En este contexto el papel de los abogados de familia especializados como es el caso de Carmen Varela. Con ella ya comentábamos que se puede evitar que una separación no sea un campo de batalla.

A este respecto es clave gestionar el futuro de la vivienda que fue de los dos y ver ahora qué gastos paga cada uno.

El pago de los gastos de la casa tras el divorcio es uno de los motivos de conflicto en las crisis familiares. 

El artículo 87 de nuestro Código Civil recoge que “el matrimonio se disuelve, sea cual fuere la forma y el tiempo de su celebración, por la muerte o la declaración de fallecimiento de uno de los cónyuges y por el divorcio”. 

Pero la disolución del matrimonio no implica que desaparezca de un plumazo todo lo construido durante los años de duración del mismo, ni mucho menos.

Puede decretarse bien por sentencia judicial o a través de Convenio Regulador de mutuo acuerdo que el uso de la vivienda común se atribuya a los hijos. Y con ellos, al progenitor al que se le otorgue la custodia. 

Ambos progenitores siguen siendo propietarios de esa vivienda, pero sólo uno de ellos puede usarla. Por tanto, debe distinguir entre propiedad y uso, que son dos derechos diferentes.

Esta experta recuerda que el uso de la vivienda y sus gastos “va ligado al tema de la custodia de los hijos. Ahí nos encontramos que una pareja podría estar de acuerdo en una custodia compartida pero cuando les dices que pueda suponer la no atribución del uso de la vivienda, muchas veces se solicita la custodia para tener el uso”.

Desde su punto de vista “el día que se desligue el uso de la vivienda y las cuestiones económicas de la guarda y custodia, como sucede en Inglaterra que hay un juzgado que decide sobre los menores y otro sobre la parte económica y la vivienda habrá muchos menos conflictos que en la actualidad”.

Nuestra interlocutora recuerda que la regulación nacional y la catalana es diferente “cuando uno se divorcia lo más importante es definir bien ese convenio regulador donde deberemos dejar claro quién y cómo se reparten los gastos de esa vivienda que hasta ese momento era única para ambos cónyuges”.

“Habitualmente si ese divorcio es de mutuo acuerdo es bastante previsible que en ese convenio de divorcio incluyamos esos datos claves relacionados con la vivienda y sus gastos”.

En ese convenio se puede pactar lo que se quiera, “Que un propietario no pague el IBI  y lo pague quien lo utiliza, que la comunidad de propietarios se pague entre los dos, entre otras posibilidades”.

Varela recuerda que el artículo 1255 del Código Civil “permite pactar lo que queramos sobre vivienda, sobre todo si el divorcio es de mutuo acuerdo. Lo importante es que ese convenio regulador sea claro y defina todos los pormenores de ese divorcio”.

En el caso que no se incluya nada sobre la vivienda y sus gastos “la situación se complica aún más de lo que seria aconsejable. Se puede entender que esos gastos se pagan por mitades o desde la sociedad de gananciales y luego la liquidación ya se arreglará la deuda”.

Esta jurista destaca que “es absolutamente recomendable que en ese convenio regulador se deje claro a quién se atribuye el uso de la vivienda y quién paga los gastos de la vivienda. Habitualmente los suministros, luz, agua o gas lo paga el que lo usa, porque es el que los utiliza y vive allí”.

En caso de que no haya acuerdo “aquí está la diferencia entre el Código Civil español y el catalán, En el primero hasta hace poco decía el Tribunal Supremo decía que los gastos de los suministros iban para quien usaba la vivienda,  con independencia de quien sea el propietario, pero IBI, comunidad de propietarios o tasa de basuras, eso sería propiedad de la sociedad de gananciales, un pago por mitades”.

Sentencia del Supremo que lo cambia todo

Sin embargo una sentencia del Supremo de 13 de septiembre del 2021 de la que ponente el magistrado Francisco Javier Arroyo, siguiendo la estela del derecho catalán ya se modificó en el 2015 y se dijo que el que usaba la vivienda no solamente pagaba los suministros, sino también la comunidad de propietarios y el IBI.

“Con esta sentencia tan importante, los juzgados de familia pueden dictaminar que pese a que el bien sea común, la comunidad de propietarios ordinaria lo pague uno de ellos. Ahí permite siguiendo el código catalán es que el pago de esa comunidad de propietarios lo pague quien tenga el uso de la vivienda, pero si el juzgado de familia no dice nada se seguirá pagando por mitades”.

En cuanto a las derramas extraordinarias “tanto en derecho común como en derecho catalán siempre se pagan por mitades, nunca lo paga el que lo usa. De esta manera si se mejora la fachada del inmueble o se instala un ascensor, está beneficiando a la propiedad y ese bien ganará más dinero a partir de ese momento que se sujeta a algunas reparaciones”.

