Cómo comprar una casa: la guía que necesitas para comprar tu vivienda

Es normal que a la hora de adquirir tu primera vivienda te preguntes cómo comprar una casa. Generalmente esta adquisición es la más importante de nuestras vidas, y nadie quiere cometer errores.

Por eso hemos preparado esta pequeña pero completa guía. Te costará poco de leer y podrás entender todo lo que necesitas antes de comprar tu vivienda.

Hablaremos de todas las operaciones jurídicas que deberías acometer y de los gastos de la compra de un piso.

Cómo comprar una casa. Primeros pasos

Antes de saltar a la compra de vivienda es recomendable analizar el mercado inmobiliario. Deberías saber cuáles son los precios estándar de la zona donde quieras comprar, para poder negociar el precio de tu piso.

Para ello puedes consultar a varios agentes inmobiliarios o utilizar buscadores de Internet. Lo cierto es que los buscadores te ofrecerán más información rápidamente. Sin embargo, un agente inmobiliario puede ayudarte a detectar ciertas ventajas o desventajas de la zona. De modo que podrías combinar ambas opciones.

Te recomendamos que hagas esta investigación aunque ya hayas encontrado la casa de tus sueños. Lo mejor a la hora de proceder a la compraventa es saber si el precio es mejorable.

Si crees que deberías regatear pero no se te da bien negociar puedes contratar a un abogado inmobiliario. Te ayudará a rebajar el precio de tu vivienda y te ayudará a realizar todos los trámites que tienes por delante.

Por supuesto, a la hora de negociar el precio de tu vivienda no solo tendrás que tener en cuenta el precio del suelo en tu zona, sino también:

El estado del edificio. Podrías llevarte a un técnico para que analice las posibles reformas que sean necesarias. También te ayudará solicitar el certificado de eficiencia energética.

Los servicios a los que tienes acceso. También es importante que te fijes en si el edificio está adaptado. Si en el futuro necesitaras un ascensor y no está instalado el trámite puede ser engorroso y molesto de cara a los vecinos.

No descartes la posibilidad de comprar un piso para reformar. Si tú o tu abogado negociáis bien podrías descontar el precio de la reforma del de venta y tendrías un piso a medida.

Trámites para comprar una casa

Una vez hayas elegido tu futuro hogar y fijado un precio justo tendrás que comprobar que todo está en orden.

Lo primero será solicitar un certificado del Registro de la Propiedad y un certificado de estar al corriente de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.

Puede ser recomendable solicitar certificados de estar al corriente de los pagos de suministros. Sin embargo, los documentos anteriores son importantes porque:

El certificado del Registro de la Propiedad te permitirá saber si la vivienda tiene una hipoteca, embargo u otras cargas. Además, acreditará la identidad del vendedor, así como el porcentaje de la finca que le pertenece.

El certificado de la Comunidad de Propietarios te permitirá saber si el anterior propietario tiene deudas. Recuerda que la vivienda está afecta al pago de las cuotas de la comunidad. Eso significa que si el anterior propietario no ha pagado tendrás que hacerlo tú o te expondrás a que promuevan un embargo.

Por último, deberías hacer las comprobaciones oportunas a nivel tributario. En este caso, lo más importante es verificar que se ha abonado el IBI y los demás impuestos (por ejemplo, tasas de basuras) puntualmente.

Cuando hayas reunido toda esta información tendrás que:

Firmar el contrato de compraventa.

Elevarlo a escritura pública ante Notario.

Abonar los impuestos correspondientes (IAJD e IVA o ITP, luego entramos en ello).

Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

Documentación adicional para casos específicos

Ten en cuenta que en determinadas ocasiones tendrás que solicitar más documentos. Por ejemplo, si te subrogas en una hipoteca deberías estudiar previamente la escritura original. Más adelante te explicamos por qué.

En caso de que compres a un promotor deberías comprobar que el proyecto está apropiado y cuenta con licencia y cédula urbanística. También es interesante solicitar la póliza del seguro o los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Y si compras sobre plano deberás pedir todos estos papeles más:

Licencia de obras.

Certificado de que el proyecto se adapta a la licencia.

Aprobación del Ayuntamiento.

Identificación del promotor.

Plano y descripción de la vivienda.

Memoria de calidades.

Aval del pago.

Gastos de la compra de mi piso

Como ves, comprar una casa no es sencillo. Pero tampoco es barato. Todas las operaciones que hemos descrito suponen un sobrecoste, que los expertos suelen aproximar en torno al 10 % del precio de la vivienda.

Vamos a analizar cuáles son los gastos asociados a la compra de tu piso.

