Contrato de arrendamiento en México: derechos del inquilino y del arrendador
En México, el contrato de arrendamiento de casa habitación se rige por el código civil de cada estado, así que las reglas cambian según dónde esté el inmueble. Tomando como ejemplo la Ciudad de México, la ley protege especialmente al inquilino: el contrato debe hacerse por escrito, dura como mínimo un año, la renta solo puede subir una vez al año y nunca más que la inflación reportada por el Banco de México, el arrendador no puede pedir más de un mes de renta como depósito y nadie puede sacarte de la vivienda sin una orden de un juez. Y aunque firmes lo contrario, esas reglas son irrenunciables.
Qué es el contrato de arrendamiento y qué ley se aplica
El arrendamiento es el contrato por el que una parte (el arrendador, normalmente el dueño) concede el uso temporal de un inmueble y la otra (el arrendatario o inquilino) paga por ese uso un precio cierto: la renta (artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal, que sigue vigente en la CDMX).
Como el derecho civil es competencia de cada entidad federativa, en Jalisco, Nuevo León, el Estado de México o cualquier otro estado se aplica su propio código civil. En esta guía usamos el código de la Ciudad de México como ejemplo; si rentas en otro estado, revisa su código o consulta a un abogado local.
Las disposiciones del capítulo dedicado a las fincas urbanas destinadas a la habitación son irrenunciables: cualquier cláusula en contrario se tiene por no puesta (artículo 2448).
Requisitos del contrato de arrendamiento en la CDMX
El contrato debe otorgarse por escrito, y si no se hace así la falta se imputa al arrendador (artículos 2406 y 2448 F). Según el artículo 2448 F, debe contener por lo menos:
- Nombres del arrendador y del arrendatario.
- Ubicación y descripción detallada del inmueble, de sus instalaciones y accesorios, y del estado en que se encuentran.
- Monto y lugar de pago de la renta.
- La garantía, en su caso, y el monto del depósito o los datos del fiador.
- La mención expresa de que el inmueble se destina a vivienda.
- El plazo del contrato.
- Las obligaciones adicionales que acuerden las partes.
- El carácter y las facultades con que firma el arrendador y los datos del documento que lo acredita.
Además, desde la reforma publicada en la Gaceta Oficial el 28 de agosto de 2024, el mismo artículo prevé un registro digital de contratos de arrendamiento a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, en el que el arrendador debe inscribir el contrato en un plazo no mayor de 30 días desde su firma.
Duración mínima
El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no puede ser menor de un año (artículo 2398). El artículo 2448 C precisa que ese año es forzoso para ambas partes y que el inquilino puede prorrogarlo a su voluntad hasta por un año más, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario.
Derechos del inquilino
- Recibir una vivienda habitable. El arrendador debe entregar el inmueble en condiciones de higiene y seguridad y no puede rentar una vivienda que no reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias (artículos 2412, fracción I, y 2448 A).
- Que se hagan las reparaciones necesarias. El arrendador debe conservar el inmueble en buen estado, salvo el desgaste normal por el uso, y hacer las reparaciones y obras de mantenimiento (artículo 2412, fracción II). Si no cumple, el inquilino puede pedir la rescisión del contrato (artículo 2490).
- Usar la vivienda en paz. El arrendador no puede estorbar el uso del inmueble, salvo por reparaciones urgentes e indispensables, ni cambiar su forma (artículos 2412 y 2414).
- Límite al aumento de renta. La renta se fija en moneda nacional, solo puede aumentarse una vez al año y el incremento nunca puede ser mayor que la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior (artículo 2448 D).
- Recibos de pago. El arrendador debe dar un recibo por cada mensualidad. Si deja de entregarlos por más de tres meses, se entiende que la renta se pagó, salvo que haya requerido el pago en tiempo y forma (artículo 2448 E).
- Depósito limitado. No se puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito (artículo 2448 E).
- Derecho de preferencia. Si el dueño quiere vender, el inquilino al corriente en sus pagos tiene derecho a que se le prefiera frente a terceros; el propietario debe avisarle de forma fehaciente del precio y condiciones, y el inquilino tiene 30 días para responder por escrito (artículo 2448 J).
- Protección de la familia. Si el inquilino fallece, el contrato no termina: su cónyuge, concubina o concubino, hijos o ascendientes que vivían real y permanentemente en el inmueble se subrogan en sus derechos y obligaciones (artículo 2448 H).