En cuanto a la hipoteca “con independencia de quién viva en la vivienda, como suelen ser dos hipotecantes, porque un banco no deja solo a uno, este es un pago que se hace por los dos en la proporción que se haya pactado. Y si uno de ellos no lo paga, al final el banco ejecuta el banco el lanzamiento de esa vivienda. En ese caso el que vive puede pagarlo todo y luego reclamárselo al otro o a la sociedad de gananciales”.

Dicha reclamación “habría que hacerla por vía judicial, lo que puede complicar el futuro de ese divorcio y la relación entre ambos cónyuges que puede empezar a estropearse y a generar problemas de convivencia importantes”.

Sobre estos procedimientos judiciales, esta experta señala “que no es especialmente largo, depende de la cantidad, puede ser un juicio monitorio o un juicio ordinario. El primero es relativamente rápido y en cuanto al segundo se puede alargar, todo depende del colapso que tenga el juzgado y ese retraso puede ser de siete a ocho meses, aproximadamente”.

Varela recuerda que “al banco le da igual cómo se pague esa cuota hipotecaria, y quien viva o no viva ahí. La deuda es de los dos y se reclama a los dos. Ahí el que juega con desventaja es el que está viviendo porque si ejecutan la hipoteca se irá fuera”.

Venta de la vivienda a veces necesaria

Esta experta recuerda que “ambos cónyuges tienen un bien que es la vivienda que bien gestionada su venta puede arreglar los problemas económicos que tengan estas personas cuando no pueden pagar la hipoteca. Ahí de nuevo es clave la presencia de abogados especializados en familia para gestionar esa venta y procurar que la relación entre los divorciados no se estropee”.

“Con esta venta de la vivienda, tras un acuerdo entre las partes, se liquida la deuda que pueda existir entre ambos y se evita que el banco ejecute el desahucio del que se encuentra viviendo en ella. Si no hay acuerdo se corre el peligro de que el banco se quede con la hipoteca y se queden sin ese inmueble”.

Sobre la venta de la vivienda “en divorcios de mutuo acuerdo se puede llegar a un acuerdo más o menos rápido sobre las condiciones en las que se va a vender dicho inmueble. En muchas ocasiones uno se lo compra al otro porque al final tener una vivienda en común que se atribuye el uso pero no se vende, es un problema a futuro. Ese uso se acabará y se tendrá que vender”.

Para Varela “si esa adjudicación se hace en el convenio de divorcio uno para el otro tiene muchos beneficios fiscales, no se pagan impuestos y no se necesita escritura. Sino que el mismo convenio de divorcio llevado al juzgado, donde se homologa judicialmente servirá para inscribir en el Registro de la Propiedad ese bien”.

Evitar los procesos judiciales

En el caso que no se pongan de acuerdo “el asunto puede desembocar en un proceso judicial que se llama división de la cosa común. No lo aconsejamos porque es un proceso muy lento, caro, porque existen periciales y además el problema es que si uso tiene el uso de la vivienda aunque el otro inste la división de la cosa común al final esta división se hará respetando el uso de la vivienda, con lo cual quien va a querer comprar algo que tiene un uso”, aclara Varela.

Esta jurista señala que “en este tipo de situaciones lo que se recomienda  es llegar a un acuerdo con la otra parte, pagando ese uso de la vivienda o se espera a que se extinga el uso para solicitar la división de la cosa común”.

En cuanto a la extinción del uso, ”en muchos casos depende de la mayoría de edad de los hijos, excepto que se haya fijado por un tiempo más corto. Esa extinción se produce cuando el último de los hijos alcanza la mayoría de edad. En el caso de que no haya hijos, ese uso será más difícil que se atribuya”.

A este respecto esta jurista indica que “ya las últimas sentencias del Supremo igual que también pasa en la legislación catalana, cuando no hay hijos, en Cataluña se establece que son tres años el uso de la vivienda. En la legislación española no hay nada establecido, pero se concretan periodos más cortos para no perjudicar al otro propietario. Ahí debe ser el juez quien establece la duración de ese uso”.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Carmen Varela, Abogada experta en Derecho de Familia.

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Francisco Pérez Bes, fue secretario general de INCIBE, el organismo que vela por la ciberseguridad de ciudadanos y empresas en nuestro país y su carrera profesional ha estado volcada en esta práctica, así como en el derecho digital.

Hace seis años publicó el primer Código de Derecho en materia de ciberseguridad que acaba de actualizarse hace unos días.

Se trata de un compendio completo de la normativa que afecta a todos los diversos aspectos de la ciberseguridad y seguridad de la información en la actualidad desde sus diversos enfoques e implicaciones que pueden descargar gratuitamente desde el enlace, al final de este artículo.

