Plusvalía municipal: qué es, cómo se calcula y cuándo se paga
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos cuando se produce su transmisión. Se trata del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y es gestionado por cada ayuntamiento.
Este tributo ha sido objeto de importantes cambios normativos en los últimos años, especialmente tras ser declarada inconstitucional su fórmula original de cálculo. A continuación, te explicamos qué es, cuándo se paga y cómo calcular la plusvalía municipal con la normativa vigente.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto directo que se aplica sobre el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos entre el momento en que se adquieren y cuando se transmiten, ya sea por compraventa, donación o herencia.
Importante: La plusvalía municipal grava exclusivamente el valor del terreno, no el de las construcciones que puedan existir sobre él.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El sujeto obligado al pago varía según el tipo de transmisión:
- Compraventa: paga el vendedor.
- Donación: paga el donatario (quien recibe el bien).
- Herencia o legado: pagan los herederos.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
El plazo para pagar este impuesto depende del tipo de transmisión:
- En compraventa o donación: 30 días hábiles desde la fecha de la operación.
- En herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 12 meses (solicitando la prórroga antes del mes anterior al vencimiento del primer plazo).
Reforma de la plusvalía municipal: nueva normativa
En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la fórmula anterior de cálculo de la plusvalía municipal, al considerar que podía exigir el pago del impuesto incluso sin que existiera ganancia.
Para corregir esta situación, se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, que introdujo un nuevo sistema más justo y ajustado a la realidad económica del contribuyente.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal actualmente?
La normativa vigente permite dos métodos de cálculo, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:
1. Estimación objetiva
- Se basa en unos coeficientes anuales aplicables al valor catastral del suelo.
- Los coeficientes se fijan por los ayuntamientos y se actualizan anualmente según el mercado.
- Ejemplo: si el terreno se ha poseído 10 años, se aplicará el coeficiente correspondiente a ese período.
2. Estimación directa
- Compara el valor de adquisición y el valor de transmisión.
- Se grava únicamente la ganancia real.
- Si este método resulta más beneficioso para el contribuyente, se puede optar por él en lugar del objetivo.
Nota: En ambos casos, si no ha habido ganancia, no se paga la plusvalía municipal.
¿Qué pasa si no hay ganancia en la transmisión?
Desde la reforma, la ley establece que no se pagará plusvalía municipal si no ha existido un incremento del valor del terreno.
Para ello, el contribuyente debe acreditar documentalmente que el valor de transmisión es igual o inferior al valor de adquisición.
¿Cómo afecta la construcción en el terreno?
Aunque el terreno tenga una construcción, la plusvalía solo se aplica sobre el valor del suelo. El cálculo se realiza tomando la proporción del valor catastral del terreno respecto al total del inmueble.
¿Tiene efectos retroactivos la nueva normativa?
No. El nuevo sistema solo se aplica a transmisiones realizadas a partir del 10 de noviembre de 2021.
¿Qué ocurre con las transmisiones entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre de 2021?
Durante ese período, no se puede exigir el pago del impuesto, ya que:
- La normativa anterior fue declarada inconstitucional.
- La nueva ley todavía no había entrado en vigor.
En este caso, el contribuyente puede oponerse al pago, alegando que no existía marco legal vigente para exigir la liquidación.
Casos especiales y dudas frecuentes
Si realizaste una transmisión antes del 10 de noviembre de 2021 y estás a la espera de notificación de liquidación, no se aplica la nueva normativa. Tampoco debería aplicarse la anterior si la transmisión fue entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre, por su invalidez legal.
En situaciones dudosas, lo mejor es consultar a un abogado especialista en plusvalía municipal para defender tus derechos ante el Ayuntamiento.
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