Obligaciones del inquilino
- Pagar la renta en la forma y el tiempo convenidos; si no se pactó, por meses vencidos (artículos 2425 y 2448 E). Se debe desde el día en que recibe el inmueble y hasta el día en que lo entrega (artículos 2426 y 2429).
- Usar la vivienda solo para el uso convenido y responder de los daños que sufra por su culpa o negligencia (artículo 2425).
- Hacer las reparaciones de los deterioros de poca importancia que causa normalmente quien habita la casa (artículo 2444).
- Avisar cuanto antes al arrendador de las reparaciones necesarias (artículo 2415).
- No modificar la forma del inmueble sin consentimiento expreso del arrendador (artículo 2441) y no subarrendar ni ceder el contrato sin su consentimiento (artículo 2480).
El depósito: cuánto y cuándo se devuelve
En la CDMX el depósito no puede superar una mensualidad (artículo 2448 E). Al terminar el contrato, si hay un saldo a favor del inquilino, el arrendador debe devolverlo inmediatamente, salvo que tenga algún derecho que reclamarle; en ese caso debe depositar ese saldo judicialmente (artículo 2422). Conviene levantar un inventario con fotos al entrar y al salir.
Cómo termina el contrato y cuándo hay desalojo
El arrendamiento termina, entre otras causas, por cumplirse el plazo, por acuerdo de las partes, por nulidad, por rescisión o por la pérdida del inmueble (artículo 2483). Si el contrato era por tiempo determinado, concluye el día fijado (artículo 2484). Si al vencer el inquilino sigue en la vivienda sin oposición, el contrato continúa por tiempo indeterminado y cualquiera de las partes puede darlo por terminado con un aviso por escrito y fehaciente de 30 días hábiles de anticipación (artículos 2478 y 2487).
El arrendador puede pedir la rescisión del contrato por falta de pago de la renta, por usar el inmueble para algo distinto de lo convenido, por subarrendar sin permiso, por daños graves imputables al inquilino o por modificar el inmueble sin consentimiento (artículo 2489).
Nadie puede desalojarte por su cuenta
La Constitución establece que ninguna persona puede hacerse justicia por sí misma (artículo 17). Si el arrendador quiere recuperar la vivienda y el inquilino no se va, tiene que acudir a un juicio de arrendamiento ante un juez civil; solo una resolución judicial permite el lanzamiento. Cambiar las chapas, cortar los servicios o sacar las cosas del inquilino no es una vía legal: en la CDMX, el Código Penal castiga como despojo a quien, de propia autoridad y con violencia, engaño o furtivamente, ocupa un inmueble de su propiedad que la ley no le permite ocupar por estar en posesión de otra persona (artículo 237, fracción II). Si te pasa, puedes acudir al Ministerio Público; te explicamos cómo en nuestra guía sobre cómo presentar una denuncia en México.
Derechos y obligaciones del arrendador
El arrendador tiene derecho a recibir la renta puntualmente, a que la vivienda se cuide y se use para lo pactado y a recuperarla al terminar el contrato. A cambio, debe cumplir todo lo que se ha visto en el apartado de derechos del inquilino, además de responder de los vicios ocultos anteriores al arrendamiento (artículo 2421).
Si tienes un conflicto con tu casero o con tu inquilino —rentas atrasadas, depósito no devuelto, reparaciones pendientes o un desalojo—, un abogado inmobiliario en México puede revisar tu contrato y el código de tu estado antes de dar cualquier paso.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden subir la renta cuando quieran?
En la CDMX, no. La renta solo puede aumentarse una vez al año y el incremento no puede ser mayor que la inflación del año anterior reportada por el Banco de México (artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal). En otros estados el límite puede ser distinto o no existir.
¿Es válido un contrato de arrendamiento verbal?
La ley exige que se haga por escrito, pero la falta de esa formalidad se imputa al arrendador y da al inquilino derecho a reclamar los daños que le cause (artículo 2406). El arrendamiento no deja de existir solo porque no se firmó: si pagas renta, conserva comprobantes de pago y cualquier mensaje que lo demuestre.
¿Qué pasa si me voy antes de que termine el contrato?
En la CDMX el primer año es forzoso para ambas partes (artículo 2448 C), así que irte antes puede generar responsabilidad según lo pactado en el contrato. Revisa las cláusulas de terminación anticipada y, si hay dudas, consulta a un abogado civil.