Más recientemente ha coordinado un memento experto en Derecho de la ciberseguridad, así como un libro infantil (“cuentos de ciberseguridad”) para concienciar a los niños acerca de los riesgos de la navegación por Internet.

Perez Bes, ahora como socio responsable del área de derecho digital de la firma Ecix Group, dedica mucho tiempo a la labor de formación a nivel empresarial y ayudar a las empresas a definir sus estrategias de ciberseguridad para minimizar el impacto de esos ciberataques.

Desde su punto de vista “Las vacaciones laborales se convierten en un riesgo para las empresas, pues nuestros expertos y responsables en seguridad corporativa se ausentan, por lo que es fundamental disponer de unos protocolos que ayuden a la compañía a seguir gestionando este tipo de amenazas. Y, en el caso de que trabajen, pero lo hagan en remoto, deberemos garantizar que su conexión a los sistemas de la empresa sea robusta, al igual que ocurre con el teletrabajo”.

Nuestro interlocutor cree que es un tema de gran relevancia procedimental, debiendo tener en cuenta, en particular la operativa en la que la empresa se ve inmersa en este periodo vacacional. “La ciberseguridad nunca cierra por vacaciones”, afirma.

Junto con estas medidas organizativas, Pérez Bes es partidario de implementar otras de carácter tecnológico “las conexiones remotas de los empleados y directivos deben ser seguras, preferiblemente con redes VPN. Y, adicionalmente, la empresa debería facilitar a sus empleados protectores de pantalla (por si trabajan durante sus trayectos vacacionales, para evitar que su trabajo sea visto por terceros), conexiones de datos (para evitar tener que conectarse a redes inseguras), o antivirus, entre otras cosas.

Al mismo tiempo este jurista es partidario de poder contar con “sistemas de borrado de información a distancia, por si tu dispositivo se extravía. En este sentido, es muy importante que la compañía diseñe un plan donde se regule el uso de dispositivos de trabajo en vacaciones, y que refuerce la seguridad de esas conexiones en remoto que hagamos desde fuera de las instalaciones, en particular cuando se viaja a otro país”.

Este experto insiste en que “siempre debe haber una visión doble de la ciberseguridad en vacaciones, que conjugue la parte organizativa para adaptarnos al nuevo escenario, y la tecnológica, de la que no podemos prescindir”.

Formar al empleado en ciberseguridad

Para este jurista “es muy importante que tengamos claro que hay que formar a nuestros profesionales en ciberseguridad, actualizando periódicamente sus conocimientos para que sepan realmente lo que tienen que hacer cuando se enfrentan a un riesgo a una ciberamenaza. Los estudios demuestran que la mayoría de los incidentes de ciberseguridad se producen por errores humanos, por lo que es un acto de diligencia empresarial el reforzar este aspecto”. 

En este sentido, Ecix es una organización que se caracteriza por sus recursos formativos a empresas. Su último producto consiste en un escape room de privacidad, con el que están logrando altas tasas de concienciación entre los profesionales en materia de protección de datos.

Pérez Bes cree que falta sensibilización en materia de seguridad de la información. este tipo de asuntos específicos: “es importante explicarles en esas píldoras formativas, qué riesgos asume el empleado o directivo durante esos días, y cuáles son las medidas de prudencia a aplicar durante nuestro viaje. Por ejemplo, el riesgo de sustracción del equipaje y de nuestros dispositivos puede suponer una brecha de seguridad de la organización, cuya responsabilidad recae en la empresa”.

“Lo habitual para proteger estos dispositivos es tenerlos siempre cerca y no dejarlos fuera de nuestro campo de actuación. De esa manera podremos evitar cualquier contingencia que haga que ese dispositivo móvil u ordenador desaparezca y, con él, toda la información que hay ahí de nuestra empresa, con los problemas que puede generar la pérdida de esa información”.

Al final “en cualquier desplazamiento deberemos estar alerta. Pero cuando viajamos a determinados países, es importante ser conscientes de la amenaza que supone dejar nuestro portátil en el hotel, o perder el móvil en un taxi o en una cafetería si el dispositivo no está bien protegido, especialmente si por razón de nuestro cargo o responsabilidades, podemos tener accesos a información confidencial de nuestra empresa”.

Otro consejo que nos ofrece este experto en ciberseguridad “tiene que ver con los empleados que no están de vacaciones, pero que interactúan con sus responsables que sí lo están. En este sentido, los deep fakes y las imitaciones de voz, al igual que la suplantación de identidad por correo electrónico, pueden ser una técnica muy eficaz para los cibercriminales. Es importante contrastar cualquier instrucción relevante, y seguir los procedimientos internos antes de tomar cualquier decisión que pueda poner en peligro los activos de la compañía”. 

