Guía sobre proindiviso
Proindiviso, procomún o comunidad de bienes hacen referencia a la situación jurídica en que se encuentra un bien o derecho que pertenece simultáneamente a varias personas. Se trata de un régimen de propiedad complejo, que nuestro ordenamiento jurídico intenta evitar.
Sin embargo, en ocasiones es necesario que un elemento o conjunto patrimonial pertenezca a varias personas a la vez. Por ejemplo, ocurre en las particiones de herencia o en las liquidaciones matrimoniales tras la separación o divorcio.
Afortunadamente, el artículo 400 del Código Civil permite la disolución del proindiviso. Se establece de este modo una vía de escape a este régimen de propiedad capaz de generar no pocos conflictos.
Pasemos a analizar en qué consiste exactamente el procomún y sus regímenes de administración y disolución.
Qué significa proindiviso
Como su nombre indica, el proindiviso es un bien o derecho que pertenece simultáneamente a varias personas. Llamamos a estas personas copropietarias o cotitulares.
Nótese que el copropietario no tiene por qué tener la facultad de usar o disponer del bien común. Por ejemplo, el usufructo viudal permite que los hijos hereden la cotitularidad del hogar del fallecido pero que su habitación, uso y disfrute corresponda de modo vitalicio al cónyuge viudo.
Problemas de la comunidad de bienes
Decimos que a nuestro ordenamiento jurídico no le agrada la situación de cotitularidad por los problemas que representa. Precisamente por eso permite su disolución en cualquier momento.
En primer lugar, el régimen de administración del procomún se somete al acuerdo entre los cotitulares. Es decir, un copropietario no puede usar el bien o derecho común sin contar con la aprobación de los demás copropietarios. Sí podrá disfrutar, por supuesto, de la parte que le corresponda.
En segundo lugar, también quedan coartadas las posibilidades de disposición. Lo cual impide vender, donar o hipotecar el procomún sin el consentimiento de los cotitulares. Pese a ello, sí puede venderse la cuota de participación. Sin embargo, el comprador entrará en la comunidad de bienes con las limitaciones que ello implica. Por eso este tipo de operaciones suele resultar poco atractivo.
En definitiva, cuando varios copropietarios tienen un proindiviso, a cada uno le corresponde una cuota sobre el 100 % del bien o derecho. Pero esta cuota no tiene por qué representar un peso en la toma de decisiones.
Lo que sí se asocia a la cuota de participación es:
La contribución a las cargas. Por ejemplo, si el procomún es un piso y devenga un impuesto por valor de 1.000 euros, un propietario que ostente una cuota del 20 % tendrá que pagar 200 euros.
La participación en ganancias. Así, si el procomún ha generado unas rentas de 500 euros y los cotitulares ostentan el derecho de usufructo, el anterior propietario podrá recibir 100 de esos 500 euros. En caso de venderse, seguirá percibiendo el 20 % del precio de venta, pues esa es su cuota sobre la propiedad.
Cómo gestionar el proindiviso
La gestión del proindiviso presenta ciertas complicaciones. Ya hemos indicado que requiere el acuerdo de los partícipes, pero el Código Civil establece un régimen confuso.
Por un lado, el artículo 394 del Código Civil determina que todos los partícipes pueden servirse del procomún. La única limitación estriba en que no perjudique el interés común ni impida al resto la utilización conforme a su derecho.
Pero, por otro lado, el artículo 398 del Código Civil determina que para administrar y disfrutar el bien común es obligatorio el acuerdo de la mayoría de los partícipes. Además, cuando esta mayoría perjudique a los interesados, los perjudicados podrán solicitar al Juez que provea lo necesario. Por ejemplo, puede solicitarse la anulación de un acuerdo, la cancelación de una venta o el nombramiento de un administrador.
Por tanto, la gestión del proindiviso requiere acuerdos mayoritarios (nótese que no se hace referencia a las cuotas de esta mayoría) y tiene ciertas limitaciones. Así, no puede perjudicar al resto de cotitulares. Tampoco se puede alterar el proindiviso unilateralmente, aunque tal alteración suponga una mejora.
Cómo facilitar la gestión del procomún
A efectos de facilitar la gestión del bien común, nuestro ordenamiento jurídico permite el establecimiento de pactos o convenios. Mediante los mismos, los cotitulares pueden establecer un régimen de administración e incluso impedir la disolución del proindiviso durante un plazo máximo de 10 años.
