, cuando está en la primera mitad del plazo de devolución.
• O bien, si el deudor debe al menos 15 cuotas o el equivalente al 7% del importe de la hipoteca, cuando se encuentra en la segunda mitad del plazo de devolución. La entidad bancaria debe notificar al deudor con al menos un mes de antelación sobre las cantidades adeudadas y su intención de iniciar la ejecución hipotecaria si es necesario.

Presentación de la demanda de ejecución

Tras aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el banco puede presentar una demanda ejecutiva en el juzgado para iniciar la ejecución hipotecaria. El juzgado competente será el de primera instancia en la localidad donde se encuentra el inmueble.

Notificación de la demanda al deudor

El siguiente paso es que el juzgado notifique al deudor sobre la demanda, instándolo al pago de las cuotas impagadas, el capital pendiente, los intereses de demora y los costos procesales.

Certificación de cargas

Luego, el juez solicitará un certificado de cargas al Registro de la Propiedad, que acredita la existencia de la hipoteca y otras cargas sobre la vivienda.

Convocatoria y celebración de subasta

Una vez obtenida la certificación de cargas, se programará una fecha y hora para la subasta. La convocatoria se publicará en el tablón de anuncios del ayuntamiento, el Registro de la Propiedad y el juzgado, además de aparecer en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El inmueble se subastará en línea en el portal virtual de subastas del BOE al mejor postor, con un valor inicial igual al indicado en la escritura de la hipoteca, no inferior al 75% del valor de tasación.

Desahucio

Finalmente, una vez que se ha adjudicado la hipoteca, el nuevo propietario puede solicitar la entrega y posesión del inmueble. Si el antiguo propietario sigue ocupando la vivienda, se realizará un desalojo judicial.

Cómo detener una ejecución hipotecaria

Existen varias opciones para intentar detener una ejecución hipotecaria:

• Enervar la acción hipotecaria: Si es tu vivienda habitual, puedes pagar las cuotas pendientes junto con los intereses para detener la acción.
• Acuerdo con el banco: Puedes negociar una reestructuración de la deuda con el banco, lo que podría incluir plazos de pago más largos.
• Revisar cláusulas abusivas: Comprueba si tu contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas y, si es así, considera demandar al banco.
• Código de Buenas Prácticas: En caso de dificultades económicas significativas, podrías acogerte a este código, que podría llevar a una reducción de la hipoteca.
• Colectivo vulnerable: Después de la subasta, puedes intentar evitar el desahucio certificando que eres parte de un colectivo vulnerable, lo que podría permitirte vivir en la propiedad durante dos años en régimen de alquiler.

Consejos para evitar una ejecución hipotecaria

Para prevenir una ejecución hipotecaria, considera seguir estos consejos:

• No te endeudes más allá de tus posibilidades. Asegúrate de que la cuota de la hipoteca no supere el 35% de tus ingresos mensuales familiares, como recomienda el Banco de España.
• Evita contratar una hipoteca variable. Las hipotecas de tasa fija pueden brindarte estabilidad en los pagos.
• Haz un taller sobre Educación Financiera y aprende nociones básicas para evitar problemas financieros.
• Si tienes deudas adicionales sin pagar, investiga si cumples con los requisitos de la Ley de la Segunda Oportunidad para cancelar las deudas y posiblemente salvar tu vivienda.

Seguir estas pautas puede ayudarte a evitar una ejecución hipotecaria antes de que se convierta en un problema.