Gastos de escrituración de la vivienda

Nos referimos a los gastos notariales de la compraventa. El contrato de compraventa de la vivienda podría ser privado, pero lo mejor es hacerlo público para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad y conseguir seguridad jurídica.

Para elevar un contrato a escritura pública tendrás que acudir al Notario. Este aplicará los aranceles correspondientes, que están fijados por Ley. Pese a ello, lo cierto es que pueden aplicar descuentos hasta el 10 % sobre su tarificación.

Los costes notariales son más económicos en los casos de subrogación hipotecaria (muy frecuente con las constructoras) o de transmisiones de VPOs. Si compras tu vivienda mediante subrogación hipotecaria te recomendamos que eches un vistazo a la hipoteca antes.

Deberías revisarla con la ayuda de un abogado especialista en cláusulas abusivas. En caso contrario te podrías encontrar con que adquieres una hipoteca con IRPH o cláusula multidivisa.

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción de la compra de una vivienda en el Registro de la Propiedad solo es necesaria en caso de que esté hipotecada o vayas a hipotecarla. Sin embargo, esta inscripción aporta seguridad jurídica. De modo que no hay ningún motivo para evitar el trámite, que apenas costará entre 150 y 300 €.

Si quieres saber el precio total del arancel, puedes consultarlo en el RD 1427/1989, de 17 de noviembre.

IVA en la compra de viviendas (nuevas)

Cuando compras una vivienda nueva tienes que pagar el IVA. Este asciende al 10 % del precio de la misma. Como excepción, las VPO y las viviendas de promoción pública tan solo aplican un 4 % en concepto de IVA al precio de compraventa.

ITP en la compra de viviendas (de segunda mano)

Si tu vivienda es de segunda mano no tendrás que abonar el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La cuantía de este impuesto dependerá de la Comunidad Autónoma. Además, en muchas ocasiones podrás acceder a beneficios fiscales.

De modo que es difícil determinar el ITP que tendrás que pagar en tu caso concreto, pero hazte a la idea de que oscilará entre el 5 % y el 10 %.

IAJD en la compra de viviendas (todas)

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en realidad, es una modalidad del ITP. Por tanto, como ocurre con aquel, el tipo tributario y los beneficios a los que tengas derecho dependerán de la Comunidad Autónoma. Suele rondar el 1 % del precio de la operación, pero tendrás que consultarlo en tu caso concreto.

Gastos hipotecarios en la compra de pisos

Ten en cuenta que si compras tu vivienda con una hipoteca tendrás que asumir los gastos bancarios. En este caso, a todos los anteriores se añadirá:

Tasación. Puede costarte entre 200 y 400 euros, aproximadamente.

Notaría y Registro. Son los gastos de los que ya hemos hablado. Sin embargo, para constituir la hipoteca tendrás que inscribir tu título. Lo que significa que si antes eran trámites recomendables, en este caso serán obligatorios.
Ten en cuenta que desde las últimas Sentencias del Tribunal Supremo sobre la materia estos gastos deberán abonarse por mitades. Es decir, el banco pagará el 50 % y tú el 50 %. Ello a salvo de:

Las copias, que serán a cargo de quien las solicite.

La cancelación de la hipoteca, que es a cargo del prestatario (tú).

IAJD. En principio, si el banco trata de hacer que pagues el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados estará introduciendo una cláusula de gastos. Estas cláusulas son abusivas, y tras el último pronunciamiento del Tribunal Supremo se hicieron ilegales por vía del RD-ley 17/2018. De modo que podrás librarte de este gasto.

Gestoría. Generalmente, cuando pides una hipoteca el banco encarga a un gestor que realice los trámites. Su precio dependerá del gestor del banco, ya que existe libertad para la fijación de tarifas. Pero de acuerdo con la jurisprudencia más reciente, estos pagos (que oscilan entre 100 y 300 euros) deberán ser abonados por mitades, entre el banco y tú.

Intereses, gastos y comisiones. Constituyen el precio de la hipoteca. Ten cuidado, porque los intereses no son el único coste de la misma. Es decir, no deberías fijarte en el TIN de tu hipoteca, sino en la TAE, que es la tasa que incluye gastos y comisiones. Esta cantidad dependerá de las condiciones que pactes con tu banco.

Asistencia jurídica para la compra de vivienda

Estos son todos los trámites, documentación y costes añadidos que conlleva la compra de un piso. Ahora ya sabes cómo comprar una casa, pero si necesitas consejo profesional te recomendamos contactar con un abogado inmobiliario. Especialmente en caso de que la compraventa vaya a realizarse sobre plano o por subrogación hipotecaria.

La compra de tu vivienda va a ser una de las inversiones más importantes de tu vida, y es mejor contar con la seguridad de que estás dando todos los pasos sobre seguro.