Cómo impugnar un acuerdo en la comunidad de propietarios
La Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal (LPH), regula el régimen que deben seguir las comunidades de vecinos. Entre sus preceptos encontramos los relativos a cómo impugnar un acuerdo en la comunidad de propietarios que, en su caso, deberán complementarse con la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
En nuestro artículo de hoy vamos a centrarnos, precisamente, en la impugnación de estos acuerdos. Trataremos de exponer el proceso de un modo sencillo pero riguroso para que no tengas que sentarte a estudiar estas leyes ni se te pase nada por alto.
Requisitos para impugnar un acuerdo en comunidades de propietarios
El art. 18 LPH determina los requisitos de los acuerdos de la comunidad de propietarios para resultar impugnables ante los tribunales. Así, puede actuarse contra aquellos acuerdos:
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Contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
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Gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
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Que provoquen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
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O que se hayan adoptado con abuso de derecho.
En definitiva, la LPH está estableciendo tres escenarios en los que podrás impugnar los acuerdos de tu comunidad.
El primero de ellos (y el cuarto, en realidad) tiene que ver con la seguridad jurídica. Resulta evidente que se puede impugnar un acto ilegal. Pero el elemento realmente importante en este supuesto es que también se pueden impugnar los que vulneren los Estatutos, que son una norma que se autoimpone la comunidad. Este es uno de los rasgos que explica por qué la aprobación y modificación de este texto requiere una mayoría absoluta.
El segundo de los escenarios tiene que ver con la acción de defensa colectiva. Así, cualquier propietario está autorizado a impugnar los acuerdos de la junta cuando hayan sido “secuestrados” por uno o varios vecinos. Se trata de una acción similar a la existente en la Ley de Sociedades de Capital.
En último lugar, la LPH impide que la comunidad perjudique grave e injustamente a un propietario, lo que supone un límite a la capacidad autonormativa de esta institución. Dicho de otro modo, la comunidad puede imponer ciertas obligaciones (como ocurre cuando se aprueba una derrama), pero en ningún caso puede imponer una carga grave sin respaldo legal.
Legitimación para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios
Puede impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios quien:
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Salvara su voto en la Junta.
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Estuviera ausente durante la misma.
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O hubiera sido privado indebidamente de su derecho a voto.
En definitiva, no puede ir contra sus propios actos el propietario que votara a favor del acuerdo.
Por otro lado, la LPH no permite impugnar acuerdos a quienes no estén al corriente del pago de sus deudas o las hayan consignado previamente, salvo que el acuerdo sea relativo a la alteración de cuotas de participación.
Plazo para el ejercicio de la acción de impugnación
La Ley de Propiedad Horizontal establece tres plazos diferentes para impugnar los acuerdos, que dependen de las circunstancias concurrentes.
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El plazo general es de tres meses, que comenzarán a contar desde la adopción del acuerdo.
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Sin embargo, las impugnaciones basadas en la contrariedad a la Ley o los Estatutos la acción caducará en un año.
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Por último, si el propietario no acudió a la junta, el plazo será el antedicho, aunque comenzará a correr en el momento en que se produzca la correcta comunicación.
Esta forma de computar el plazo trata de proteger al propietario frente a las situaciones en las que no se les convoca a la Junta para que no voten contra el acuerdo.
Cabe señalar que en estas circunstancias, cuando se comunique al ausente el acuerdo este tendrá en plazo de 30 días para oponer su voto. En caso de no contestar, se presumirá que su voto es favorable al acuerdo, pero se le permitirá impugnar el acuerdo siempre que lo haga en plazo (Vg. STS n.º 307/2013, de 9 de mayo).
Proceso de impugnación de los acuerdos de la comunidad
Para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios deberá presentarse una demanda ante el orden jurisdiccional civil. Los tribunales competentes son los que correspondan al lugar donde radique la vivienda.
El procedimiento a seguir será el ordinario, que es el aplicable a todas las acciones relacionadas con las comunidades de propietarios (salvo las reclamaciones de cantidad).
Sin entrar en más detalles, recordaremos que al tratarse de un proceso judicial, el actor deberá ir asistido por un abogado. Nuestra recomendación es recurrir a civilistas especializados en la impugnación de este tipo de acuerdos.
Efectos de la impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios
Como ocurre en otros ámbitos, los acuerdos de la Junta no resultan suspendidos por su mera impugnación. Si el actor quiere suspender los efectos del acuerdo deberá solicitarlo motivadamente al Juez.
Este oirá a la comunidad de propietarios y posteriormente se pronunciará sobre la suspensión cautelar del acuerdo.
Al término del procedimiento, el Juez dictará sentencia, por la cual se convalidarán los efectos del acuerdo o se anulará el mismo, sin perjuicio de que la comunidad vuelva a someter la cuestión a la Junta.