Guía de pisos turísticos 2023
El alquiler de pisos turísticos es una actividad cada vez más extendida y, por tanto, más regulada. Han quedado atrás los años en que aparecieron las plataformas como Airbnb, HouseTrip o HomeAway, revolucionando el sector del alojamiento turístico y logrando que más y más viviendas se pusieran a disposición de visitantes nacionales y de allende nuestras fronteras.
Con la proliferación de estas plataformas y del uso turístico de las viviendas fueron apareciendo problemáticas nuevas. Desde el régimen de tributación hasta las garantías y responsabilidades, tanto de los inquilinos como de los propietarios.
Actualmente, el sector del alojamiento turístico está en plena revolución. Las autoridades intentan ofrecer soluciones a retos propiciados desde el sector de la innovación y el emprendimiento. Y las normativas cambian a diario y dependen de las políticas de cada Comunidad Autónoma y Ayuntamiento.
Esto provoca confusión e incluso inseguridad jurídica en las personas que quieren arrendar su apartamento durante unos días para disfrute del viajero. Así que hemos decidido analizar el estado de la cuestión en la apertura de 2020.
Qué se considera alquiler turístico o alquiler vacacional
El alquiler vacacional se caracteriza por tener una breve duración. Básicamente consiste en ofrecer en arrendamiento una vivienda a uno o varios viajeros, durante el tiempo que pasen en la localidad.
Tradicionalmente esta función correspondía a los hoteles, albergues, hostales y otras hospederías. Había quien ponía a disposición su segunda residencia con esta finalidad, pero se trataba de una práctica aislada salvo en determinadas zonas, como la costa levantina.
Mientras la cuestión fue marginal parece que no despertó ningún conflicto ni inquietud. El problema llegó cuando aparecieron empresas y startups que empezaron a difundir plataformas de consumo colaborativo.
Gracias a sus sistemas, propietarios e inquilinos descubrieron un punto de encuentro cómodo y económico, que propició la práctica del alquiler turístico. Por tanto, proliferaron estas prácticas y se originaron todos los conflictos y problemas actuales:
La escasa regulación del alquiler temporal, que paradójicamente se está volviendo cada vez más compleja.
Las dudas acerca del tratamiento tributario de un alquiler vacacional.
El problema a nivel de garantías y responsabilidades. Por ejemplo, qué daños cubre el seguro, cuándo se puede resolver un contrato, qué ocurre en caso de impagos o cuando el inquilino no abandona el inmueble…
A ello se sumaron los problemas con los vecinos, así como de urbanismo y gentrificación. En definitiva, la necesidad de un marco jurídico adecuado para esta forma de arrendamiento y de información para usuarios y propietarios.
¿Es legal el alquiler turístico?
En estos momentos el alquiler turístico es perfectamente legal, y no hay razones para que deje de serlo. Sin embargo, lo cierto es que cada vez está más regulado.
Debemos conocer, por tanto, las normas que se aplican en el lugar en que alquilemos nuestra vivienda. Nuestra recomendación es hacer una consulta a un abogado inmobiliario, ya que este sabrá si existen requisitos locales o autonómicos como el pago de tasas, la contratación de seguros, la obtención de autorizaciones…
La consulta no será costosa y podemos salir de ella sabiendo los requisitos particulares del alquiler vacacional en nuestra zona y con un buen contrato de arrendamiento.
¿Qué debo tener en cuenta si quiero alquilar temporalmente mi vivienda?
Fuera de las normativas municipales o autonómicas, las dos reglas principales a la hora de regular el arrendamiento son el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Además, si alquilamos la casa a través de un portal web o una aplicación deberemos conocer sus condiciones de uso previamente. Si la plataforma no dispone de un seguro, en general será recomendable que contratemos uno.
Otra de las normas que podría impedir o condicionar el alquiler turístico son los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. De modo que también deberemos revisarlos antes de dedicar nuestra vivienda a este fin, o podrían exigirnos que detengamos la actividad.
Es necesario que elaboremos una descripción detallada, clara, transparente y realista de la vivienda. En caso contrario podríamos encontrarnos con reclamaciones por publicidad engañosa.
Esto será particularmente importante cuando hagamos referencia a las condiciones del alquiler, como:
Precio.
Servicios de los que dispone el inmueble.
Horario de entrada y salida.
Distribución de responsabilidades y obligaciones entre el inquilino y el propietario.
