Pregunta de Leticia sobre Herencias en Valladolid
Buenos días,
Cuando mi abuela falleció desheredó a sus nietos haciendo heredera universal a su única hija viva, mi tía. En su día el abogado (malamente), nos aconsejó no impugnar el testamento y llegar a un acuerdo con mi tía para que nos hiciese una donación de la parte que nos correspondía. Así se hizo y escrituramos en el año 2012.
No fuimos al registro en su día, ella sí y lo hemos hecho en la actualidad cuando nos hemos encontrado con que ella vendió su parte de una finca proindiviso y en el registro nos deniegan la inscripción de ese derecho por estar inscrito por la donante en favor de persona distinta, artículo 20 Ley Hipotecaria.
Qué quiere decir esto? Hemos perdido la donación? Cómo puede ser y cómo tenemos que proceder?
Tenemos una casa también y en el porcentaje de participación de ella se le ha sumado nuestra donación y a nosotros se nos quita. Gracias
Respuestas de abogados especializados
La denegación parece responder al principio de tracto sucesivo: para inscribir vuestra adquisición, el Registro debe reflejar una cadena coherente de titularidades. Si vuestra tía inscribió después una venta o transmisión de la finca a favor de un tercero sin que antes constara vuestra donación, el registrador no puede inscribir ahora un derecho que contradice lo ya publicado. Esto no significa automáticamente que la donación haya desaparecido o sea nula, pues la escritura sigue produciendo efectos entre quienes la firmaron, pero sí puede complicar mucho su eficacia frente al comprador inscrito, especialmente si actuó de buena fe.
La solución depende de extremos esenciales: el contenido exacto de la donación y sus porcentajes, las fechas de las escrituras y presentaciones registrales, si la finca vendida era la misma cuota donada, quién compró y en qué condiciones, y las notas simples e historiales de ambas fincas. Respecto de la casa, habrá que comprobar si se produjo una inscripción errónea, una adjudicación distinta de la pactada o una modificación posterior. Podría ser necesario pedir rectificación registral, reclamar frente a la donante o analizar acciones respecto de la transmisión, según la documentación. Conviene que consultes con un abogado para revisar todas las escrituras y la información registral completa.
Equipo LexGoApp
Abogados especialistas en Herencias
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