El alquiler es una de las fuentes de conflicto más habituales entre particulares: fianzas que no se devuelven, subidas de renta, reparaciones que nadie quiere pagar o impagos que acaban en el juzgado. Conocer las reglas básicas evita muchos problemas, tanto si eres inquilino como si eres propietario.

La fianza y las garantías

En el alquiler de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a entregar una fianza de una mensualidad (artículo 36). Además, se pueden pactar garantías adicionales, como un depósito o un aval bancario, pero en los contratos de vivienda de hasta cinco años (o siete si el propietario es una empresa) no pueden superar dos mensualidades.

Al terminar el contrato, el propietario tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza. Puede descontar los daños que vayan más allá del desgaste normal y las deudas pendientes, pero debe justificarlo. Si se retrasa, la cantidad genera el interés legal.

Desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario.

Cuánto dura el contrato

Aunque se firme por un año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo cada año hasta alcanzar cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica (artículo 9). Después, si nadie avisa con la antelación prevista, se prorroga tácitamente por años hasta tres más. El inquilino puede irse a partir de los seis meses avisando con 30 días de antelación.

Si el inquilino deja de pagar

El propietario puede presentar una demanda de desahucio por falta de pago, que se tramita como juicio verbal (artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En la misma demanda se pueden reclamar las rentas debidas.

El inquilino puede enervar el desahucio, es decir, pagar todo lo que debe antes de la vista y mantener el contrato. Solo se puede hacer una vez, y no cabe si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la ley prevé la intervención de los servicios sociales y puede suspender temporalmente el lanzamiento. Las reglas en este punto han cambiado varias veces en los últimos años, así que conviene revisarlas con un abogado.

No hay que confundir un impago con una ocupación sin título, que sigue otras vías. Lo explicamos en cómo recuperar una vivienda ocupada.

Consejos para inquilinos

  • Haz un inventario con fotos al entrar y al salir, firmado por las dos partes.
  • Paga siempre por transferencia, para tener justificante.
  • Comunica las averías por escrito. Las reparaciones necesarias para la habitabilidad corren a cargo del propietario; las pequeñas por el uso diario, del inquilino.

Consejos para propietarios

  • Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma si es obligatorio.
  • Actúa pronto ante el primer impago: un requerimiento a tiempo cierra la puerta a la enervación.
  • Valora un seguro de impago de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden subir la renta cuando quieran?

No. La renta solo se puede actualizar si así se pactó en el contrato, una vez al año y con los límites que marque la normativa vigente en cada momento.

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Fuentes

Foto: David Adam Kess, vía Wikimedia Commons, licencia CC BY-SA 4.0.