Pregunta de Leticia sobre Herencias en Valladolid

Buenos días,
Cuando mi abuela falleció desheredó a sus nietos haciendo heredera universal a su única hija viva, mi tía. En su día el abogado (malamente), nos aconsejó no impugnar el testamento y llegar a un acuerdo con mi tía para que nos hiciese una donación de la parte que nos correspondía. Así se hizo y escrituramos en el año 2012.
No fuimos al registro en su día, ella sí y lo hemos hecho en la actualidad cuando nos hemos encontrado con que ella vendió su parte de una finca proindiviso y en el registro nos deniegan la inscripción de ese derecho por estar inscrito por la donante en favor de persona distinta, artículo 20 Ley Hipotecaria.
Qué quiere decir esto? Hemos perdido la donación? Cómo puede ser y cómo tenemos que proceder?
Tenemos una casa también y en el porcentaje de participación de ella se le ha sumado nuestra donación y a nosotros se nos quita. Gracias
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