Además, deberemos prestar especial atención a la gestión de las reservas y a las cancelaciones.
Por último, debemos conocer el régimen tributario del alquiler vacacional. Así, en principio solo deberemos pagar el IRPF, pero los servicios asociados (comida, limpieza y otros) deberán tributar al IVA.
El régimen tributario del alquiler turístico
La AEAT define como alquiler turístico aquel arrendamiento para uso distinto de vivienda que:
Ceda una vivienda amueblada y en condiciones de uso inmediato.
Se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
Y tenga finalidad lucrativa.
Siempre que se cumplan estos tres criterios estaremos ante un alquiler turístico.
Alquiler turístico e IRPF
Las rentas obtenidas de este tipo de arrendamientos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Como tales, tributarán en el IRPF durante el tiempo en que estén ocupados para esta finalidad.
Sin embargo, cuando se presten servicios propios de la industria hotelera, las rentas del alquiler turístico se entenderán como rendimientos de actividades económicas. Tales servicios incluyen la alimentación, la limpieza periódica, el cambio de ropa de cama…
Debemos recordar que, aunque no ofrezcamos estos servicios, si disponemos de una persona con contrato laboral y jornada completa que organice esta actividad también se entenderá que tiene carácter empresarial.
En este sentido, la AEAT considera que no se consideran servicios hoteleros:
Limpieza del apartamento a la entrada y salida del periodo contratado.
Cambio de ropa en los mismos momentos.
Limpieza de zonas comunes y de la urbanización.
Asistencia técnica y mantenimiento de instalaciones.
Alquiler turístico e IVA
Quien realiza arrendamientos turísticos se considera empresario a efectos del IVA (art. 5.uno.c LIVA). Sin embargo, si no se prestan servicios propios de la industria hotelera (conforme hemos descrito previamente) el alquiler estará exento de IVA (consulta DGT V040-18).
En caso de prestar tales servicios o de que tengamos la condición de empresarios, aplicaremos el tipo reducido del 10 % (art. 91.uno.2.2º LIVA conforme a la consulta DGT V0714-15).
Alquiler turístico e ITP
El alquiler vacacional representa la cesión del derecho a ocupar una vivienda temporalmente. Esto significa que siempre que quedemos exentos del IVA, deberemos pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Salvo que exista legislación autonómica sobre la materia, el precio del ITP por alquiler turístico sigue la siguiente escala:
| Precio total del alquiler (€) | ITP (€) |
| Hasta 30,05 € | 0,09 |
| De 30,06 a 60,10 € | 0,18 |
| De 60,11 a 120,20 € | 0,39 |
| De 120,21 a 240,40 € | 0,78 |
| De 240,40 a 480,80 € | 1,68 |
| De 480,80 a 961,62 € | 3,37 |
| De 962,63 a 1.923,24 € | 7,21 |
| De 1.923,25 a 3.846,48 € | 14,42 |
| De 3.846,49 a 7.692,95 € | 30,77 |
| Cada 6,01 € adicionales o fracción | 0,024040 € adicionales |
Alquiler turístico e IAE
El alquiler turístico se encuentra contenido en el grupo 685 del IAE (alojamientos turísticos extrahoteleros). Además, el RD 2/2004 introduce una reducción en la tarifa del IAR del 70 % cuando el alojamiento permanezca “abierto” (o arrendado) menos de ocho meses al año.
El Impuesto de Actividades Económicas debe abonarse cuando se desarrolle una de estas actividades, la cual está asociada a la prestación de servicios de hotelería como la alimentación, puesta a disposición de enseres, custodia de maleta, limpieza…
Cuando el inmueble se ceda a una empresa para que sea ella quien lo explote, el grupo correspondiente del IAE será el 861.2 (alquiler de locales industriales y otros locales NCOP).
Pero si no se prestan servicios adicionales, el epígrafe a aplicar será el 861.1 (alquiler de viviendas).
Por tanto, en todo caso debería cursarse el alta en el IAE y pagarse la cuota correspondiente. Y decimos “debería” porque:
La Nota 2ª del epígrafe 861.1 determina que si las cuotas derivadas de esta actividad son inferiores a 601,01 euros, tributarán por cuota cero.
Y la Regla n.º 15 de la instrucción señala que “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).
