Desde el 16 de marzo de 2024 ya existe un índice estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda y una primera lista oficial de zonas de mercado residencial tensionado. Por ahora solo se aplica en 140 municipios de Cataluña. En esas zonas, el índice fija el precio máximo de los nuevos contratos cuando el propietario es un gran tenedor (en Cataluña, quien tiene cinco o más viviendas en la zona) o cuando la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años. Si el propietario es un particular con menos viviendas, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior, con algunas excepciones.

Qué se ha publicado y desde cuándo se aplica

El «Boletín Oficial del Estado» del 15 de marzo de 2024 publicó dos resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, ambas fechadas el 14 de marzo:

  • La que aprueba el sistema estatal de índices de precios de referencia, al que remite el artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
  • La que publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas en el primer trimestre de 2024.

Las dos surten efectos desde el 16 de marzo de 2024. Con ellas empiezan a funcionar las medidas de contención de rentas que la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, introdujo en la LAU y que hasta ahora no podían aplicarse.

Qué es una zona de mercado residencial tensionado

Es un ámbito que la comunidad autónoma declara con problemas de acceso a la vivienda. Según el artículo 18 de la Ley 12/2023, debe justificarse al menos una de estas situaciones:

  • Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares.
  • Que el precio de compra o alquiler haya subido en los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales más que el IPC de la comunidad autónoma.

La declaración dura tres años, prorrogables año a año, y el Ministerio publica cada trimestre la lista de zonas declaradas.

Dónde se aplica a fecha de hoy

La única comunidad que figura en la lista estatal es Cataluña, con 140 municipios declarados mediante la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, de la Generalitat. Entre ellos, Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa, Sabadell, Girona, Lleida, Tarragona y Reus. La lista completa está en la resolución enlazada al final.

Para esos municipios, la resolución estatal recoge tres datos importantes:

  • Vigencia: tres años desde el día siguiente a su publicación.
  • Gran tenedor: la persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en la zona tensionada. Fuera de una declaración que lo rebaje así, la Ley 12/2023 define al gran tenedor como el titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.
  • Se aplica también el límite del índice a las viviendas que no han estado alquiladas como vivienda habitual en los últimos cinco años.

En el resto de España no hay, por ahora, ninguna zona tensionada publicada, así que estos topes no se aplican aunque el alquiler sea caro.

Qué es el índice de referencia y cómo se consulta

El índice no es una cifra única por ciudad. La resolución establece que el límite se calcula con una aplicación en línea del portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que da un rango de valores según la ubicación de la vivienda (por secciones censales) y sus características. El precio máximo es el valor superior de ese rango.

Qué limita en los nuevos contratos

Si el propietario es gran tenedor

La renta inicial del nuevo contrato no puede superar el límite que resulte del índice (artículo 17.7 LAU).

Si la vivienda no se ha alquilado en los últimos cinco años

Como la declaración catalana lo prevé, también se aplica el tope del índice aunque el propietario sea un particular con una sola vivienda.

Resto de casos: el límite es la renta anterior

Si la vivienda estuvo alquilada como vivienda habitual en los últimos cinco años, la nueva renta no puede superar la última renta de ese contrato, una vez aplicada su actualización anual (artículo 17.6 LAU). Tampoco se pueden repercutir al inquilino cuotas o gastos que no figuraban en el contrato anterior.

Solo se puede subir hasta un 10 % adicional sobre esa última renta si se acredita alguno de estos supuestos:

  • Rehabilitación de la vivienda terminada en los dos años anteriores, en los términos del Reglamento del IRPF.
  • Obras terminadas en los dos años anteriores con un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, acreditado con certificados energéticos.
  • Obras de mejora de la accesibilidad terminadas en los dos años anteriores.
  • Contrato de diez o más años, o derecho del inquilino a prorrogarlo hasta diez o más años en las mismas condiciones.

Además, en toda España, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario.

Qué pasa con los contratos que ya están en vigor

El índice afecta a la renta inicial de los nuevos contratos, no a los ya firmados. Para estos últimos, en 2024 la actualización anual de la renta tiene un tope del 3 % en toda España: si el propietario es gran tenedor, el límite se aplica siempre; si no lo es, se aplica salvo que ambas partes pacten otra cosa. Y en las zonas tensionadas, cuando termina la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta tres años en las mismas condiciones. El propietario debe aceptarla, salvo pacto distinto, nuevo contrato que respete los límites o necesidad de la vivienda comunicada en plazo (artículo 9.3 LAU).

Qué pueden hacer los inquilinos

  • Comprobar si el municipio está en la lista. Si no lo está, estos topes no se aplican.
  • Pedir la información obligatoria. En zona tensionada, el propietario o la agencia deben informar antes de firmar, y en el propio contrato, de la última renta de los cinco años anteriores y del valor que corresponde según el índice (artículo 31.3 de la Ley 12/2023).
  • Averiguar si el propietario es gran tenedor y consultar el índice con los datos de la vivienda.

La LAU declara nulas las cláusulas que empeoren para el inquilino las normas sobre alquiler de vivienda (artículo 6). Si la renta supera el límite legal, plantéelo por escrito al propietario y, si no hay acuerdo, consulte con un abogado especialista en alquiler.

Qué pueden hacer los propietarios

  • Contar las viviendas que tiene en la zona para saber si es gran tenedor según la definición catalana.
  • Localizar la renta del último contrato de los cinco años anteriores y su actualización, porque es el tope general.
  • Documentar las obras si quiere aplicar el incremento de hasta el 10 %.

En el IRPF, la reducción del rendimiento neto del alquiler llega al 90 % si el nuevo contrato en zona tensionada baja la renta más de un 5 % respecto al anterior, y al 70 % si se alquila por primera vez en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años, entre otros supuestos. Si el inquilino deja de pagar, consulte qué hacer con un inquilino moroso.

Preguntas frecuentes

¿El índice de referencia se aplica en Madrid, Valencia u otras ciudades?

No por ahora. A 20 de marzo de 2024 solo figuran en la lista estatal 140 municipios de Cataluña. Si otra comunidad declara zonas, aparecerán en las siguientes resoluciones trimestrales.

Soy un particular con un piso en Barcelona que ya alquilaba. ¿Me afecta el índice?

Si no es gran tenedor y el piso estuvo alquilado como vivienda habitual en los últimos cinco años, su límite es la última renta de ese contrato, actualizada, con el posible incremento de hasta el 10 % en los casos que prevé la ley.

¿Puede mi casero subirme el alquiler por encima del índice al renovar?

Mientras su contrato siga en vigor, la actualización anual en 2024 no puede superar el 3 % si el casero es gran tenedor; si no lo es, ese tope se aplica salvo que usted acepte otro incremento. Si firman un contrato nuevo en zona tensionada, se aplican los topes de los nuevos contratos. Si tiene dudas sobre su caso, puede plantearlas gratis en el foro de preguntas al abogado.

Fuentes

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Foto: Naomi Hutchinson, vía Wikimedia Commons, licencia CC0.