No hay que olvidar que los delincuentes saben que en época vacacional falta personal en la empresa y puede ser más eficaz suplantar la identidad de directivos para cometer fraudes”.

Ojo al fraude del CEO

En estas circunstancias se producen “fraudes de ingeniería social, el llamado fraude del CEO, donde alguien se hace pasar por nuestro director general para pedirnos una información o una cantidad económica, o cualquier cambio de improviso de cuentas corrientes es un momento idóneo para hacer esa operación y así realizar esa actividad fraudulenta”.

Otra cuestión que recomienda este experto es que “si nos vamos de vacaciones seamos prudentes con los mensajes que publicamos en redes sociales. Al mismo tiempo hay que tener cuidado con el aviso de nuestro correo electrónico (out of the office) para no revelar más información de la estrictamente necesaria. 

El regulador nos recuerda que cualquier incidencia de calado relacionada con la información que manejamos se puede convertir en brecha de seguridad, y según dice la normativa vigente tendrá nuestra empresa 72 hora para poner en conocimiento del regulador español, en este caso la AEPD, que se ha producido ese incidente de seguridad.

También este experto recuerda los riesgos de conectarse uno desde la wifi de un aeropuerto o cualquier lugar de descanso sin que tenga demasiada seguridad dicha conexión que hacemos “esas conexiones en abierto pueden facilitar que seamos víctimas de fraudes, o provocar daños en nuestro dispositivo”.

Cuidado con relajarse

Francisco Pérez Bes es consciente que en esta época veraniega “la relajación llega al mundo de la empresa desde diferentes puntos de vista. Pero hay que darse cuenta que, en materia de ciberseguridad, no podemos bajar la guardia porque, debido a la ausencia de determinadas personas, puede resultar difícil la gestión de determinadas crisis o incidentes en el sentido de la compañía”. 

En este contexto este jurista subraya que “también en vacaciones hay que desconfiar de ofertas que nos lleguen de apartamentos a buen precio o invitaciones a conciertos de música y actividades similares que no sabemos quién nos lo manda. Es posible que sean falsas y que lleven añadido algún pdf que al pinchar en él, nos instale software malicioso en nuestro equipo y nos genere un grave contratiempo con posterioridad”.

En este tipo de invitaciones “debemos desconfiar si nos piden datos personales sensibles como puedan ser nuestros datos bancarios porque nos dicen que la oferta es solo por 24 o 48 horas. Normalmente son ofertas falsas que pueden enmascarar un ciberataque a nuestra empresa o cualquier intento de fraude”.

Desde esta perspectiva “volvemos a hablar de la formación y concienciación entre los profesionales de nuestra empresa. Es importante que esa formación que se imparta ayude a los empleados de cualquier organización a detectar un fraude de manera previa para evitar caer en él y generar con posterioridad un incidente de ciberseguridad de calado. Hay que estar alerta todo el año en materia de ciberseguridad”.

Desde un punto de vista práctico, se trata de “poder seguir manteniendo un nivel elevado de confidencialidad y de secreto en relación a la información que manejemos, estemos donde estemos”.

Resolver un incidente de ciberseguridad en verano “es más complejo de lo habitual, por lo que puede ayudar mucho tener implantado un protocolo de actuación adaptado a estas especiales circunstancias, para que las decisiones se tomen rápido, aunque los responsables no se encuentren en la oficina”.

Con esta forma de actuación “se trata de mantener la agilidad en la toma de decisiones, sin perder el rigor, para ser eficaces y diligentes en la lucha contra los ciber incidentes, también en vacaciones, concluye”.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Francisco Pérez Bes, socio de Derecho Digital de Ecix Group.

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Son indudables las ventajas que supone Internet para alquilar una casa o un apartamento en vacaciones. No obstante, Internet puede ser utilizado por la ciberdelincuencia para cometer fraudes relacionados con los alquileres durante las vacaciones.

La Policía Nacional junto a Airbnb y confianza Online, han colaborado en alertar ante posibles estafas en alquileres vacacionales aconsejando cómo evitarlas. 

La recuperación en el alquiler de espacios para alojarse en vacaciones se ha acelerado considerablemente durante el primer trimestre de 2022, superando, incluso, los niveles de 2019, cuando aún no había comenzado la situación de crisis sanitaria.

Rosana Pérez Gurrea, abogada, profesora de la Universidad Oberta de Catalunya (UOC) y Vocal de la Subcomisión sobre Derechos de los Consumidores del CGAE, recuerda lo importante que es estar bien informado.

“Es importante saber lo que nos están ofreciendo, sobre todo si el alquiler lo estamos haciendo a través de alguna plataforma de Internet. En ese caso hay que ver las condiciones generales de contratación, que cada web debe tener. Si no la tiene no es un sitio seguro y debemos desconfiar de su uso”.

