¿Cuál es la responsabilidad de los avalistas en una hipoteca?

¿Conoces el régimen de responsabilidad de los avalistas de una vivienda? En ocasiones un familiar nos pide ayuda para solicitar un préstamo y no tenemos muy claro qué significa avalar su hipoteca.

Esto ocurre especialmente con las hipotecas de los hijos. Muchos préstamos destinados a la compra de primera vivienda vienen avalados por los padres de los compradores. Y, ¿qué pasa luego si los hijos no pagan su hipoteca? ¿O qué ocurre si se divorcia y la casa termina atribuida al otro cónyuge?

Es normal que un padre (o cualquier otro aval) quiera saber en qué responsabilidad incurre por avalar a su hijo (o a cualquier otro avalado). Particularmente después de los dramáticos efectos de las ejecuciones hipotecarias post-crisis de 2008.

Por eso hemos decidido preparar un artículo en el que tratemos esta cuestión.

¿Qué es un aval?

El aval es un sistema de garantía que consiste en que un tercero responda por la deuda garantizada en caso de impago. En el caso de la hipoteca consiste, a grandes rasgos, en que si el avalado no paga las cuotas, el banco podrá reclamarlas a su avalista. Así, concurren tres elementos subjetivos en esta relación:

El acreedor es quien ostenta la obligación principal contra el deudor, teniendo derecho a exigirle su cumplimiento. En nuestro caso hablamos del banco.

El deudor avalado es quien debe responder ante la obligación principal. En nuestro caso es quien recibió el préstamo hipotecario.

El avalista es el tercero que responde por la deuda del avalado.

Estas tres figuras orbitan en torno a una obligación principal (en nuestro caso, el pago de las cuotas de la hipoteca). Si las cuotas se pagan puntualmente, el aval no tendría por qué entrar en juego. Sin embargo, si el avalado no pagara a tiempo, el acreedor exigirá al avalista que se encargue él de pagar.

Funcionamiento del aval

El avalista puede ser una figura subsidiaria o solidaria.

Los responsables subsidiarios son aquellos a los que se puede exigir el pago si (y solo si) el deudor principal incumple sus obligaciones.

Por su parte, los responsables solidarios responden como el titular de la obligación principal. De modo que el acreedor (banco) puede exigir el pago, indistintamente, a avalista o avalado.

Lo más habitual es que el acreedor intente establecer un aval solidario. De este modo incrementa sus posibilidades de cobro, ya que no tiene que esperar a que se produzca el impago y el deudor resulte insolvente para reclamar al aval.

Para conseguir que el aval sea solidario deben realizarse ciertas estipulaciones en la hipoteca. En la medida en que se trata de un contrato, pueden acordarse los pactos que se estimen convenientes.

En el caso de las hipotecas, lo más frecuente es que se incluya en el clausulado la renuncia a los beneficios de:

Excusión. Permite al avalista oponerse a la ejecución del patrimonio mientras el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del avalado.

División. En caso de haber varios avalistas, permite que cada uno de ellos responda solo por una parte proporcional de la deuda.

Orden. Permite al avalista forzar a que el acreedor siga un orden a la hora de reclamar la deuda.

Alcance de la responsabilidad del avalista

El avalista debe responder ante cualquier impago, salvo que limite su responsabilidad en el contrato de préstamo hipotecario. Esto significa que su responsabilidad alcanza el capital prestado, pero también los intereses, comisiones, recargos y otros gastos asociados a la hipoteca.

Así, al avalista se le aplica el principio de responsabilidad patrimonial universal regulado en el art. 1911 del Código Civil. Ello implica que, en caso de impago del avalado, el avalista responderá con todos sus bienes, “presentes y futuros”.

Duración del aval

En el aspecto temporal, hay que tener en cuenta que el aval es una obligación accesoria. Esto significa que desaparece en el mismo momento que la principal (pago de la hipoteca).

Como se ha explicado antes, cabría la posibilidad de limitar la duración del aval. Por ejemplo, pactando que solo cubra un porcentaje inicial de la amortización o que solo dure un período determinado de tiempo.

Sin embargo, como ya podrá prever el lector, es muy infrecuente que el banco desligue el aval hipotecario del cumplimiento de la obligación principal.

El aval de padres a hijos divorciados o separados

Uno de los casos más frecuentes donde se manifiestan las desventajas del aval es aquel en que los padres avalan a su descendiente (casado) para pedir su hipoteca y posteriormente este se separa o divorcia. Puede pasar que se atribuya el uso de la vivienda al cónyuge del descendiente.

En este caso, los padres tendrán que avalar la hipoteca que pesa sobre una vivienda que ya no es propiedad de su familia. Para tramitar una subrogación hipotecaria se necesita el consentimiento del banco, y este no va a permitir la pérdida de un avalista.

De modo que es común que los padres que han firmado avales en estas situaciones terminen siendo responsables del pago de la hipoteca de una casa en la que ya no vive su hijo.

Incluso puede pasar que en el convenio regulador o sentencia de separación o divorcio se acuerde que el cónyuge a quien se atribuye el uso de la vivienda se encargue del pago de la hipoteca. Esta opción suele ser todavía más peligrosa, porque los padres no solo estarán avalando a una persona ajena, sino que su patrimonio dependerá de que la expareja de su hijo pague o no las cuotas hipotecarias de la casa puntualmente.

La abusividad de las cláusulas de aval

Como hemos indicado en la entrada, la preocupación por la figura del aval parte principalmente de las malas prácticas bancarias durante la crisis. Básicamente, los bancos utilizaron de manera sistemática a los padres como avalistas de sus hijos cuando estos pedían una hipoteca.

El resultado fue que, con el tejido laboral y económico desgarrado, muchas familias no pudieron hacer frente a sus cuotas hipotecarias. Y cuando se daban los impagos, los bancos ejecutaban las hipotecas, haciéndose con la casa y con el patrimonio de los padres.

Estas actuaciones promovieron los correspondientes litigios, que en repetidas ocasiones han terminado anulando cláusulas de aval en las que se renunciaba al beneficio de excusión o al derecho de orden. Es decir, las cláusulas de aval solidario pueden ser declaradas nulas por abusividad.

Para ello es necesario que el banco haya faltado a sus obligaciones de información. Y es que el avalista debe poder comprender el alcance económico y jurídico de esta cláusula para que se acepte su validez.

Otra opción que ha hecho a los tribunales entender que determinadas cláusulas de aval eran abusivas ha sido la sobregarantía. Se trata de supuestos en los que la garantía hipotecaria y el aval resultan desproporcionadas con al riesgo que asume el banco.

¿Puedo librarme de la cláusula de aval?

En definitiva, la responsabilidad de los avalistas en una hipoteca puede acarrear grandes riesgos en caso de que esta no se pague. Pero, como ocurrió con las reclamaciones del IRPH o las de las hipotecas multidivisa, es posible librarse de los avales abusivos con la ayuda de un abogado especialista en derecho bancario.

Para ello se puede proceder a una negociación con el banco o a la presentación de una demanda de nulidad. Contrata ya a tu letrado e inicia las reclamaciones para evitar los riesgos del avalista en una hipoteca.