Todo sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que regula cómo debe desarrollarse la vida de un contrato de alquiler. Contra lo que mucha gente piensa, su contenido es principalmente dispositivo. Es decir, la mayoría de sus artículos solo se aplican a falta de disposición en el contrato.
Por eso es fundamental contar con la ayuda de un civilista especializado en arrendamientos a la hora de preparar un contrato de alquiler. En caso de que el contrato no se adapte a las necesidades de arrendador o arrendatario, se aplicarán las normas de la ley de arrendamiento.
Analicemos cómo se regula el alquiler de viviendas y locales comerciales en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos es una norma eminentemente dispositiva
El primer elemento a destacar sobre la ley de arrendamiento, como ya hemos indicado, es que solo dos de sus títulos se aplican de forma imperativa. Los restantes artículos solo se aplicarán cuando las partes no hayan previsto determinados elementos en sus contratos de alquiler.
Pese a ello, el ordenamiento jurídico prohíbe que se perjudiquen los derechos del arrendatario reconocidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, la ley actúa como norma de mínimos, sin impedir que se mejoren las condiciones del inquilino.
Esta norma se aplica al alquiler de fincas urbanas, diferenciadas por su uso:
Arrendamiento de vivienda. Se refiere a los pisos o casas que se alquilan principalmente para servir de vivienda al arrendatario o inquilino. También entran en esta categoría los trasteros, plazas de garaje y otros espacios y servicios asociados.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Esta categoría se define por exclusión del uso de vivienda. Generalmente se refiere a usos temporales, comerciales, profesionales o culturales. Aquí entran los locales comerciales y los alquileres vacacionales.
Normas imperativas en la ley de arrendamiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos solo contiene dos artículos de obligado cumplimiento:
Fianzas. Es obligatorio prestar fianza al celebrar el contrato de arrendamiento. Esta se abona en metálico y equivale a una mensualidad de renta (arrendamiento de vivienda) o dos (uso distinto de vivienda). La fianza puede actualizarse durante la vida del contrato, y debe devolverse a la extinción del contrato. El hecho de que su cuantía esté limitada no impide al arrendador exigir otras garantías (como un depósito, avales o un seguro de caución).
Formalización del arrendamiento. El contrato de alquiler puede ser verbal. Sin embargo, deberá formalizarse por escrito si alguna de las partes lo solicita. Este contrato incluirá, al menos:
Identidad de los contratantes.
Identificación de la finca arrendada.
Duración del contrato.
Renta inicial.
Normas aplicables al alquiler de vivienda
Como ya se ha indicado, estas son las condiciones mínimas que el arrendador debe respetar en favor del arrendatario. Siempre que guarde su contenido, el arrendador podrá promover un contrato con cláusulas propias.
De hecho, tenemos disponible un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda en nuestra plataforma de contenido colaborativo, Learning. Te recomendamos descargarlo si necesitas formalizar uno de estos contratos ya que incluye elementos (como la actualización de las rentas o la recuperación de vivienda para uso familiar) que te permitirán maximizar tus derechos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula una gran variedad de elementos, entre los que destacan los siguientes.
Cesión del contrato y subarriendo
El inquilino necesita consentimiento por escrito del arrendador para ceder el contrato. Lo mismo ocurre con el subarrendamiento, que solo está permitido cuando afecte parcialmente a la vivienda.
Además, no se permite que la duración del subarrendamiento exceda la del contrato principal ni que las rentas sean superiores a las pactadas entre inquilino y casero. Es decir, el arrendatario no puede lucrarse con esta operación.
Duración del contrato
La duración del contrato es la que acuerden las partes. Sin embargo, se establece una prórroga automática cuando este sea inferior a 5 años, o a 7 en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.
Existen dos supuestos que permiten interrumpir esta prórroga automática:
El arrendatario puede comunicar con una antelación mínima de 30 días que no desea que se produzca.
O el arrendador puede comunicar con dos meses de antelación que necesita recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado o cónyuge separado o divorciado.
Para ello tendrá que haber hecho constar esta potestad en el contrato.
Si en plazo de tres meses estas personas no hubieran ocupado la casa, el arrendatario puede optar en período de 30 días entre recuperar el contrato o ser indemnizado.
En cualquier caso, si se agotaran la duración del contrato y las prórrogas, el contrato todavía se prorrogará durante tres años más salvo que:
El arrendatario se manifieste en contra con una antelación mínima de dos meses. También podrá interrumpir esta prórroga adicional preavisando de su voluntad con una antelación mínima de 30 días antes de cumplir el plazo.