Otra cuestión importante es consultar en el Registro de la Propiedad, quien figura como titular de dicha vivienda. Ahí nos darán una nota simple que dejará claro quien es el dueño de la misma.

Nuestra jurista recuerda que “no sería la primera vez que nos pudiéramos encontrar con un ocupante en la vivienda, una persona que ha hecho suya dicho inmueble, de ahí que sea importante conocer realmente si es el propietario o no”.

“Se trata de comprobar que las condiciones que nos están ofreciendo se corresponden con las condiciones reales. Es muy importante extremar las precauciones y ver realmente lo que estamos firmando” comenta.

Algunas de las señales y consejos para evitar estafas al reservar las vacaciones de verano son:

Cuidado con los mensajes con enlaces sospechosos

No hagas clic en los enlaces incluidos en correos electrónicos que no te inspiren confianza. Pueden contener enlaces a páginas web falsas que imitan el diseño de Airbnb para intentar robar información personal o infectar los dispositivos. Ante esa situación, regresa a la página de inicio tecleando en tu navegador y continúa navegando desde ahí.

Desconfía de las ofertas que son demasiado ventajosas para ser verdad

Desconfía de las ofertas que combinan precios excesivamente bajos con imágenes o alojamientos muy atractivos. Si un propietario quiere hacer demasiados cambios durante el proceso de reserva (te ofrece pagar de manera diferente, te envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio, te ofrece un anuncio diferente que no estaba en la página, etc.) podría existir detrás un delincuente que quiere evitar su localización. 

Conocer opiniones del público

Para evitarlo, busca anuncios que tengan muchas evaluaciones positivas y léelas atentamente. Esto te permitirá detectar si hay algún aspecto negativo que señalen varios huéspedes y que pueda empañar tus vacaciones. 

También puedes comprobar que la identidad del anfitrión y otros datos de la cuenta han sido verificados o confirmados.

Comunicación y pago, siempre en la plataforma

Si te piden que hagas un depósito o una transferencia bancaria, si te dan una factura en PDF o en papel o te ofrecen un descuento por pagar fuera de la plataforma, desconfía. Presta especial atención si esa persona propone utilizar para el pago empresas que normalmente se dedican al envío de dinero, cheques bancarios, giros postales. 

Si te sugieren métodos de pago fuera de la plataforma, lo más seguro es que pretendan realizar algún tipo de fraude. Por ello, es necesario que realices los pagos y que te comuniques siempre a través del sitio web o la aplicación de Airbnb.

Sospecha de un tono urgente o de las incoherencias por parte del anfitrión.

Los estafadores suelen intentar apresurar o presionar a los huéspedes para reservar, muestran incoherencias en el idioma en el que se expresan y en sus nacionalidades, zonas de residencia o prefijos de teléfono, así como en el texto del anuncio del alojamiento. 

No te sientas presionado, antes de decidirte por un alojamiento, lee atentamente el perfil del anfitrión, los comentarios de huéspedes anteriores y, por ejemplo, utiliza el comparador de imágenes del que disponen los principales motores de búsqueda de Internet, y comprueba si las imágenes corresponden con diferentes alquileres ubicados en distintas zonas geográficas.

Rosana recuerda que se puede “exigir  siempre un contrato por escrito o, al menos, una prueba documental de la contratación efectuada. Revíselo pormenorizadamente y, si fuera preciso, procure que una persona profesional experta en materia de alquileres lo pueda visualizar”.

“Si tramita la gestión del alquiler con una agencia inmobiliaria, escoja, siempre que sea posible, una que esté adherida al Sistema Arbitral de Consumo. Eso nos dará garantías ante una reclamación por vía extrajudicial”.

En cuanto a la reclamación, esta experta en derecho de consumo recuerda que “ante cualquier problema o incidencia relacionada con un alquiler de una vivienda en una empresa o agencia inmobiliaria, así como el realizado a través de la oportuna plataforma web, podría presentar la oportuna hoja oficial de quejas y reclamaciones”. 

“Si no hay acuerdo con la empresa podemos ir a la OMIC o a través de los sistemas arbitrales de resolución, lo último es la vía judicial y estar asesorado por un abogado experto en derecho de consumo”. 

Meterse en un pleito de este tipo “es largo, depende del juzgado donde se presente la denuncia. Sería un pleito civil cuya duración es larga y tendrá el coste de emplear abogado y procurador”, comenta Rosana.

La Policía Nacional recuerda que si creemos que hemos sido víctimas de una estafa, no debemos dudar en denunciar los hechos ante la Policía para que podamos investigar los hechos, así como reportar los anuncios y a los propietarios ante la plataforma para que puedan tomar las acciones necesarias. 