Así, cuando se va a mantener un bien común durante un tiempo, resulta recomendable contratar a un abogado civilista para que redacte esta clase de convenios. En estos documentos se puede concretar el régimen de administración que presenta el Código Civil, así como establecerse cláusulas de garantía respecto a los derechos de venta, la división del procomún o la formación de acuerdos por parte de los cotitulares.
Cómo disolver un proindiviso
Pero si el instrumento de administración no es suficiente para garantizar una administración pacífica del bien común, los partícipes siempre pueden promover su disolución. Como ya hemos indicado, nuestro ordenamiento jurídico establece la posibilidad de que cualquier cotitular inste la disolución del proindiviso en cualquier momento, siempre que no haya un pacto de conservación.
La disolución de proindiviso es una operación muy frecuente, ya que restablece la plena propiedad sobre los bienes resultantes. De este modo se eliminan las trabas a la disposición y el disfrute del procomún.
Sin embargo, como resultará comprensible, la disolución del procomún tampoco tiene por qué ser una operación sencilla. Así, aparecen dos escenarios que se resuelven de modos muy diferentes:
Puede ser que el procomún resulte divisible. Por ejemplo, si la comunidad de bienes está constituida por un depósito bancario, dividirla será tan fácil como atribuir a cada cual la parte que le corresponda, conforme a su cuota de participación.
Pero también puede ser que el procomún no sea divisible. En este caso la situación se complica. Por ejemplo, si el proindiviso está constituido por una vivienda, un velero o una obra de arte, los cotitulares no podrán simplemente partirlo en trozos y quedarse con su parte.
De modo que en este punto se hace necesario analizar ambos supuestos, ya que la disolución de uno y otro tipo de indiviso sigue regímenes diferentes.
La disolución del proindiviso divisible
Aunque “disolver un proindiviso divisible” pueda sonar paradójico, esta situación responde al escenario donde el bien común puede partirse sin perder su valor o naturaleza. Por ejemplo, podría tratarse de un lote de bienes de valor semejante. Así, el Código Civil reconoce explícitamente la posibilidad de dividir un edificio mediante la adjudicación de pisos o locales a cada uno de los cotitulares.
En los casos en que el procomún pueda dividirse, cualquiera de los cotitulares puede exigir su partición cuando lo desee. Básicamente deberá dividirse el proindiviso en lotes cuyo valor corresponda a las cuotas de participación de cada comunero.
Nada impide que los excesos de valor sean compensados mediante contraprestación económica o de otro tipo (indemnización). Pongamos un ejemplo.
Supongamos que dos hermanos heredan la vivienda de su padre fallecido, valorada en 187.000 euros y unas plazas de garaje valoradas, en su conjunto, en 78.000 euros. El valor total del proindiviso sería de 265.000 euros. Si cada hermano tiene una cuota del 50 %, a cada uno de ellos le corresponderían 132.500 euros.
Por tanto, nada impediría que uno de los hermanos se quedara con la casa a cambio de pagar al otro el exceso de su cuota (54.500 euros).
Cómo se realiza la partición
En definitiva, el modo de realizar la partición queda al arbitrio de los cotitulares. Pero, en caso de no llegar a un acuerdo, será necesaria la intervención de terceros.
Así, puede nombrarse a árbitros o amigables componedores que formen partes proporcionales a las cuotas de cada cotitular. En estos casos, el tercero deberá evitar dentro de lo posible introducir suplementos en metálico, como el de nuestro ejemplo.
También se puede acudir a un mediador, que ayude a las partes a alcanzar un acuerdo. El mediador es un tercero imparcial que no puede proponer soluciones, pero facilita la comunicación entre las partes. De modo que su intervención siempre ayudará a mantener buenas relaciones entre los cotitulares.
Si esto no fuera suficiente, los cotitulares siempre pueden acudir a los Tribunales. Mediante la acción de división del proindiviso será el Juez quien analice la situación y determine el modo de partir el patrimonio común.
Se trata de una acción civil, que requerirá la asistencia de un abogado especializado en particiones. Aunque presenta la desventaja de requerir las esperas propias de cualquier proceso judicial, este es el único modo de dividir un proindiviso conflictivo.
La disolución del proindiviso indivisible
De nuevo, “disolver un proindiviso indivisible” puede sonar redundante. Pero empleamos la expresión para referir a aquella situación en que la partición del procomún lo haría inservible o fútil.