O lo hiciera el arrendador con una antelación mínima de cuatro meses.
Desistimiento del contrato
Transcurridos 6 meses desde el inicio del contrato, el arrendatario puede desistir del mismo dando un preaviso mínimo de un mes. En estos casos se puede pactar una indemnización a favor del casero, equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente.
Si el inquilino está casado y su cónyuge no consiente este desistimiento, el contrato se entenderá celebrado con él o ella. El arrendador podrá consultarle si quiere proseguir en esta posición, y si el cónyuge no contesta en 15 días se extinguirá el contrato.
Las mismas previsiones se aplican en favor de la persona que conviviera en análoga relación de afectividad con el arrendatario:
Durante al menos los dos últimos años.
O teniendo descendencia común.
Rentas
Las rentas de alquiler son las que libremente pacten arrendador y arrendatario. Generalmente se abonan mensualmente durante los primeros 7 días del mes.
El arrendador debe entregar un recibo de pago salvo que quede constancia del mismo (por ejemplo, cuando se hace mediante transferencia bancaria). En cualquier caso, deben distinguirse los pagos de la renta de alquiler y los hechos por otros conceptos (por ejemplo, suministros).
Para poder actualizar la renta, debe incluirse una estipulación expresa en el contrato. Esta determinará el mecanismo de actualización, y a falta del mismo se empleará el IGC. Normalmente se emplea la variación del IPC, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe que las rentas se actualicen por encima de esta.
Además, el arrendador deberá comunicar esta actualización, no pudiendo cobrar la nueva renta hasta el mes siguiente a la notificación.
Existe otro supuesto que permite elevar la renta. Se trata de la realización de obras de mejora. En estos casos:
El casero podrá repercutir los costes de las obras de mejoras aplicándoles, además, el interés legal del dinero incrementado en tres puntos.
Sin embargo, no podrá incrementar las rentas en más de un 20 % de su valor anterior.
Pago de los gastos y servicios
Las partes pueden distribuir como consideren el pago de los gastos generales del inmueble. Se incluyen en esta partida los servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individuación.
En cualquier caso, el arrendatario debe hacerse cargo de los suministros de la vivienda (luz, agua, gas, Internet, teléfono…).
Los gastos que sí debe afrontar el arrendador son los de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, siempre que se trate de una persona jurídica.
Además, dado que la vivienda está afecta al pago de la cuota de comunidad, suele ser recomendable que lo asuma el arrendador, aunque termine repercutiéndolo en la renta de alquiler.
Conservación de la vivienda
Uno de los elementos más litigiosos en el alquiler de vivienda es quién debe pagar los gastos de conservación de la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos determina que son a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Los únicos casos en que decaerá esta obligación será aquellos en que:
El daño sea imputable al arrendatario o tenedor.
La vivienda haya quedado destruida.
Se trate de pequeñas reparaciones, derivadas del uso ordinario de la vivienda. Este tipo de reparaciones debe pagarlas el arrendatario.
El arrendatario debe soportar las obras de conservación de la vivienda (al menos cuando no pueda diferirse hasta la conclusión del alquiler). En este sentido, el inquilino tendrá derecho a percibir una indemnización si la obra se alarga más de 20 días.
Además, el arrendatario también debe poner en conocimiento del arrendador este tipo de desperfectos lo antes posible. De hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que el propio arrendatario realice por sí las obras urgentes. En este caso podrá exigir su importe al arrendador.
Obras de mejora
Al contrario que las obras de conservación, las de mejora son aquellas que optimizan la vivienda, sin resultar necesarias para que esta mantenga las condiciones de habitabilidad acordadas.
Si el arrendador desea hacer estas obras y no pueden demorarse hasta la finalización del contrato, el arrendatario deberá soportarlas. Para ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos exige al arrendador que notifique por escrito con un preaviso de tres meses la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de las obras de mejora. El arrendatario podrá:
Desistir del contrato, caso en el cual tendrá derecho a ocupar la vivienda durante dos meses más, sin que puedan empezar las obras.
Soportar las obras, con una reducción en la renta equivalente a la proporción de la vivienda afectada por estas y a una indemnización por los gastos que deba realizar.
Cabe señalar que el arrendatario también puede realizar obras, incluso cuando se afecte a la configuración de la vivienda, siempre que cuente con el consentimiento por escrito del arrendador.
Cuando el arrendador no hubiera autorizado las obras, podrá:
Resolver el contrato.
Esperar a la finalización del mismo, caso en el cual podrá optar entre:
Exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado inicial.
Conservar la modificación, sin que el arrendatario pueda exigir una indemnización.