Además, en cualquier caso, el ar. 82,1,c) del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales establece una exención general del IAE para las actividades con cifra de negocios inferior al millón de euros. Por tanto, interpretado conforme a la regla anterior, mientras no se tenga este volumen de negocios no existirá la obligación de darse de alta en este impuesto.
En definitiva, aunque el alquiler turístico encaja en diferentes epígrafes del IAE, no tendrás que pagarlo ni darte de alta salvo que tu cifra de negocios exceda el millón de euros anuales, conforme a las bases jurídicas que hemos aportado.
Obligaciones de información a la AEAT
En resumen, el alquiler turístico tributa:
Al IRPF:
Como rentas del capital inmobiliario si no prestas servicios hoteleros.
O como rentas de actividades económicas si los prestas.
Al IVA o al ITP, dependiendo de si se considera actividad económica o no.
Y al IAE cuando el volumen de negocio sea superior a 1.000.000 € anuales.
Además, las empresas que intermedian en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos deben presentar el modelo 179, que contiene información sobre:
Los titulares de la vivienda o derecho (por ejemplo, el usufructuario).
La identificación del cesionario y del inmueble objeto de cesión.
El número de días en que la vivienda ha estado arrendada con fines turísticos.
La identificación del medio de pago empleado y el importe obtenido.
En definitiva, la AEAT controla con cierto rigor los beneficios que has obtenido por este concepto. De modo que deberás incluir tus rentas en las correspondientes declaraciones si no quieres cometer una infracción y afrontar su sanción.
Otros elementos legales a tener en cuenta
Resuelta la cuestión tributaria, que es probablemente la más compleja, debemos analizar otros elementos legales que entran en juego en el alquiler turístico.
En particular, vamos a ver:
Licencias administrativas y otros requisitos autonómicos y municipales.
Contrato de arrendamiento para fines turísticos o vacacionales.
Régimen de garantías y responsabilidades.
¿Necesito una licencia para el alquiler vacacional?
El incremento de los alquileres para uso turístico ha forzado a las autoridades a regular cada vez con más precisión del sector. Por tanto, aunque en principio no deberías necesitar una licencia para alquilar tu vivienda con fines turísticos, es probable que en la actualidad sí debas realizar un registro o solicitar una autorización. Especialmente si el inmueble está en una ciudad grande o con mucha afluencia turística.
Sin embargo, como se trata de medidas locales o regionales, tendrás que investigar tu caso concreto consultando con las autoridades competentes en tu territorio o con un abogado.
Si decides averiguarlo por tu cuenta recuerda consultar tanto con la Comunidad Autónoma como con el Ayuntamiento. Cada una de las Administraciones podría establecer una serie de requisitos o criterios propios.
Nuestra recomendación es que consultes con un abogado inmobiliario, porque podrá prestarte otros servicios como la redacción de un contrato o asesoría financiera y tributaria.
¿Cómo es un contrato de arrendamiento turístico?
El contrato de arrendamiento turístico se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta clase de alquileres se consideran arrendamientos para uso distinto a vivienda, lo que implica que la LAU actúa de forma dispositiva. Es decir, en general podrás sustituir sus normas por lo estipulado en el contrato.
Por tanto, el contrato de arrendamiento turístico es más relevante que el de uso de vivienda, ya que su contenido podrá “contravenir” la ley y resultar aplicable siempre que sea aceptado por ambas partes.
Ten en cuenta que si promocionas u ofreces tu vivienda a través de un intermediario es probable que te imponga ciertas condiciones. Así que deberás analizarlas con cautela antes de ofrecerle el inmueble.
¿Cómo se distribuyen las responsabilidades?
La distribución de obligaciones en los alquileres para uso turístico es diferente de la de uso residencial. Mientras en la segunda el inquilino asume ciertos deberes, en la primera solo tendrá dos obligaciones principales:
Cuidar el inmueble, destinándolo al uso pactado sin generar molestias ni producir daños.
Y pagar el precio convenido.
A ti te corresponderá hacerte cargo tanto de la gestión como del buen estado de la vivienda y de las obligaciones tributarias asociadas a la operación. Por eso muchas personas contratan servicios de intermediación, que se encargan de estas gestiones a cambio del cobro de una comisión.
De nuevo, otra opción es contratar a un abogado inmobiliario, que podrá modificar este régimen de responsabilidades mediante un buen contrato, o bien cursar las reclamaciones que sean necesarias si se han producido daños, impagos y otras irregularidades o desperfectos durante la vigencia del alquiler turístico.