Diferencias entre el contrato de arras y compraventa

¿Conoces las diferencias entre el contrato de arras y compraventa? Cuando nos aventuramos a comprar un inmueble surgen muchas dudas. Una de ellas es incluso en torno al tipo de contrato por el que debemos optar.

Escuchamos a la gente hablar de “arras” y de “compraventa”, pero ¿qué son realmente estas figuras? Ahora mismo te lo explicaremos y detallaremos aquello que creemos que debes saber antes de firmar tu contrato. De todos modos, antes de firmarlo deberías dejar asesorarte directamente por un abogado inmobiliario. Nadie te ayudará tanto como él. Escríbenos y estaremos encantados de ofrecerte dos presupuestos gratis y sin ningún tipo de compromiso.

¿Qué tienen en común el contrato de arras y la compraventa?

Ambos son contratos y están ligados a la adquisición de un inmueble. Los dos son procesos para realizar la compraventa de una vivienda u otro tipo de local.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de arras y la compraventa?

Los contratos de arras y compraventa inmobiliaria son dos contratos diferentes y tienen dos funciones diferentes. Es decir, no puedes elegir uno sobre el otro para adquirir un inmueble. Son dos piezas dentro del proceso. La única elección gira en torno a si quieres firmar los dos contratos o exclusivamente el de compraventa.

El contrato de arras

Los contratos de arras documentan el paso previo a la compraventa de un inmueble. En él, el comprador se compromete a comprar la vivienda en el plazo determinado y con las condiciones establecidas. Por su parte, el vendedor se compromete a venderla del mismo modo.

Generalmente decimos que el contrato de arras consiste en la entrega de una señal, que confirma el compromiso de compraventa.

En ocasiones, el contrato de arras da la opción de renunciar a la compraventa del inmueble. Para estos casos, el contrato tiene especificada la penalización para la parte que renuncie a la compra o a la venta.

Además, es preciso fijar el precio de venta del inmueble y el plazo máximo para formalizar la compraventa. También debe fijarse la cantidad de las arras, que suele oscilar entre el 5% y el 15% del valor del inmueble. Esta cantidad de reserva se descontará del precio final de la vivienda en el caso de que la compraventa resulte exitosa.

Existen diferentes tipos de arras, si bien la más común son las arras penitenciales. Están recogidas explícitamente en el Código Civil. Sin embargo, si no se determina que tipo de arras rigen el contrato, se entenderá que son arras confirmatorias.

Tipos de arras

Las arras penitenciarias también son conocidas como arras de desistimiento. Esto se debe a que son las únicas que realmente contemplan la opción del desistimiento sin que medie causa, teniéndose como una opción más.

En el caso de las arras penitenciarias:

Si es el comprador el que renuncia a la compra, perderá la totalidad entregada en concepto de arras.

Cuando sea el vendedor quien renuncia a la venta, devolverá el doble de la cantidad recibida en concepto de arras. En el caso de que no se exprese literalmente la renuncia pero, por ejemplo, no se firme la compraventa en el plazo, se perderá el derecho de reserva y habrá que pagar a quien no se le repute esa falta.

Si no se especifica en el contrato el tipo de arras, estas arras serán confirmatorias. Son un simple anticipo del contrato de compraventa. Su función es reforzar la existencia del contrato. En este caso, si una de las partes incumple, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución solicitando una indemnización por daños y perjuicios.

Además, procederá la retención de las arras o su devolución doblada, como en el caso anterior. Es decir, la diferencia entre las arras penitenciarias y las confirmatorias radica en que solo las primeras permiten desistir de la operación.

Existe otro tipo de arras: las arras penales. Este tipo de arras se utiliza como garantía del cumplimiento. También contempla la opción de la pérdida de la señal o devolverla doblada pero no anula el contrato. A pesar de todo esto, las partes pueden exigir su cumplimiento.

¿Qué debe recogerse en un contrato de arras?

Principalmente, el contrato de arras debe recoger todo lo básico para que la compraventa llegue a buen puerto. Además, especifica la manera de proceder en caso de que esto no ocurra.

En primer lugar, el contrato de arras debe recoger la información personal de las partes. Entre esta información figurará el domicilio de las partes a efectos de notificaciones.

Debe describirse también el inmueble objeto de la compraventa.

Se especificará la cantidad económica que se entregará en modo de señal. Debería especificarse también el tipo de arras. De no especificarse, se entenderá que son confirmatorias y no hay opción de renuncia. Para tener esta opción de renuncia sin que medie causa, debe recogerse aquí que se trata de arras penitenciarias, dando la opción a las partes de rescindir el contrato. Puede especificarse también la penalización exacta a pagar.

Debe establecerse también el período máximo que puede transcurrir antes de realizar la compraventa del inmueble y otras condiciones.

A mayores, se especificará el Tribunal competente si hubiese que acudir a uno.

El contrato de compraventa

La compraventa es el contrato a través del cual se cambia la propiedad del inmueble. En el caso de que se firme directamente este contrato no existe la opción de resolverlo, a no ser que una de las partes incumpla sus obligaciones.

Además, el incumplimiento debe ser sustancial como por ejemplo el incumplimiento del plazo o la imposibilidad de habitar la vivienda. Los pequeños defectos no resolverán el contrato.

Algo muy común es que el contrato de arras y la compraventa vayan de la mano, si bien no es indispensable. Para saber cuál es la mejor opción para tu caso concreto, no dudes en ponerte en manos de profesionales.

Debes darte cuenta de que comprar un inmueble es un gran paso para ti, pero es un paso rutinario para muchos profesionales especializados. Elige al más adecuado y él te ayudará a que este gran paso sea muy sencillo. Pronto podrás estar disfrutando de tu nueva propiedad. Escríbenos si necesitas saber más sobre las diferencias entre el contrato de arras y compraventa y para que te facilitemos dos presupuestos gratis y sin ningún compromiso.