Claves de la Ley de Propiedad Horizontal

Hoy queremos compartir las claves de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), piedra angular que rige las relaciones vecinales entre todas aquellas personas que conviven en un mismo edificio dividido en elementos privativos de sus dueños destinados a vivienda, negocio, garaje o trastero, con otros que son comunes. 

Hablar de la LPH da para hacer un auténtico tratado, ya que si bien la Ley no es muy extensa, su interpretación y aplicación abarca una gran extensión debido a la litigiosidad que generan las relaciones vecinales. Sin embargo, vamos a esbozar las líneas maestras que presiden esta normativa que podemos dividir en tres grandes bloques:

1. Obligaciones de los vecinos.

2. Órganos de la comunidad.

3. Régimen de mayorías.

Obligaciones de los vecinos

Las encontramos reguladas en el artículo  noveno de la Ley de Propiedad Horizontal y las podemos sintetizar  en las siguientes:

• Respetar los elementos comunes y privativos, haciendo un uso adecuado de los mismos.

• Mantener en un buen estado el elemento privativo propio, evitando que causen daños y molestias a otros vecinos, sus propiedades o elemento comunes.

• Permitir en su vivienda o local obras reparaciones y servidumbres necesarias para el edificio y en beneficio de la comunidad.

• Contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad con arreglo a la cuota de participación fijada en el título.

• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva para atender gastos extraordinarios.

• Responder de daños causados en bienes y elementos de la comunidad o privativos de otro vecino.

• Si no se va a vivir en el edificio, dejar un domicilio de comunicaciones. Si no consta otro domicilio se tendrá en cuenta el del piso o local del que sea dueño.

• Informar de los cambios de titularidad del inmueble privativo.

Cargos de la comunidad

Son los siguientes:

• Junta de propietarios.

• Presidente.

• Secretario.

• Administrador.

La Junta de propietarios

Es el órgano donde se fragua la voluntad de la comunidad ejercida por los vecinos a través de su voto, de conformidad al régimen de mayorías que veremos más adelante. Evidentemente, no todo ha de someterse a la Junta de Propietarios, determinadas cuestiones ordinarias podrán ser realizadas directamente del presidente sin necesidad de convocatoria (artículo diez LPH).

¿Cuándo se convocan? Hay dos clases, ordinaria y extraordinaria.

• La ordinaria. Se convoca al menos una vez al año para aprobar el presupuesto y renovar los cargos. 

• Además el presidente podrá convocarla con carácter extraordinario cuando considere que hay cuestiones importantes que informar y someter a la voluntad de la junta. También pueden pedir convocatoria de Junta urgente una cuarta parte de los propietarios o un 25 % de cuotas.

Las funciones de la Junta son:

• Nombrar y remover cargos de la comunidad y resolver quejas y reclamaciones de los propietarios contra cualquiera de ellos.

• Aprobar el presupuesto y las cuentas.

• Ejecución de obras y reparaciones de la finca aprobadas.

• Modificar estatutos y adoptar reglamentos internos.

• Conocer y decidir todo aquello de importancia que pueda ser de interés de todos los vecinos.

Presidente

Es el máximo representante de la comunidad, dentro y fuera de ella. Elegido bien por votación o bien por turno rotatorio, ejerce las siguientes funciones:

• Requerir cese de actividades molestas.

• Funciones de secretario y administrador cuando no se hayan provisto estos cargos.

• Convocar juntas.

• Cierre de actas.

• Exigir pago de deudas en nombre de la comunidad y representaría en juicio.

Secretario

El secretario es un cargo administrativo. Se ocupa de la custodia de los libros de la comunidad, la formación de las actas, notificación de actas a los propietarios, la certificación de deudas. No obstante, hay que señalar que el secretario no gestiona lo referente a contabilidad, cobros y pagos. Esta tarea es del administrador. Las funciones de Secretario, al igual que las del Administrador, pueden ser asumidas por la figura del Presidente.

Administrador

El Administrador es la figura técnica de gestión y administración de la comunidad. Se ocupa de verificar el correcto funcionamiento de los elementos y servicios comunes, gestionando la solución de incidencias, llevando contabilidad, preparar juntas, informar a la junta de las cuestiones que deban ser sometidas a votación, y ejecutar los acuerdos, realizar apercibimientos, hacer el seguimiento del pago de las cuotas por los vecinos. Puede recaer en un propietario, pero recomendamos que esta figura sea asumida por un profesional colegiado y ajeno a la comunidad.

Régimen de mayorías

Antes de entrar en el régimen de las mayorías cabe precisar que cada propietario de un elemento privativo tiene un voto y ello aunque una misma persona tenga varios elementos privativos a su nombre.

Ahora bien, no todo los votos valen lo mismo. Cada inmueble tiene una cuota de participación en la comunidad. Esa cuota está determinada en estatutos en función de diversos factores como su superficie, características y su situación.

Sistema de mayorías en la Ley de Propiedad Horizontal

Dicho lo anterior significamos que la regulación de las mayorías está en contenida en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que pasamos a extractar:

• Para la instalación de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones, sistemas de aprovechamiento de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos, se requerirá mayoría de un tercio de propietarios y cuotas. 

• Las obras para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, exigen mayoría de propietarios y cuotas.

• El establecimiento de los servicios de ascensor, se aprueban mediante mayoría de propietarios y cuotas.

• Los servicios de portería, conserjería y vigilancia, entre otros, se contratan previo acuerdo por mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas.

• La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio solo requerirá comunicación del interesado.

• La modificación de estatutos o título constitutivo de la propiedad horizontal sólo se puede hacer mediante unanimidad.

• Para el resto de acuerdos, bastará  el voto de la mayoría del total de los propietarios y mayoría de cuotas. En segunda convocatoria bastará por la mayoría de los asistentes que equivalga al 50 % de las cuotas.  

Si no hemos logrado sacar adelante el acuerdo en ninguno de los casos anteriores queda como último cartucho acudir al Juez para que resuelva la cuestión aplicando criterios de legalidad y equidad.

Todos los acuerdos aprobados mediante las mayorías indicadas, vincularán a todos los propietarios. Sin embargo, quienes no estén de acuerdo pueden proceder a su impugnación ante los tribunales ordinarios. Para ello es recomendable estar asistido por un abogado especialista en comunidades de propietarios.