Guía para reclamar una fianza

Habitualmente recibimos consultas acerca de cómo reclamar una fianza. Y es que, aunque el arrendador debería devolverla en el momento en que concluye el alquiler, lo cierto es que existen muchos casos en que el arrendatario tiene que terminar iniciando acciones legales.

Por tanto, vamos a empezar analizando esta obligación de devolución para ver dónde enmarcar las reclamaciones. A continuación señalaremos los procedimientos adecuados para exigir la devolución de nuestra fianza, tanto por vía extrajudicial como judicial. Por último, pondremos a tu disposición la posibilidad de contactar con un par de abogados civilistas de tu zona que puedan ayudarte a reclamar una fianza.

Naturaleza de la fianza y obligación de devolverla

La Ley de Arrendamientos Urbanos determina la obligación de exigir y prestar fianza en el momento de constituir un alquiler. Esta fianza funciona como garantía de una obligación, y también puede establecerse en otro tipo de contratos.

Pese a la práctica inmobiliaria habitual:

La fianza en el caso de viviendas no puede exceder de la cantidad equivalente a una mensualidad. En el caso de uso distinto a la vivienda no podrá ser superior a dos mensualidades.
Esto no impide al arrendador solicitar garantías adicionales. Pero, desde luego, no deberían ser en concepto de fianza.

La fianza puede actualizarse una vez transcurridos cinco años desde el inicio del alquiler (o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica). También puede actualizarse para adaptarse a la renta del momento cuando se prorroga el contrato de alquiler.

En cualquier caso, la fianza debe devolverse al finalizar el alquiler. Si el arrendador se retrasara más de un mes tras la entrega de llaves tendrá que incrementarla conforme al interés legal.

Sin embargo, el arrendador podrá retenerla cuando queden:

Rentas impagadas por parte del inquilino.

Gastos adeudados en concepto de suministros, gastos de comunidad y otros.

Reparaciones u otras obligaciones de contenido económico que deba satisfacer el arrendatario.

Esto puede generar conflictos, porque en ocasiones el arrendador considera que la vivienda presenta desperfectos que deberían correr a cuenta del arrendatario y retiene indebidamente la fianza. Ante la duda conviene consultar con un especialista. Recordemos que estas dudas jurídicas pueden ser ventiladas rápida y económicamente mediante una simple llamada telefónica.

¿Qué hago si el arrendador no me quiere devolver mi fianza?

Antes de reclamar una fianza, lo primero que tendrás que hacer es hablar con tu casero. La entrega de la fianza debería estar reflejada en el contrato de alquiler (e idealmente, depositada, aunque esto no siempre se hace).

Es conveniente que en el acto de entrega de llaves inspeccionéis la vivienda y detalléis que se encuentra en buen estado en un documento firmado. Aunque este documento no tenga eficacia probatoria puede ayudarte a defenderte en caso de que retengan indebidamente tu fianza alegando que existen imperfectos que corren de tu cuenta.

También deberías reunir todos los recibos para poder acreditar que te encuentras al corriente del pago de todos los suministros y gastos que te correspondieran por contrato.

Con toda esta documentación en tu poder tendrás las espaldas cubiertas. Así que podrás informar al propietario de su obligación de devolverte la fianza y de abonar intereses si no lo hace en un plazo de un mes desde la entrega de llaves.

En caso de que el arrendador siga negándose a la devolución siempre puedes contactar con un abogado. Muchas veces basta con que envíe una reclamación extrajudicial con su número de colegiado y el membrete de su despacho para que el propietario ceda.

Sea por medio de abogado o no, conviene que para reclamar una fianza utilices vías fehacientes, como un burofax o buromail. Aunque tengan un coste, te permitirán reclamar las costas si llegas a juicio.

¿Y si tengo que llegar a juicio?

Cuando las reclamaciones extrajudiciales no funcionan no te quedará más opción que demandar al arrendador. Para ello tendrás que acudir a la jurisdicción civil, siendo el procedimiento aplicable:

Juicio verbal. Es el proceso más rápido y se reserva a aquellas reclamaciones de cuantía inferior a 6.000 euros.
Ten en cuenta que si la reclamación es inferior a 2.000 euros no necesitarás la asistencia de abogado ni procurador. Sin embargo, lo más recomendable es contratar a un civilista, ya que el proceso judicial te resultará complejo si no tienes experiencia en la materia.
De hecho es frecuente que cuando se realizan estas reclamaciones sin intervención de abogado el Juez adopte una solución salomónica y termine ordenando la devolución parcial de la fianza. Así que si quieres recuperar todo tu dinero, tu mejor opción es contar con asistencia letrada.

Juicio ordinario. Es más complejo, ya que se reserva a reclamaciones por cuantías superiores.

Algunos casos frecuentes en la denegación de la fianza

Normalmente el arrendador justifica la denegación de la fianza de algún modo. Rara vez lo hace en base a suministros o gastos pendientes si no existen estos descubiertos. Y es que en este caso podrías demostrar fácilmente que está reteniendo indebidamente la fianza presentando tus recibos.

Por eso lo más frecuente es que alegue que la vivienda presenta desperfectos o daños que debes reparar como inquilino. En este caso conviene recordar que solo te corresponden daños:

Causados dolosamente.

Por obras no consentidas si el consentimiento era necesario.

Derivadas del uso ordinario de la vivienda.

O relacionados con la habitabilidad si no has avisado al arrendador para que los repare o los has reparado personalmente (pudiendo reclamar posteriormente la devolución de lo invertido).

Además, podría denegársete la fianza en el caso de incumplimientos contractuales.

Fuera de estos escenarios, lo mejor es que contactes con un abogado que te ayude a reclamar tu fianza. Recuerda que a través de nuestra plataforma puedes solicitar los presupuestos de dos civilistas de tu zona de forma gratuita y sin compromiso.