¿Qué es el derecho de tanteo? Guía completa para entenderlo
El derecho de tanteo es un mecanismo legal que otorga a una persona física o jurídica la posibilidad de adquirir un bien con prioridad frente a otros interesados, siempre bajo las mismas condiciones ofertadas por un tercero. Es un derecho real de adquisición preferente, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles.
¿En qué consiste el derecho de tanteo?
Este derecho permite a quien lo ostenta igualar la oferta de compra de un tercero, adquiriendo el bien antes de que se concrete la venta con otra persona. Es muy común en el ámbito inmobiliario, especialmente en contratos de alquiler, donde el inquilino puede tener este derecho si el propietario decide vender la vivienda.
Características del derecho de tanteo
Para que exista válidamente el derecho de tanteo, deben cumplirse ciertos requisitos:
- Acuerdo previo por escrito: Debe haber un pacto claro entre el propietario y quien gozará del derecho.
- Condiciones específicas: El contrato debe detallar las condiciones del tanteo, incluyendo duración, forma de ejercicio y posibles contraprestaciones.
- Limitación temporal: No es un derecho indefinido; debe ejercerse dentro del plazo estipulado.
- Precio igual al ofrecido a terceros: La persona con derecho de tanteo solo podrá adquirir el bien en las mismas condiciones que un tercero.
¿Cuándo se aplica automáticamente el derecho de tanteo?
En algunos casos, el derecho de tanteo no necesita estar pactado, ya que está establecido por ley. El mejor ejemplo es el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que otorga al inquilino el derecho preferente a comprar la vivienda arrendada si esta se pone a la venta.
Derecho de tanteo del inquilino
Cuando se vende un inmueble alquilado, el inquilino tiene derecho preferente a comprarlo, salvo en situaciones como:
- Existe un derecho de adquisición preferente inscrito previamente a favor de un tercero.
- El inmueble se vende junto con otros como parte de un conjunto.
- El inmueble pertenece a varios copropietarios que venden de forma conjunta.
- En ausencia de estas excepciones, el propietario debe ofrecer primero la compra al inquilino, al mismo precio y condiciones que a terceros.
Renuncia al derecho de tanteo
El inquilino puede renunciar expresamente a su derecho en el contrato de arrendamiento. Esta renuncia debe ser clara y específica. Si no se menciona, el derecho se presume existente por ley.
Además, aunque haya renuncia, el propietario debe notificar la venta con al menos 30 días de antelación, para que el inquilino prepare la entrega del inmueble.
¿Cómo se ejerce el derecho de tanteo?
El proceso es el siguiente:
- Notificación al inquilino: El propietario debe informar por un medio comprobable (burofax, carta certificada) sobre la intención de vender.
- Plazo de respuesta: El inquilino tiene 30 días naturales para manifestar si ejercerá su derecho.
- Ejercicio del derecho: Si acepta, dispone de hasta 180 días naturales para completar la compraventa.
Derecho de tanteo por parte de la Administración Pública
Cuando el bien tiene carácter público (bibliotecas, teatros, etc.), la Administración tiene prioridad para adquirirlo si así se establece. Este derecho se aplica frente a cualquier comprador privado.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para inscribir la compraventa de un inmueble arrendado, la ley exige acreditar que:
- El inquilino renunció expresamente al tanteo en el contrato.
- Se le ofreció el inmueble con antelación y en igualdad de condiciones.
- Fue el inquilino quien ejerció su derecho y compró el inmueble.
- De no cumplirse estas condiciones, la transmisión no podrá registrarse legalmente.
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