¿Qué es la compraventa a cuerpo cierto en inmuebles?
En el ámbito del derecho inmobiliario, el término cuerpo cierto hace referencia a un tipo de compraventa de inmuebles en la que el comprador adquiere la propiedad tal y como la ha visto, sin que importe si las superficies o medidas coinciden con los datos oficiales del Registro de la Propiedad o el Catastro.
Este tipo de operación es habitual cuando existen discrepancias entre la documentación oficial y la realidad física del inmueble.
¿Qué significa comprar un inmueble a cuerpo cierto?
Comprar a cuerpo cierto implica que el comprador acepta el inmueble en su estado actual, tal y como lo ha visitado y comprobado. Esto incluye sus características físicas, superficie, linderos y estado de conservación.
👉 Importante: Si tras la compra, el comprador descubre que la superficie es menor o existen defectos visibles que no se detectaron a simple vista, no podrá reclamar ni anular la compraventa por estos motivos.
Características principales de la compraventa a cuerpo cierto
- El inmueble se describe en la escritura por sus linderos físicos (muros, cercas, etc.).
- No se establece un precio por metro cuadrado, sino un precio global o alzado por el conjunto del inmueble.
- Se presume que el comprador conoce perfectamente el estado y superficie del inmueble.
- No se aceptan reclamaciones posteriores por diferencias en medidas o defectos visibles.
¿Qué ocurre si no coinciden los datos del Registro de la Propiedad o el Catastro con la realidad?
Es frecuente que existan diferencias entre los datos registrados oficialmente y la realidad física del inmueble. En una compraventa a cuerpo cierto, estas discrepancias no permiten al comprador reclamar una modificación en el precio ni anular la operación.
Por ejemplo:
- La superficie registrada puede ser mayor que la real.
- Pueden haberse incluido zonas comunes como parte del inmueble.
En estos casos, el comprador no tiene derecho a exigir una rebaja o a rescindir el contrato.
¿Qué pasa si el inmueble tiene defectos visibles?
Si el inmueble presenta desperfectos visibles como grietas, humedades o problemas constructivos, no se podrá reclamar posteriormente. En este tipo de compraventas se entiende que el comprador ha inspeccionado la propiedad y es consciente de su estado.
Recomendación antes de comprar a cuerpo cierto
Los abogados especialistas en derecho inmobiliario aconsejan solicitar un informe pericial antes de cerrar la operación. Un perito realizará:
- La medición exacta de la superficie del inmueble.
- La evaluación de posibles defectos estructurales o constructivos.
En casos complejos, es recomendable contar también con un arquitecto técnico, quien puede aportar un análisis más detallado sobre los espacios y su propiedad exclusiva.
Diferencias entre comprar a cuerpo cierto y por unidad de medida
Es fundamental conocer la diferencia entre estos dos tipos de compraventa, ya que las consecuencias legales son distintas.
| Cuerpo Cierto | Por Unidad de Medida |
|---|---|
| Se compra el inmueble tal como se presenta físicamente. | Se establece un precio por metro cuadrado. |
| No importa si la superficie real difiere de la oficial. | Si la superficie es menor, el comprador puede pedir rebaja. |
| No se puede reclamar por diferencias de superficie. | Se puede rescindir el contrato si el vendedor no acepta rebajar el precio. |
Precauciones antes de comprar a cuerpo cierto
Antes de firmar una compraventa de vivienda a cuerpo cierto, es clave:
- Visitar el inmueble y revisar sus características.
- Solicitar un informe pericial para verificar medidas y estado.
- Negociar el precio considerando la realidad del inmueble, no los datos oficiales.
Una vez realizada la compra, las posibilidades de reclamar son limitadas.
¿Qué ocurre si compro sobre planos?
El concepto de cuerpo cierto no se aplica cuando compras un inmueble sobre planos (antes de su construcción).
En estos casos:
- Si la superficie entregada es inferior a la pactada, el comprador puede reclamar.
- Es habitual que solo se admitan reclamaciones si la diferencia supera el 10% de la superficie pactada.
Por ejemplo, si compras un apartamento de 100 metros cuadrados y te entregan menos de 90 metros, puedes exigir la corrección o la rescisión del contrato.
¿Qué hacer si ya compraste un inmueble a cuerpo cierto?
Si después de la compra descubres que la superficie es menor o el inmueble tiene defectos ocultos, debes:
- Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
- Obtener un informe pericial elaborado por un arquitecto técnico.
- Plantear una posible reclamación judicial, aunque es difícil obtener resultados favorables debido a la naturaleza del acuerdo a cuerpo cierto.
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