Registradores alertan

Por su parte, el Colegio de Registradores de España ha lanzado de nuevo  su campaña estival para evitar fraudes en el alquiler vacacional. Alerta además a través de un listado de buenas prácticas de la necesidad de extremar las precauciones ante posibles estafas. Entre sus consejos, la necesidad de identificar al arrendador del inmueble vacacional.

En palabras de la decana del Colegio de Registradores de España, María Emilia Adán, “es importante conocer quién es el dueño de la vivienda que deseamos alquilar y para ello, el Registro de la Propiedad es una herramienta al servicio del ciudadano”.

En este sentido, a través de la web oficial www.registradores.org se podrá solicitar una nota simple y obtener la información real de si la persona que alquila es o no el propietario de la vivienda.

En línea con las recomendaciones realizadas por las autoridades, el Colegio incide en la necesidad de desconfiar si el propietario del presunto alojamiento envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio. También en la conveniencia de no fiarse de ofertas con precios excesivamente bajos y asociadas a alojamientos atractivos en exceso.

Adán ha expuesto que “la ubicación de la vivienda es un aspecto clave que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar, más aún en destinos de costa” y que se debe comprobar que la ubicación es real para constatar que la oferta se corresponde con lo que el usuario encontrará.

Desde el Colegio de Registradores hacen especial hincapié en el proceso de comunicación y pago. Así, recomiendan desconfiar en caso de que se solicite al cliente realizar una transferencia bancaria o de que se ofrezca un descuento por realizar pagos fuera de las plataformas habituales.

Se aconseja no pagar la totalidad del importe del alquiler hasta no encontrarse en el alojamiento –ya que puede ser distinto a lo que uno esperaba– y pactar de antemano –en el momento de la contratación–que el precio comprende todos los gastos. “De no ser así, se debe pedir al arrendador que especifique con claridad a qué corresponde ese importe”, apuntan desde el Colegio.

Por otro lado, los registradores piden desconfiar de un tono de urgencia por parte del arrendador, así como de presiones para que la reserva de alojamiento se lleve a cabo cuanto antes. 

Y consideran conveniente que, una vez el cliente llegue al alojamiento, éste fotografíe de forma detallada todas las estancias para dejar constancia del estado de la vivienda.

“Esto es algo necesario hacer, al igual que el inventario de los bienes que haya en la vivienda que refleja su estado de conservación para evitar que nos culpen del deterioro de alguno de ellos”, aclara Rosana Pérez Gurrea.

Para resolver cualquier duda el Colegio de Registradores pone a disposición del ciudadano su Servicio de Atención a los Consumidores y Usuarios, en el teléfono 900 101 141 o a través del email consultas@corpme.es.

Del mismo modo, aconseja a los usuarios que se informen de todos sus derechos y obligaciones como huéspedes, consultando estos temas a las asociaciones de consumidores o de sus abogados, especialmente las cuestiones relacionadas con las cláusulas abusivas que pudiera incluir el contrato.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Rosana Pérez Gurrea, Abogada de Derecho de Consumo.

La entrada Que no te den gato por liebre si decides alquilar una vivienda en vacaciones. Algunos consejos para no ser estafado  se publicó primero en LexGoApp Blog.

Las causas tienen que ver con que los herederos se encuentran en situaciones en las que aceptar la herencia supone más gastos que beneficios, amén de tener que pagar el impuesto de sucesiones y asumir las deudas que en algunos casos existen.

Pero no sólo las deudas son las causantes de rechazo a las herencias. También encontramos renuncias por motivos personales, muchas veces expuestas por falta de relación con el fallecido al tratarse de familiares lejanos. 

No obstante, una de las grandes razones que lleva a muchos a rehusar el traspaso patrimonial es el coste asociado a su propia tramitación. Esto es porque impuestos como el de Sucesiones o las propias plusvalías municipales de los bienes inmuebles, pueden resultar muy difíciles de asumir. 

Unas renuncias que suelen darse en los casos en los que se recibe una vivienda, pero no dinero. Esto lleva a que muchos herederos que en ese momento no tienen liquidez, se vean obligados a rechazar la sucesión por no poder costear los trámites asociados, que además deben solucionarse en un plazo de seis meses. 

Si analizamos el gravamen del impuesto de Sucesiones en España, podemos ver que las cuantías más elevadas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana.

En el lado opuesto se sitúan Galicia, Cantabria, Andalucía y Madrid, con una bonificación del 99% para los familiares directos. Por regiones, la proporción más alta de renuncias en el registro de 2021, se dio en Asturias (24%) y Andalucía (21%).

En todos estos casos, es fundamental contar con abogados especializados como los que hay en LEXGOApp para que gestionen estos temas.  

Sentencia importante 

En este contexto, El Tribunal Supremo falló que la aparición de una deuda desconocida permite la nulidad de una herencia. El afectado se encontró con un pago pendiente de 1.180.000 euros tras firmar el testamento de su tía. La sala considera que lo hizo por «error» ya que no tenía esa información en el momento de la rúbrica.

