¿Qué es la acción de saneamiento por vicios ocultos? Guía completa
La acción de saneamiento por vicios ocultos es un derecho que protege al comprador cuando el bien adquirido presenta defectos ocultos que lo hacen inservible o disminuyen su utilidad. Estos defectos deben existir en el momento de la venta y no ser evidentes a simple vista.
En este artículo te explicamos en qué consiste la acción de saneamiento, cuándo se puede reclamar y cómo se lleva a cabo el procedimiento legal. También te indicamos los plazos para reclamar y qué dice el Código Civil al respecto.
¿En qué consiste la acción de saneamiento por vicios ocultos?
La acción de saneamiento permite al comprador reclamar frente al vendedor cuando aparecen vicios ocultos en la cosa vendida. Estos defectos afectan al uso normal del bien o reducen tanto su valor que el comprador no lo habría adquirido o lo habría hecho pagando menos.
El saneamiento por vicios ocultos puede dar lugar a dos tipos de reclamación:
- Acción redhibitoria: solicitar la resolución del contrato, devolviendo el bien y recuperando el dinero pagado.
- Acción estimatoria o quanti minoris: exigir una rebaja proporcional en el precio.
¿Qué dice la Ley sobre la Acción de Saneamiento?
La acción de saneamiento por vicios ocultos está regulada en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil. Según el artículo 1484, el vendedor responde de los defectos ocultos si:
- Hacen que la cosa sea impropia para el uso al que está destinada.
- Disminuyen tanto su utilidad que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.
Además, el vendedor no será responsable de los defectos:
- Que sean manifiestos o visibles.
- Que el comprador, por su profesión o experiencia, debía conocer fácilmente.
¿Cuándo procede la Acción de Saneamiento por vicios ocultos?
Para que el comprador pueda ejercitar la acción de saneamiento, deben cumplirse tres requisitos fundamentales:
- Existencia de vicios ocultos en el momento de la venta.
- Gravedad de los defectos, que hagan inservible el bien o limiten de manera importante su uso.
- Que los defectos sean desconocidos por el comprador y no sean fácilmente detectables.
Ejemplos comunes de vicios ocultos
- En una vivienda: humedades estructurales, defectos en las instalaciones eléctricas o grietas en los cimientos.
- En un coche: averías importantes en el motor o fallos graves en el sistema de frenos.
¿Cuándo no responde el vendedor de los Vicios Ocultos?
El vendedor queda exento de responsabilidad en los siguientes casos:
- Si el defecto era visible y el comprador debió detectarlo.
- Si el defecto no existía en el momento de la venta.
- Si se estipuló expresamente en el contrato que el vendedor no responde de vicios que desconocía (artículo 1485 del Código Civil).
Sin embargo, si no hay cláusula de exoneración, el vendedor responde aunque no supiera de los defectos.
Plazo para reclamar la Acción de Saneamiento por vicios ocultos
El plazo para ejercitar esta acción es de 6 meses desde la entrega del bien. En el caso de una vivienda de nueva construcción, el plazo se amplía a 2 años.
Aspectos clave sobre el plazo:
- Es un plazo de caducidad: no se interrumpe ni siquiera por una reclamación extrajudicial.
- La reclamación extrajudicial y la demanda deben presentarse dentro del mismo plazo de 6 meses.
¿Cómo se reclama la Acción de Saneamiento?
El comprador debe seguir estos pasos para reclamar con éxito la acción de saneamiento:
1. Reclamación extrajudicial al vendedor
Antes de iniciar un procedimiento judicial, es aconsejable notificar al vendedor mediante burofax o correo certificado.
2. Informe pericial
Un perito debe elaborar un informe técnico que acredite:
- La existencia de los defectos.
- La gravedad de los vicios.
- Su repercusión en el uso o valor del bien.
3. Demanda judicial
Si no hay acuerdo, el comprador puede presentar demanda en el juzgado de primera instancia correspondiente. Deberá especificar si opta por:
- Acción redhibitoria: rescisión del contrato y devolución del dinero.
- Acción estimatoria o quanti minoris: reducción proporcional del precio.
Además, si el vendedor actuó de mala fe, el comprador puede exigir indemnización por daños y perjuicios.
¿Qué dice el Código Civil sobre la Acción de Saneamiento?
Artículo 1484 del Código Civil:
"El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina..."
Artículo 1490 del Código Civil:
"Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida."
Conclusión
La acción de saneamiento por vicios ocultos es una herramienta legal clave para proteger los derechos del comprador. Permite anular el contrato o exigir una rebaja en el precio si el bien tiene defectos graves ocultos.
Es fundamental actuar dentro del plazo legal, apoyarse en informes periciales y asesorarse con un abogado especializado en vicios ocultos.
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