Guía sobre el Derecho de Retracto

El derecho de retracto es aquel que ostenta una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se haya transmitido a un tercero.

Pueden diferenciarse dos tipos de retracto:

Por un lado está el retracto convencional. En él intervienen dos personas que son partes del contrato originario y que intercambian sus respectivas posiciones de vendedor y comprador, al ejercitar el retracto.
El artículo 1507 del Código Civil establece que tendrá lugar el derecho de retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir con lo expresado en el artículo 1518, y con lo demás que se hubiese pactado.
El artículo 1518 expresa claramente que el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin haber reembolsado al comprador:

El precio de la venta y, además,

Gastos del contrato.

Pagos legítimos hechos para la venta.

Gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Por el contrario, en el retracto legal intervienen tres personas: el vendedor, que es el que enajena un bien de su patrimonio, el comprador, que pretende adquirir dicho bien y un tercero que, legalmente, tiene preferencia en la adquisición de ese bien en particular.
Por su parte, el artículo 1521 establece que el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones que fueron estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa, ya sea por medio de la compra o por dación en pago.

Diferencias entre el derecho de retracto y el derecho de tanteo

El derecho de tanteo se lleva a cabo antes de la enajenación del bien o de la cosa, que se pretende formalizar. En cambio, el derecho de retracto se ejercita en la fase post-adquisitiva, y permite a quien lo ostenta adquirir el bien, aunque este ya haya sido transmitido.

Diferentes áreas donde ejercer el derecho de retracto

En la medida en que existe un retracto convencional, el derecho de retracto puede ejercerse prácticamente en cualquier transmisión. Sin embargo, son dos las áreas donde brilla este mecanismo: la vivienda y las herencias.

Derecho de retracto en la vivienda

El arrendatario de una vivienda (finca urbana) tiene derecho de retracto frente a sus compradores. Es decir, si el propietario la enajena, el inquilino podrá quedársela en caso de pagar su precio.

Por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el interesado dispone de 30 días para ejercer su derecho, contados desde que se notifica la decisión de transmisión del inmueble, su precio y todas las demás condiciones.

En el retracto arrendatario rústico también existe un derecho de retracto. En este caso, el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que sepa de la enajenación de la finca rústica. Dentro de este plazo podrá ejercer su derecho de retracto y adquirir la finca, en las mismas condiciones y al mismo precio que el comprador original.

Caso particular: el retracto ante fondos buitre

La doctrina también viene amparando el retracto de créditos litigiosos. Partimos del caso de fondos buitre o empresas de recobros, que adquieren créditos relativamente complejos de cobrar a bajo coste. El deudor queda vinculado con esta empresa, ya que nuestro ordenamiento otorga al acreedor la libertad para ceder o vender los créditos que ostente.

Generalmente, las cesionarias de créditos o fondos buitre explotan la situación de vulnerabilidad del deudor para imponerle condiciones leoninas. Pero, para combatir esta práctica especulativa, nuestro ordenamiento acepta una excepción al principio de libre contratación, permitiendo al deudor adquirir su propio crédito en las condiciones en que lo obtendría la cesionaria.

Derecho de retracto de herederos

Los derechos de participación en la herencia pueden venderse. Por ejemplo, un coheredero puede vender a un tercero sus derechos de cobro hereditario.

Esto introduciría en el reparto a un tercero, ajeno al núcleo familiar. Y para evitar los posibles perjuicios, la ley ampara el retracto hereditario. Mediante el retracto hereditario, los coherederos pueden adquirir los derechos vendidos al tercero para mantenerlo fuera del reparto.

Así, el artículo 1067 del Código Civil establece que si alguno de los herederos vende su derecho hereditario a una persona que los coherederos no conocen, todos o cualquiera de ellos puede subrogarse en lugar del comprador. En este caso, los coherederos tendrán que reembolsar el precio de compra en un plazo no mayor de 30 días, contando a partir del día en que todos entraron en conocimiento de la venta realizada.

Conclusiones: el funcionamiento del derecho de retracto

En definitiva, el derecho de retracto puede traer dos causas:

Un pacto o contrato. Se trata del retracto convencional, y queda enmarcado dentro de la libertad de contratación.

La propia ley. En este caos estamos ante un retracto legal, que plantea una excepción a la libertad de contratación. Y ello porque, en caso de ejercitarse el derecho de retracto, el resultado será un truncamiento en el pacto de transmisión inicial.

Si el derecho de retracto tiene esta naturaleza bicéfala es por cuestiones de justicia. Por ejemplo, asiste a herederos que quieran mantener sus asuntos en familia o a arrendatarios e hipotecados cuya vivienda va a pasar a manos de otra persona, que podría empeorar las condiciones del contrato.

Al contrario de lo que ocurre con el derecho de tanteo, el de retracto se produce una vez realizada la transmisión. A cambio de abonar los costes de la operación, quien ejercite su derecho podrá recuperar el bien o derecho transmitido.

Gracias a ello mantendrá en su poder el elemento patrimonial protegido contractualmente o con el cual guarda una relación tan cercana que la ley considera merecedora de especial protección.

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