El descubrimiento de una deuda ignorada tras la rúbrica de una herencia permite al destinatario renunciar a los bienes recibidos y considerar nulo el trámite.

Así lo dictaminó el Tribunal Supremo en una sentencia de marzo de 2021, que da la razón a un hombre que aceptó el testamento de su tía sin saber que tendría que afrontar pagos de hasta 1.180.000 euros. «Si el heredero hubiese conocido estas condiciones, no las habría aceptado», decreta el fallo. Una cantidad que doblaba el «valor de lo recibido y de sus propios bienes», añade.

Todo se alteró para el que iba a ser heredero de unos pisos con la aparición de un folio mecanografiado. Hasta entonces, los planes iniciales parecían claros: cuidaría a su tía, viuda sin hijos, y recibiría varias propiedades en Extremadura y Madrid.

El hombre cumplió con su obligación durante cinco años y, en 2010, la mujer falleció. Él firmó el testamento y recibió los bienes pero, poco después, aparecía el papel que trastocaría todos los planes. El cuidador se situaba en la antesala de unos conflictos judiciales que acabarían una década después con la intervención del Tribunal Supremo.

La primera resolución llegó en 2011: daba el documento por válido y el cuidador tenía que pagar el valor equivalente a las 27 fincas del bloque extremeño. Aceptar una herencia conlleva cargar con las deudas, alegaba el juez. 

La Audiencia Provincial de Madrid confirmó el fallo en 2013. Ese año, el cuidador conocía el importe de lo reclamado: 902.000 euros más unos intereses de 270.000, casi 1.180.000 euros. Sus primos exigieron la ejecución del pago en 2.014.

Con una cifra pendiente de más de 1.180.000, el primer heredero regresó a los tribunales en 2015. Ya no quería nada, solo desligarse del asunto. Por tanto, demandaba la nulidad de la aceptación de la herencia, todos los actos de disposición y del pago de la deuda. 

Argumentó ante el juez que tenía derecho a esta nulidad porque se había cometido un «error en el consentimiento». Insistió que él firmó la sucesión porque ignoraba la existencia del papel mecanografiado, de las voluntades paralelas de sus tíos y aquello le daba derecho a desentenderse de aquel asunto.

Además, al aceptar esa herencia, sin saberlo, se había convertido en deudor de una cifra que doblaba el valor de lo que iba a ingresar, una «magnitud» que «no podía imaginar». 

Tanto, que no era posible abordarla ni con la venta de las otras viviendas recibidas. Había «que retrotraerse a la situación al momento anterior a la aceptación». En primera instancia, en 2017, la justicia le dio la razón: el heredero ignoraba lo que firmaba y la consiguiente deuda.

El asunto acabó en el Tribunal Supremo, que dio finalmente la razón al primer heredero y declaraba nula la aceptación. Para el juez, el cuidador tuvo conciencia tras la firma de la deuda al aparecer el folio desconocido. Esto, para la sala, «altera el contenido de la herencia de manera sustancial». 

El firmante ignoraba la existencia de una deuda de 1.180.000 euros y si «hubiese conocido las condiciones del asunto, no lo habría aceptado», decreta el fallo.

¿Cómo renunciar a una herencia?

La repudia se puede hacer ante notario, en la mayoría de las veces es así. También puede hacerse por vía judicial- Expertos consultados por este blog subrayan que  la herencia se entiende aceptada al momento del fallecimiento. 

Es decir, tanto si aceptas la herencia del causante como si la repudias, los efectos de la decisión existen desde el día del fallecimiento, aunque hayan pasado meses.

Por lo tanto, para decir no a una herencia como norma general bastará con comparecer en notaría y renunciar.

Aunque, como hemos apuntado al principio, pueden existir factores que rompan con el criterio general (en este artículo nos referimos al Derecho Común que regula para toda España el tema de las sucesiones, ya que existen Derechos Forales en Cataluña, Aragón, Euskadi, Navarra y Galicia que pueden hacer salvedades regionales).

Uno de esos supuestos puede ser el de la «aceptación tácita de la herencia, que significa que, aunque formalmente el heredero no va al notario a aceptarla, sí lleva a cabo actos de los que se presume que es el dueño de los bienes heredados» detalla Ferrer.

¿Puede una persona recibir una herencia sin tener constancia de ello? No, ya que el heredero es quien debe aceptar la herencia y, para ello, deberá acreditar que es familia del causante (salvo que aparezca en el testamento), y que no hay otros familiares más cercanos que merezcan esa herencia, por lo que además de reunir pruebas como el certificado de nacimiento deberá aportar dos testigos.

