Pregunta de Nefertari sobre Inmobiliario en Valencia

Buenos días,

Le respondo por partes, porque hay dos vías de subida completamente distintas y conviene no mezclarlas.

1. La prórroga no le permite fijar una renta nueva. Al cumplirse los cinco años, el contrato entra en la prórroga del artículo 10 de la LAU: tres años más, por anualidades. Jurídicamente es una prórroga del contrato original, no un contrato nuevo, de modo que continúa en las mismas condiciones. El quinto aniversario no convierte el alquiler en uno a precio de mercado. Y le añado un dato que conviene que sepa: para no prorrogar habría tenido que preavisar con cuatro meses de antelación, es decir, antes de mediados de mayo. Ese plazo ya pasó, así que la prórroga opera automáticamente.

2. La actualización ordinaria, y aquí tiene una buena noticia. Su contrato es de septiembre de 2021, anterior a la Ley de Vivienda de mayo de 2023, por lo que no le aplica el nuevo índice IRAV —que ronda el 2,4 %— sino el IPC que tenga pactado en el contrato. Además, los topes extraordinarios del 2 % y del 3 % que rigieron entre 2022 y 2024 ya no están vigentes, y el decreto que este año intentó reinstaurar un tope del 2 % decayó en abril al no ser convalidado. Puede aplicar el IPC completo.

El último dato publicado es el IPC interanual de julio de 2026: 3,6 %. Sobre 637 € daría unos 659,93 €, algo más de 23 € al mes. La cifra definitiva depende de qué mes de referencia señale su cláusula: si remite al último índice publicado a la fecha de actualización, habría que esperar al dato de agosto, que el INE publica hacia el 15 de septiembre.

3. Sí existe una vía para subir por encima del índice, y es la que probablemente le interesa. El artículo 19 de la LAU permite elevar la renta cuando el arrendador ejecuta obras de mejora, una vez transcurridos los cinco años — plazo que se cumple justamente ahora. El incremento se calcula aplicando al capital invertido el interés legal del dinero (3,25 % en 2026) más tres puntos, esto es, un 6,25 % anual de lo invertido, con el límite del 20 % de la renta vigente (en su caso, unos 127 € al mes). Es acumulable a la actualización por IPC. Un ejemplo: 6.000 € de obra darían unos 31 € más al mes.

Ahora bien, esta vía tiene condiciones estrictas que conviene conocer antes de decidirse:

Deben ser obras de mejora reales, no reparaciones ni conservación. El mantenimiento del inmueble es obligación suya y no da derecho a subida alguna. Aquí es donde se pierden estos asuntos.
Del capital invertido hay que descontar las subvenciones públicas que haya obtenido.
Debe notificarse una vez finalizadas las obras, detallando los cálculos y aportando las facturas.
Y lo más importante: antes de empezar debe avisar al inquilino por escrito con tres meses de antelación, indicando naturaleza, inicio, duración y coste previsible. Durante el mes siguiente a ese aviso, el inquilino puede desistir del contrato, y mientras dure la obra tiene derecho a una reducción proporcional de la renta y a que le indemnice los gastos que le ocasione. Conviene sopesarlo: una obra para ganar 30 € al mes puede abrirle otros frentes.

4. Sobre el cobro en octubre, acierta. La renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en que usted lo notifique por escrito, y no tiene efecto retroactivo. Notifíquelo en septiembre y cobrará desde octubre. La comunicación debe indicar el porcentaje aplicado, la renta anterior, la nueva renta y la fecha desde la que será exigible; si el inquilino lo pide, hay que acompañar certificación del INE. Un matiz: si sus mensualidades van del 16 al 15 y no por meses naturales, la anualidad afectada empieza antes y hay que ajustar la fecha de envío.

5. Y un aviso que le interesa más que la subida. Me dice que de 600 € pasó a 637 €. Eso es un 6,17 %, y en los años en que se aplicó regían topes legales del 2 % y del 3 %. Según cuándo se hiciera exactamente, esa subida pudo exceder el máximo permitido. Se lo señalo porque el problema no sería solo esa diferencia: todas las revisiones posteriores se calculan sobre esa base, y si ahora le sube la renta es muy probable que su inquilino revise los números hacia atrás. Merece la pena comprobarlo antes, no después.

Para darle la cifra exacta necesitaría ver la cláusula de duración y la de revisión, saber si las mensualidades son meses naturales o del 16 al 15, y la fecha concreta en que aplicó la subida a 637 €.

En IURIS Gabinete Jurídico revisamos el contrato y el histórico de revisiones, calculamos su margen real de subida —incluida la vía del artículo 19 si le interesa hacer obra— y le preparamos las notificaciones correctamente redactadas, por un precio cerrado. Es una gestión rápida y le evita que una subida de 23 € le abra un frente por una de 37 €. Si le parece, dígame un momento para llamarle esta semana.

Un saludo,
Guillermo Lorea
IURIS Gabinete Jurídico
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