Así, cuando el bien común sea indivisible y los comuneros no alcancen un acuerdo respecto a la posibilidad de indemnizar a quienes reciban una participación inferior a su cuota, el procomún deberá venderse para repartir su precio.
Aquí aparece un problema, ya que la venta no suele ser una opción pacífica. Evidentemente, la prevalencia de la libertad de las partes permite que se realice de diversos modos. Es decir, el procomún podría venderse por cualquiera de los cotitulares con el consentimiento del resto o entregarse a un tercero para que lo venda, por ejemplo.
Pero si no hay acuerdo entre las partes no quedará más opción que promover la subasta judicial. Para ello basta con ejercitar la ya mencionada acción de división de cosa común. El problema es que las subastas suelen arrojar un precio de venta inferior al de mercado.
Esta devaluación rara vez es inferior al 30 %. Por tanto, generalmente es recomendable que los comuneros lleguen a un acuerdo antes de forzar la subasta y reparto del precio. En este sentido pueden resultar de utilidad los servicios de un asesor jurídico, que explique las consecuencias de llevar el bien a subasta.
Analicemos las opciones de división más comunes.
Venta
La venta del proindiviso es la mejor solución, por ser la más rápida y muchas veces la más rentable. Sin embargo, requerirá la aprobación de todos los cotitulares.
No es necesario que sean los propios comuneros quienes vendan el proindiviso, sino que pueden recurrir a mediadores o agentes que agilicen el proceso de venta. Con el fin de evitar problemas conviene que los cotitulares firmen un acuerdo en el que se dicten las condiciones de la operación, como el plazo de venta o el precio mínimo a obtener.
De este modo se asegurarán de que ningún cotitular se echa atrás en el último momento si el agente o encargado de la venta logra unas condiciones previamente aceptadas por todos.
Conciliación notarial
La conciliación notarial representa una alternativa a la venta. Básicamente es un procedimiento por medio del cual se llega al acuerdo de adjudicación de lotes entre los partícipes y el Notario da fe del mismo.
La importancia de la intervención notarial radica en que los comuneros podrán recibir asesoría jurídica. Además, una vez elevado a escritura pública el acuerdo de reparto, ninguno de ellos podrá impugnarlo o incumplirlo.
Subasta notarial
Esta es la otra vía de disolución del proindiviso en sede notarial. Deberá tasarse el procomún y se establecerá un precio de salida a la subasta. Los participantes abonarán una fianza del 5 % del valor y pujarán, resultando adjudicado el lote al mejor postor.
Subasta judicial
Se trata de la última opción. Cuando los comuneros no consiguen llegar a ningún acuerdo, cualquiera de ellos puede promover la acción de división ante el Juez. Este no entrará en la cuestión de la conveniencia o no de la división. Simplemente se limitará a determinar el modo de hacer la partición.
De nuevo, el procomún se adjudicará a un tercero por medio de una subasta pública, a la que pueden concurrir los comuneros. Sin embargo, hay que tener en cuenta que quebrar fraudulentamente la subasta puede considerarse un delito de alteración de precios en subastas públicas.
Este delito, contenido en el artículo 262 del Código Penal, se sanciona con penas de prisión de hasta tres años, multas de hasta 24 meses e inhabilitaciones especiales para licitar en subastas judiciales de hasta 5 años.
Los efectos de la división del procomún
Como decimos, la división del proindiviso otorga a los cotitulares una amplia libertad. Estos pueden formar lotes por sí mismos, compensar los desequilibrios mediante una indemnización, acudir a asistentes ajenos a la comunidad o ejercitar acciones judiciales.
A esta operación le resultan de aplicación las normas de reparto de la herencia. Cabe entender, sin embargo, que estas normas son subsidiarias. Así, en general prevalecerá la voluntad de las partes.
Sin embargo, existe un límite a los efectos del reparto de proindiviso. Se trata de los derechos de terceros.
Al principio de la guía hemos señalado que el comunero puede disponer únicamente de su cuota. Si sobre esta se ha establecido cualquier derecho a favor de un tercero, tal derecho se mantendrá después de la división.
Por ejemplo, si un cotitular que ostenta el 20 % del bien común hipoteca su parte, esta hipoteca se mantendrá tras la división. Evidentemente, esto supone que el reparto deberá tener en cuenta las cargas a las que se sometió el proindiviso.