Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal: ¿Qué es y qué debe incluir?

El título constitutivo de la Propiedad Horizontal es un documento fundamental para la organización y gestión de una comunidad de propietarios. Este documento, otorgado mediante escritura pública notarial, establece la estructura jurídica y material del inmueble, definiendo los derechos y obligaciones de cada propietario.

En este artículo, exploraremos en detalle qué es el título constitutivo, qué debe incluir y cuál es su importancia legal.

¿Qué es el título constitutivo de la Propiedad Horizontal?

El título constitutivo es el documento que, según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece:

• La descripción del inmueble y sus elementos comunes.
• La descripción individualizada de los pisos y locales.
• La cuota de participación de cada propietario en la comunidad.
• También se le conoce como Escritura de División Horizontal y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga validez ante terceros.

¿Qué información debe incluir el título constitutivo?

El título constitutivo de la Propiedad Horizontal debe contener información detallada sobre el inmueble y su distribución.

1. Descripción del edificio y elementos comunes

El documento debe detallar las características generales del inmueble, incluyendo:

• Datos registrales del edificio.
• Títulos de propiedad del terreno.
• Referencia catastral e inscripción registral.
• Linderos y superficie del edificio.
• Servicios e instalaciones comunes (ascensores, calefacción, jardines, etc.).

2. Descripción individualizada de los pisos y locales

Cada propiedad privada dentro del inmueble debe estar descrita en el título constitutivo, especificando:

• Superficie total.
• Planta en la que se encuentra.
• Linderos y elementos anexos (garajes, trasteros, sótanos, etc.).
• Si un garaje o trastero no tiene cuota de participación individual, se considera un anejo del piso o local correspondiente.

3. Cuota de participación de cada propietario

La cuota de participación de cada piso o local dentro de la comunidad se establece con base en:

La superficie de la propiedad respecto al total del inmueble.

• Su ubicación dentro del edificio.
• Su orientación interior o exterior.
• El uso previsible de los elementos comunes.
• Esta cuota es clave para determinar la contribución de cada propietario a los gastos comunes y la distribución de beneficios dentro de la comunidad.

¿Es obligatorio inscribir el título constitutivo en el Registro de la Propiedad?

Aunque la inscripción del título constitutivo no es un requisito obligatorio según el Tribunal Supremo (auto de 24 de marzo de 2021, rec. 5293/2018), sí es recomendable.

Ventajas de inscribir el título constitutivo:

✔️ Facilita la transmisión de propiedades.
✔️ Garantiza la seguridad jurídica ante terceros.
✔️ Asegura el cumplimiento de los acuerdos comunitarios.

Si el título no está inscrito, los futuros propietarios no estarán obligados a cumplir con las normas establecidas en la comunidad.

Diferencias entre el título constitutivo y otros documentos de la comunidad

Es importante distinguir el título constitutivo de otros documentos que regulan la convivencia en la comunidad de propietarios.

📌 Título constitutivo vs. Estatutos de la comunidad

🔹 El título constitutivo establece la estructura legal del edificio, la descripción de los pisos y locales y la cuota de participación.
🔹 Los estatutos contienen normas sobre el uso del edificio, administración, gastos, conservación y seguros.

Aunque los estatutos pueden incluirse en el título constitutivo, no es obligatorio según la Ley de Propiedad Horizontal.

📌 Título constitutivo vs. Normas de régimen interno

🔹 El título constitutivo es un documento legal con validez ante terceros.
🔹 Las normas de régimen interno regulan aspectos de convivencia y uso de servicios comunes, pero no tienen carácter legal fuera de la comunidad.

Conclusión

El título constitutivo de la Propiedad Horizontal es un documento clave en la organización de una comunidad de propietarios. Define la estructura legal del inmueble, las cuotas de participación y la distribución de espacios privados y comunes.

Si bien su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, sí es recomendable para garantizar la seguridad jurídica de la comunidad.

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