Desahucio express: la guía definitiva

“Desahucio express” no es más que el nombre comercial del procedimiento de desahucio desde que entró en vigor la ley 5/2018. Esta norma agiliza los trámites de desahucio, facilitando que el propietario recupere su vivienda cuando estuviera ocupada o el inquilino no pagara sus rentas.

Del mismo modo trato de introducir ciertas medidas de protección social para los okupas que lo fueran por necesidad. En esta guía vamos a hablarte de cómo ha quedado el proceso de desahucio (desahucio express, como se conoce ahora) para que puedas recuperar tu vivienda en caso de que te hayas visto desprovista de ella.

¿Qué es el desahucio express?

El desahucio es el procedimiento por el cual solicitamos el auxilio de las autoridades para expulsar a los habitantes ilegítimos de nuestra vivienda y recuperarla. Este proceso ha sido tradicionalmente criticado. Como veremos más adelante, es necesario recurrir al mismo para recuperar un inmueble. El problema es que hasta la entrada en vigor de la nueva ley podías tardar más de un año (en los mejores casos) en recuperar tu casa.

Al agilizar los trámites se consiguió reducir este plazo, aunque todavía tendrás que invertir unos meses si quieres promover un desahucio express. Esto se debe a que uno de los factores más importantes para tramitar este procedimiento es la carga de trabajo del juzgado competente.

En definitiva, un desahucio es una acción judicial promovida por medio de demanda, en la cual podemos solicitar al juzgado:

• Que expulse a los ocupantes de nuestra vivienda.

• En su caso, que tome nota del estado de la misma por si presenta daños y hay que reclamar una indemnización.

• Si el ocupante es un inquilino moroso también podremos solicitar que nos paguen las rentas debidas.

¿Cómo preparar un desahucio? 

El proceso de desahucio tiene dos variantes:

1. Aquella en la que deseamos expulsar de nuestra vivienda a quien ha accedido ilegalmente. Suele conocerse como desalojo o desahucio de okupas.

2. Y aquella en la que queremos expulsar al inquilino que permanece en nuestra casa habiendo finalizado el contrato tras un incumplimiento (generalmente, el impago de rentas).

Los trámites en uno y otro caso difieren ligeramente, pero ya nos ocuparemos de esto más adelante. La preparación de ambos litigios es la misma.

Contratar a un abogado especialista en desahucios

Como siempre que vayamos a iniciar acciones judiciales o tengamos un problema legal, el primer paso será contratar a un abogado especialista en la materia. Su asesoría incrementará nuestras posibilidades de éxito y en caso de tener que llegar a los tribunales, su asistencia será preceptiva.

Una vez contrates a tu abogado, este te indicará la documentación que debes reunir para iniciar los primeros pasos de la reclamación. Sin ánimo de sustituir su opinión, vamos a darte algunos consejos previos a la interposición de la demanda y a explicarte cómo funciona el proceso, para que sepas a qué te vas a enfrentar.

Ten en cuenta que existe libertad para la fijación de honorarios. Esto significa que el coste del proceso va a depender del “caché” de tu abogado y de la complejidad de tu situación.

Sin embargo, a modo orientativo deberías preparar unos 800 €:

• Los abogados especialistas en desahucios suelen cobrar unos 500 o 600 €. Por supuesto, los hay que trabajan por más dinero. También puedes encontrar a profesionales que ofrezcan sus servicios a través de Internet con una tarifa más reducida. Aquí es donde entra en juego el concepto “desahucio express”, que funciona como reclamo publicitario y suele conllevar una reducción de costes.

• Un procurador cobrará algo menos de 200 €. Prácticamente cualquier abogado cuenta con procuradores de confianza, de modo que nuestra recomendación es que contrates a tu procurador a través de tu abogado.

• Existen otros costes asociados a este procedimiento. Por ejemplo, tendrás que apoderar a tu procurador, lo que puedes hacer gratuitamente (apud acta) o mediante poder para pleitos (cuesta algo menos de 50 €). También necesitarás abonar algunos gastos de gestión (fotocopias, desplazamientos, dietas…) y lo más probable es que necesites a un cerrajero (cuenta entre otros 50 y 100 € extra). 

Evitar la vía de hecho

La vía de hecho (o realización arbitraria del propio derecho) es como se conoce jurídicamente a la actuación por cuenta propia prescindiendo de los cauces legales. En el caso de los desahucios, los propietarios más arrojados (o temerarios) suelen intentar echar a los ocupantes de su vivienda por su propia cuenta.

El problema es que nuestra Constitución reconoce la inviolabilidad del domicilio. Y aunque la propiedad inmobiliaria que tratas de recuperar es tuya, en ese momento se puede considerar la morada de su ocupante.

Esto significa que el okupa está protegido por un derecho fundamental (inviolabilidad del domicilio) mientras que tú solo estás protegido por un derecho constitucional (propiedad privada). El desequilibrio entre estos derechos posiciona al ocupante de la casa en una mejor situación jurídica.

Muchos propietarios acuden a la casa y la sabotean o amenaza a sus ocupantes. Otros ejemplos de vía de hecho son el acoso e incluso la violencia física. Lo más probable si procedes de estas formas es que el ocupante de tu casa termine denunciándote por la vía penal.

De modo que si te has visto privado de tu propiedad, te recomendamos armarte de paciencia. El único medio para recuperarla sin terminar multado o en prisión es promover la demanda de desahucio.

Realizar las comunicaciones correspondientes

Lo primero que te recomendará tu abogado, probablemente, será enviar un requerimiento a los ocupantes de la vivienda para que abandonen la misma. Es probable que también te recomiende llamar a la policía. El problema es que la policía no tiene ninguna competencia en esta materia, y solo puede acceder al domicilio y expulsar a sus ocupantes mediante orden judicial.

