¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es la oportunidad de un inquilino o arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago. Esta facultad es conferida por la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 22.4). Asimismo, es necesario cumplir con determinados requisitos como plazos y límites.

La normativa actual dispone en qué casos procede una paralización de un desahucio, así como las diferentes respuestas que se pueden brindar a una demanda. El arrendatario cuenta también con sus propios derechos para evitar que una enervación tenga lugar.

¿Cómo funciona la enervación del desahucio?

Cuando el arrendador presenta una demanda por impago de la renta y otras cantidades que se hayan pactado en el contrato, se enerva el desahucio con el pago correspondiente.  

El arrendatario dispone de un plazo de 10 días hábiles para saldar la deuda y evitar el fin del contrato. Además de pagar los valores reclamados en la demanda, se deben cancelar los que se vayan devengando desde la interposición de la misma.

Para determinar el importe final a pagar dentro del plazo establecido, es fundamental analizar las cláusulas del contrato. Un simple cambio en las cláusulas equivale a una gran diferencia económica en la enervación del desahucio.

La normativa vigente especifica que solo es posible hacer uso de este derecho una única vez durante el contrato. Es decir que, si ya ha sido beneficiado en meses anteriores, no podrá evitar el desahucio con esta herramienta.

También se considera enervación del desahucio cuando el arrendatario ha realizado el pago requerido antes de la notificación del juzgado, pero después de la demanda.

¿Por qué vías se puede proceder al pago de los importes reclamados?

El arrendatario puede liquidar las rentas y cantidades adeudadas de la misma manera que lo venía haciendo por contrato. También tiene la opción de realizar una consignación notarial o judicial.

¿Qué sucede tras la enervación del desahucio?

El contrato se mantiene vigente y ya no habrá oportunidad para volver a hacer uso de esta herramienta legal. Es decir, la ley solo nos permite utilizar la enervación del desahucio para evitarlo mediante el pago de las cantidades debidas una única vez.

Por otro lado, el arrendatario deberá abonar las costas del procedimiento. Esto incluye honorarios de abogados, notificaciones judiciales, documentos y gastos generados por el proceso judicial en sí.

¿En qué casos no procede la enervación del desahucio?

El arrendatario no podrá hacer uso de esta facultad cuando:

• Ya haya hecho uso con anterioridad de la enervación durante el contrato. En una segunda demanda no podrá evitar la resolución del contrato por impago.

• Si el arrendador ha realizado un requerimiento del pago dentro de los 30 días previos a la interposición de la demanda, a través de medios fehacientes y comprobables y sin que haya obtenido el pago reclamado.

• El pago de la renta y cantidades debidas se realiza superado el plazo de 10 días hábiles que establece la Ley.

¿Cómo debe ser la notificación de requerimiento de pago para evitar la enervación?

Como hemos visto, uno de los motivos que exceptúan la posibilidad de evitar el desahucio, es un requerimiento de pago presentado por el arrendatario. Para que los Tribunales lo tomen como válido debe:

• Ser emitido por un medio fehaciente, es decir que se pueda comprobar la recepción del arrendatario.

• Contener el requerimiento de pago de renta o las cantidades asimiladas.

• Hacer referencia a rentas o cantidades debidas vencidas.

• Haber transcurrido el plazo de 30 días que prevé la ley

• No haber recibido el pago requerido por parte del arrendatario.

Formas de responder en una demanda por desahucio

La enervación del desahucio es una de las alternativas que tiene el arrendatario para responder a una demanda. Las otras opciones serían:

• Contestar a la demanda presentando alegaciones propias con el fin de demostrar que tales cantidades requeridas no son correctas.

• Hacer lo que se solicite en la demanda, es decir desalojar la finca o bien urbano arrendado y pagar al arrendatario.

Etapas hasta llegar a una enervación del desahucio

En primer lugar, debe existir un contrato de alquiler en el cual dos personas, arrendatario y arrendador, se comprometen en el arrendamiento de una vivienda.

El arrendatario incumple con los pagos de la renta o de otras cantidades asimiladas, como el suministro eléctrico. Esto genera que la otra parte esté en disconformidad y desee recuperar su inmueble.

Con el asesoramiento de un abogado, el propietario decide presentar una demanda de recuperación de la vivienda y pago de las rentas y cantidades adeudadas. Es posible también que se solicite solo una de las dos, pero lo frecuente es demanda por ambas.

El juzgado en el cual se presenta la solicitud notifica al arrendatario y exige el pago de la deuda en el plazo establecido. Frente a esta comunicación se puede contestar con oposición (comienza un juicio), pagar en tiempo y forma (enervación), o aceptar la demanda y cumplir con el requerimiento (no será necesario el juicio).

Para concluir

En definitiva, la enervación del desahucio otorga una única oportunidad al arrendatario para evitar ser desalojado de la vivienda que alquila por falta de pago. Podrá hacer uso de esta facultad siempre que se cumplan los requisitos legales.

Para el arrendador, significa cobrar los saldos que su inquilino tiene pendientes bajo costas a cargo del deudor, siempre que el retraso en los pagos no haya sido responsabilidad del propietario arrendador.

Si no deseas perder la vivienda que alquilas y debes rentas o si eres propietario y no logras que tu inquilino pague las rentas debidas, rellena de manera gratuita nuestro formulario y te pondremos en contacto con dos abogados de tu zona, con experiencia en enervación del desahucio.