Nota de actualización (octubre de 2026): este artículo explica las normas tal como estaban el 30 de junio de 2025. En 2026 el Tribunal Supremo anuló buena parte del Real Decreto 1312/2024, así que antes de hacer cualquier trámite consulta con un abogado la situación actual.
Desde el 1 de julio de 2025, si alquilas una vivienda, una habitación o una embarcación por un periodo corto, sea turístico o de temporada, y lo anuncias en una plataforma en línea, necesitas un número de registro que asigna el Registro de la Propiedad (o el de Bienes Muebles, para embarcaciones). Lo establece el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que crea el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Sin ese número no podrás anunciar el inmueble en las plataformas, y el Ministerio de Vivienda puede ordenar que retiren el anuncio.
Qué es el registro único de arrendamientos
El Real Decreto 1312/2024 aplica en España el Reglamento (UE) 2024/1028, sobre la recogida y el intercambio de datos de los alquileres de corta duración. Crea dos piezas:
- El procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: lo tramita el Registro de la Propiedad donde está inscrito el inmueble, que asigna a cada unidad un número de registro y lo anota al margen de la finca.
- La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos: una pasarela del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana por la que las plataformas envían los datos de actividad de cada anuncio y las administraciones consultan los números de registro.
La norma entró en vigor el 2 de enero de 2025, pero sus efectos empiezan el 1 de julio de 2025, para dar tiempo a propietarios, plataformas y registros a adaptarse.
Quién tiene que registrarse
La obligación afecta a la persona física o jurídica (el «anfitrión») que ofrece, a cambio de dinero, un alquiler de alojamiento de corta duración a través de una plataforma en línea, sea de forma profesional o no y de manera habitual o puntual. Entran:
- Viviendas de uso turístico, completas o por habitaciones cuando la normativa lo permita.
- Alquileres de temporada (artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos): los que no cubren una necesidad de vivienda permanente, sino una causa temporal como trabajo, estudios, tratamiento médico o vacaciones.
- Embarcaciones u otros artefactos flotantes usados como alojamiento.
Quedan fuera los hoteles, apartahoteles, albergues y campings, y los alojamientos sin remuneración. Las plataformas afectadas son las que permiten al huésped celebrar a distancia el contrato con el anfitrión.
¿Y el alquiler de vivienda habitual?
El alquiler de vivienda habitual de larga duración no está obligado. El real decreto permite pedir un número de registro de forma voluntaria; en ese caso hay que presentar cada doce meses el modelo informativo que apruebe el Ministerio.
Cómo se obtiene el número de registro
La solicitud se presenta en la sede electrónica del Colegio de Registradores, con certificado digital, Cl@ve u otros sistemas de firma admitidos, o en papel en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble. Debes aportar, como mínimo:
- La dirección de la unidad, su Código Registral Único y su referencia catastral.
- El tipo de unidad: finca completa, habitación o parte de la finca.
- Si es tu residencia principal o secundaria o se dedica a otros fines.
- El número máximo de huéspedes.
- Si la actividad necesita licencia o autorización autonómica o municipal, el documento que lo acredite o, si basta una declaración responsable o comunicación previa, la prueba de haberla presentado.
- La categoría del alquiler: corta duración no turística (temporada), corta duración turística o embarcación. Una misma vivienda puede tener a la vez un número turístico y otro no turístico.
- La declaración de que la unidad tiene el mobiliario y equipamiento adecuados para el uso temporal.
- Tus datos: nombre o razón social, NIF, domicilio, teléfono y correo electrónico.
Con la solicitud, el registrador asigna el número de forma automática e inmediata. Después revisa la documentación, incluidos los posibles acuerdos de la comunidad de propietarios. Si detecta defectos, tienes siete días hábiles para subsanarlos; si no lo haces, el número se suspende.
La comunidad de vecinos cuenta
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal: para empezar a ejercer la actividad de vivienda de uso turístico hace falta la aprobación expresa de la comunidad, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas. Quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha, acogido a la normativa turística, puede seguir haciéndolo en las condiciones de esa normativa. El registrador comprueba que no haya acuerdos de la comunidad que lo impidan.
Qué obligaciones tienes una vez registrado
- Comunicar el número a la plataforma: debe aparecer de forma visible en el anuncio. Sin él, la plataforma no puede publicarlo.
- Mantener actualizada la información cuando cambie algo de la unidad.
- Presentar cada doce meses el modelo informativo con un listado anonimizado de los alquileres realizados y su finalidad. Si hay dudas fundadas, el registrador puede pedir documentación que la acredite.
- Atender los requerimientos de las autoridades competentes.
Por su parte, las plataformas deben comprobar los números, hacer verificaciones aleatorias y enviar cada mes a la Ventanilla Única los datos de actividad de cada anuncio (noches y huéspedes). La Orden VAU/653/2025, de 19 de junio, fija que ese envío se hará en los quince primeros días naturales del mes siguiente.
Qué pasa si no te registras
- No podrás anunciarte: el real decreto prohíbe comercializar en plataformas unidades de alquiler de corta duración sin número de registro o con un número de una categoría distinta.
- Retirada de anuncios: si el número se suspende o se retira, la Dirección General de Planificación y Evaluación del Ministerio ordena a las plataformas eliminar los anuncios, y estas tienen 48 horas para cumplir.
- Retirada del número: también se pierde si no se cumplen los requisitos, si se usa para un tipo de alquiler distinto del declarado (por ejemplo, un número de temporada para alquiler turístico) o si lo pide una administración por resolución firme.
- Sanciones: el real decreto no crea un régimen sancionador propio. Hasta que se apruebe, se aplican los regímenes estatales, autonómicos y locales vigentes, como las normas de turismo de cada comunidad.
Qué hacer si alquilas por temporadas o a turistas
- Comprueba si tu vivienda necesita licencia turística o declaración responsable en tu comunidad y municipio, y tenla a mano.
- Revisa los estatutos y acuerdos de tu comunidad de propietarios.
- Localiza la referencia catastral y el Código Registral Único de la finca.
- Solicita el número en la categoría correcta: turística si alquilas a turistas; no turística si alquilas por temporadas por trabajo o estudios.
- Añade el número a tus anuncios y apunta la fecha para presentar el modelo informativo anual.
Si tienes dudas sobre qué categoría te corresponde, si la comunidad se opone o si tu inquilino de temporada no se marcha cuando acaba el contrato, un abogado de alquileres puede ayudarte. Si es una duda puntual, plantéala gratis en el foro de preguntas al abogado.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el número si alquilo por temporadas sin usar ninguna plataforma?
El real decreto vincula la obligación a ofrecer el alquiler de corta duración a través de plataformas en línea. Si no te anuncias en ellas, no se exige, aunque sigues sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la normativa autonómica y local. Revisa bien si el portal que usas permite contratar a distancia.
¿Cuánto tarda en concederse el número?
La asignación es automática e inmediata al presentar la solicitud con la documentación. Luego el registrador la revisa y, si encuentra defectos, te da siete días hábiles para corregirlos antes de suspender el número.
¿Sustituye al registro autonómico de viviendas turísticas?
No. El número del Registro de la Propiedad es un requisito adicional. Si tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento exigen licencia, inscripción o declaración responsable, tienes que seguir cumpliéndolo, y de hecho debes acreditarlo al pedir el número.
Fuentes
- Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (BOE)
- Orden VAU/653/2025, de 19 de junio, plazos y modelo de transmisión de datos de las plataformas (BOE)
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (modificación de la Ley de Propiedad Horizontal) (BOE)
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
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Foto: Erwan Hesry, vía Wikimedia Commons, licencia CC0.