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¿Qué son las arras penitenciales y cómo funcionan?

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son un tipo de contrato que permite a comprador y vendedor de un bien, usualmente un inmueble, desistir libremente del acuerdo sin necesidad de justificar la causa. Esta figura está regulada por el artículo 1454 del Código Civil y tiene implicaciones legales y fiscales importantes.

¿En qué consisten las arras penitenciales?

Las arras penitenciales son una cantidad de dinero que se entrega como garantía en un contrato de compraventa. A diferencia de otros tipos de arras, estas permiten que cualquiera de las partes se retire del acuerdo sin penalización judicial, pero sí con consecuencias económicas:

  • Si desiste el comprador, pierde el importe entregado como arras.
  • Si desiste el vendedor, deberá devolver el doble del importe recibido como arras.

Este acuerdo ofrece a ambas partes la posibilidad de romper el contrato sin necesidad de acudir a un tribunal, pero con responsabilidad económica.

Regulación legal: artículo 1454 del Código Civil

La legislación española establece claramente en el artículo 1454 que:

"Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."

Ejemplo práctico de arras penitenciales

Imaginemos que un comprador entrega 10.000 € como arras para adquirir una vivienda de 200.000 €:

  • Si el comprador desiste, pierde esos 10.000 €.
  • Si es el vendedor quien desiste, debe devolver 20.000 € al comprador.

Fiscalidad de las arras penitenciales

El tratamiento fiscal varía según se formalice o no la compraventa:

Si se realiza la compraventa

El importe de las arras se integra en el precio total del inmueble y tributa como tal.

Si no se realiza la compraventa

  • Desiste el comprador: declara la pérdida en el IRPF. El vendedor tributa una ganancia patrimonial.
  • Desiste el vendedor: declara como pérdida patrimonial el importe de las arras (no el doble). El comprador tributa ese mismo importe como ganancia patrimonial.

Modelo de contrato de arras penitenciales

Un modelo básico puede incluir una cláusula como esta:

“Todas las cantidades entregadas hasta la formalización de la compraventa tienen la condición de arras penitenciales. Si la parte compradora desiste, perderá las cantidades entregadas. Si es la parte vendedora quien desiste, deberá devolver el doble.”

Conclusión: ¿son convenientes las arras penitenciales?

Las arras penitenciales ofrecen flexibilidad en las compraventas, pero también implican riesgos económicos en caso de desistimiento. Es recomendable firmar este tipo de contrato con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario.

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