Arrendatarios con discapacidad
Cabe señalar que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a los arrendatarios con discapacidad o con más de 70 años realizar obras de adaptación de la vivienda. Para ello basta con que lo notifiquen con antelación al arrendador.
El único límite es la alteración de elementos o servicios comunes o la disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble. Además, el arrendador deberá reponer la vivienda al estado anterior, siempre que así lo exija el arrendador.
Derecho de adquisición preferente
Otro de los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye en favor del inquilino es el de adquisición preferente de la vivienda. Este derecho se activa en caso de que el arrendador venda la vivienda. Para ello deberá preavisar a su inquilino con un plazo de 30 días naturales.
El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo (comprar la vivienda preferentemente con el mismo precio y condiciones). Si el propietario no realizara esta notificación, el arrendatario tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto (1.518 Código Civil). El retracto es un derecho que permite al arrendatario anular la venta y adquirir con preferencia al comprador original.
Incumplimiento de obligaciones
El incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato permite a la parte perjudicada exigir su cumplimiento o la resolución del contrato. Además, el art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala ciertos incumplimientos que permiten la resolución de pleno derecho. Tales incumplimientos son:
Falta de pago de la renta u otras cantidades por el arrendatario o del importe de la fianza o su actualización.
Subarriendo o cesión inconsentidos.
Realización dolosa de daños o de obras inconsentidas, así como de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Destino de la vivienda a finalidad diferente de la pactada.
No realización por el arrendador de las reparaciones correspondientes o perturbación en la utilización de la vivienda.
Normas aplicables al alquiler de locales o pisos vacacionales
El alquiler de locales comerciales o pisos vacacionales está regulado de una forma similar al del alquiler para uso de vivienda. Sin embargo, todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos son dispositivas cuando hacen referencia a este tipo de alquileres (salvo la fianza y la formalización por escrito).
Es decir, al contrario de lo que ocurre con el alquiler para uso de vivienda (donde la LAU determina ciertos derechos mínimos del arrendatario), las partes son libres para regular el alquiler para usos distintos de vivienda.
Analizamos tres elementos incluidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos que tienen que ver con la continuación de la realización de una actividad comercial:
Régimen de cesión del contrato y subarriendo más libre que en caso de viviendas.
Posibilidad de que los descendientes del arrendatario fallecido se subroguen en su posición.
Indemnización al arrendatario si no se quiere renovar el contrato, lesionando su clientela.
Cesión del contrato y subarriendo
A falta de estipulación en contrario, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que el arrendatario ceda el contrato o subarriende la finca sin la autorización del arrendador. Para ello es necesario que este realice actividad empresarial o profesional.
Frente a esta cesión o subarriendo, el propietario puede elevar la renta de entre el 10 % (subarriendo parcial) y el 20 % (cesión del contrato o subarriendo total). El arrendador también tiene derecho al aumento de la renta en caso de fusión, transformación o escisión de la empresa (aunque no se considere cesión del contrato).
Subrogación por muerte del arrendatario
Cuando el arrendatario desarrolle actividades profesionales o empresariales en el local y fallezca, su heredero o legatario puede subrogarse en su posición en el contrato si continúa su actividad. Para ello debe notificar por escrito la subrogación en plazo de dos meses desde la fecha de fallecimiento.
Indemnización al arrendatario comerciante
El artículo 34 LAU permite al arrendatario recibir una indemnización cuando quiera renovar su alquiler de local comercial y el propietario lo impida. Así, son requisitos de esta indemnización:
Que en el local se viniera ejercitando actividad comercial de venta al público durante los últimos 5 años.
Que el arrendatario manifestara con cuatro meses de antelación a la expiración del contrato de alquiler su voluntad de renovarlo por 5 años más y por una renta de mercado.
Que, pese a ello, el arrendador se niegue a renovar el contrato.
Esta indemnización trata de cubrir los daños por clientela. De modo que su cuantía se calcula del siguiente modo:
Compensación de clientela y desplazamiento. Si el arrendatario inicia la misma actividad en el mismo municipio en los 6 meses siguientes, la indemnización corresponde a los gastos de traslado y los perjuicios por pérdida de clientela.
Compensación por clientela. Cuando sea el arrendador (o un tercero) quien inicie la misma actividad (o una afín) en el mismo establecimiento en un plazo de 6 meses, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 meses.
Cabe señalar que esta indemnización puede denegarse siempre que se excluya del contrato de alquiler. Si necesitas un modelo de contrato de arrendamiento para uso diferente de vivienda puedes descargar el nuestro.
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