El requerimiento y el aviso policial suelen ser una herramienta de presión. Si el ocupante de la vivienda es un inquilino que se niega a abandonarla, podría recapacitar y devolverte la casa. Cuando se trate de okupas será más difícil que abandonen tu propiedad. En cualquier caso, intentada una solución extrajudicial podrás acudir a los tribunales con todas las de la ley, demostrando que has actuado en todo momento de buena fe.

El proceso del desahucio express 

El proceso de desahucio se inicia presentando una demanda. Viene regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil y sigue los trámites del juicio verbal (que es el más rápido).

En nuestra demanda deberemos acreditar la titularidad (no necesariamente propiedad) de la vivienda y que hemos intentado que el ocupante abandone el edificio voluntariamente. Solicitaremos su desalojo y, en su caso, que pague las rentas debidas.

Cuando el juzgado admita la demanda, emitirá un decreto acordando la fecha de juicio y, en su caso, de lanzamiento. El lanzamiento es el nombre jurídico para el desalojo. En la fecha y hora indicadas la comisión judicial se presentará en la vivienda junto con la policía (conviene llamar también a un cerrajero).

Asistidos por la orden judicial entrarán en la casa, desalojarán a sus ocupantes y levantarán un acta sobre el estado de la vivienda, por si necesitas iniciar una reclamación por daños y perjuicios.

La duración del desahucio express

Como ya hemos indicado, la duración del desahucio “express” dependerá de la carga de trabajo del Juzgado. El trámite es rápido desde el momento en que se admite la demanda. El problema es que puede pasar un tiempo hasta ese momento.

Actualmente, y siempre dependiendo de la ciudad donde se tramite el procedimiento, los tiempos de espera desde que se presenta la demanda de desahucio hasta que se produce el lanzamiento oscilan entre 4 y 6 meses.

Líneas de defensa frente al desahucio

El ocupante de la vivienda tendrá la posibilidad de oponerse al desahucio. Sus estrategias variarán dependiendo de si se trata de un okupa o un inquilino ilegítimo.

Quien se encuentre en la vivienda sin título alguno, poco podrá hacer para defenderse del desahucio. El juzgado le ofrecerá la posibilidad de presentar un título habilitante de su estancia en el inmueble (por ejemplo, un contrato de alquiler), pero es improbable que un okupa falsifique un documento de este tipo.

Cosa distinta ocurre con el inquilino del inmueble. Este sí dispone de varias vías de defensa.

• Si lo estamos desalojando por impagos tendrá la posibilidad de enervar la acción. Enervar la acción de desahucio significa que, previo pago de la cantidad debida, el proceso terminará sin desahucio. Esta herramienta solo puede utilizarse una vez a lo largo de la vida del contrato. Es decir, si nuestro inquilino enerva el desahucio y posteriormente vuelve a retrasarse en los pagos, podremos volver a presentar la acción de desahucio y él ya no podrá enervarla.

• También podría tratar de demostrar que no se ha producido el impago, que se están reclamando cantidades indebidas, que el contrato no ha concluido… En definitiva, si consigue demostrar que su permanencia en la vivienda es legítima nuestra acción de desahucio decaerá.

• Ten en cuenta que el hecho de que el inquilino moroso consiga librarse de la acción de desahucio (bien sea rebatiéndola o bien abandonando el edificio) todavía podrás proseguir en tu reclamación de indemnizaciones y de rentas debidas. 

El cobro de rentas e indemnizaciones

Cuando el motivo del desahucio sea el impago de rentas o su retraso, podrás exigir que estas sean abonadas. También tendrás derecho a una indemnización cuando se hayan derivado daños de la permanencia en el inmueble.

En este sentido, la indemnización funciona como lo haría tras finalizar cualquier alquiler. La única particularidad es que si se produce el lanzamiento podrás solicitar a la Comisión Judicial que levante un acta consignando el estado de la vivienda para reclamar indemnización por los daños que presente.

Es muy frecuente que el ocupante ilegítimo de la casa destroce la vivienda o arranque elementos como la instalación eléctrica, la fontanería o el mármol de la cocina antes de abandonar el inmueble. Por eso es importante que obtengas el acta de la comisión judicial al entrar de nuevo en tu casa.

En todo caso, queremos explicar cómo funciona el cobro de las rentas e indemnizaciones reclamadas. Mucha gente piensa que cuando el responsable es condenado a su pago recibirá inmediatamente el dinero. Nada más lejos de la realidad.

En la vía civil (que es la que nos ocupa) existen dos tipos de procesos:

• El proceso declarativo. Su objetivo es obtener una sentencia que determine la existencia de una deuda y la cuantifique.

• El proceso ejecutivo. Su objetivo es embargar bienes del deudor que no haya cumplido su obligación de pago, para aplicarlos a satisfacer la deuda exigida.

En definitiva, cuando terminemos el proceso de desahucio express, y siempre que hayamos reclamado cantidades durante el mismo, lo que tendremos a nuestra disposición será una sentencia declarativa.

En ella se determinará la cuantía de la deuda y se ordenará al condenado que la pague. Pero podría pasar que este no abone voluntariamente la deuda a la que ha sido condenado.

En estos casos tendremos que iniciar un proceso ejecutivo. El proceso ejecutivo se inicia mediante demanda.

Dispondremos de un plazo de cinco años desde la firmeza de la sentencia declarativa para interponer la acción ejecutiva. Para ello necesitaremos la asistencia de abogado y procurador, y si tenemos éxito el juez localizará y embargará bienes del deudor por cuantía suficiente para pagar la deuda a la que haya sido condenado.