Por último, hay que recordar que  por el artículo 1005 del Código Civil, ante un fallecimiento en el que los herederos no se pronuncien, el notario puede requerir a los causahabientes para que acepten o repudien la herencia, y si los herederos no se manifiestan en el plazo de treinta días naturales, se entenderá que se acepta la herencia.

Otra opción que se puede plantear es la posibilidad de aceptar la herencia a beneficio de inventario.

Con esta figura, los beneficiarios sólo pagan el pasivo con lo heredado, sin comprometer sus bienes personales. Se trata de un procedimiento que se lleva a cabo ante notario desde 2015, cuando entró en vigor la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Hasta entonces la competencia era esencialmente judicial, lo que alargaba los plazos y obligaba a contratar abogado y procurador. 

Ahora los fedatarios dan las indicaciones a los clientes para calcular el patrimonio heredado y qué porcentaje deben destinar para saldar los débitos contraídos por el causante. Para ello, los colegios notariales de España llevan años reclamando que puedan acceder al registro de las deudas bancarias, petición que ha caído en saco roto.

Muchas veces se desconoce que el valor de los bienes supera al de las deudas. En esta tesitura cuando se repudia una herencia se llama a los siguientes parientes del finado hasta el cuarto grado colateral (primos hermanos). 

Si nadie la acepta, el patrimonio pasa a manos del Estado, que siempre recibe la herencia a beneficio de inventario, sin que le grabe el pasivo. Algunas autonomías también obtienen parte de estos bienes.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

La entrada Récord de herencias rechazadas. Por encima de las 55.000: Impuesto de sucesiones y deudas, los culpables  se publicó primero en LexGoApp Blog.

Llega el verano y muchas parejas ponen a prueba su estabilidad matrimonial. Para Carmen Varela, abogada experta en temas de familia,   los meses de junio y julio se tantea al abogado sobre qué es lo que tienen que hacer. “Es la última oportunidad que se dan hasta que llega septiembre y la pareja deja de convivir”.

Para esta abogada, curtida en mil batallas, “es importante no convertir esa separación o divorcio  en un campo de batalla y con el apoyo de un abogado/a experto en derecho de familia buscar una separación de mutuo acuerdo”.

Este tipo de asuntos “suelen ser rápidos, hay negociaciones antes de la firma del convenio que suelen durar dos o tres meses. Luego la homologación judicial se puede tardar entre mes y medio y tres meses, depende si en esa ciudad hay un juzgado de familia”.

También recuerda que “dicho convenio entra en vigor desde su firma. Se trata de consensuarlo con la otra parte y de incluir todo lo relevante.

Esta experta aconseja a muchas parejas que unen sus vidas, que “realicen pactos en previsión de la ruptura cuando se casen. Estará todo muy claro y evitaremos mucha litigiosidad, en capitulaciones o por cualquier otra medida”.

En el caso que no se haga esto “ lo primero que debe hacerse es ir a un abogado especializado en familia para que nos ayude a tomar esa decisión. Hay que hacerlo así, y no al revés, porque a veces el tema se complica mucho. Cada vez hay más consultas previas para tomar esa decisión. Nosotros les podemos decir si es el momento oportuno de hacerlo”.

Tomada la decisión “es muy importante que hablen entre ellos y centrarse  en los temas de los niños y su reparto de tiempo para buscar ponerse acuerdo sobre la custodia de ellos y su régimen de visitas.  No es difícil que lleguen a este punto de encuentro”.  

A partir de ahí “gracias a las negociaciones o a la ayuda de la mediación es el momento de revisar el resto de cuestiones a nivel de bienes, dinero o vivienda”.

Al igual que con la separación de mutuo acuerdo, este procedimiento de divorcio amistoso es relativamente rápido, sencillo y económico.

No exige la celebración de juicio, bastando con la presentación de la demanda de divorcio y del convenio y su posterior ratificación en el Juzgado por ambos cónyuges.

Además supone un menor coste al permitir que ambos cónyuges actúen representados por un mismo procurador y defendidos por un único abogado.

Si existen hijos menores se cita al Ministerio Fiscal para emitir informe sobre si el acuerdo adoptado por los cónyuges salvaguarda correctamente el interés de los menores. 

Una vez emitido el informe por el Ministerio Fiscal, si resulta favorable; o una vez realizadas las modificaciones que en dicho informe se indiquen, con nueva ratificación por los cónyuges, el juez dicta sentencia por la que decrete la separación de los cónyuges y apruebe el contenido del convenio regulador presentado.

Estos acuerdos reflejados en la sentencia pueden ser modificados judicialmente cuando se alteren sustancialmente las circunstancias.

Uso de la vivienda, conflictivo

El tema de la vivienda y su uso es muy conflictivo. Como suele estar ligado a la custodia, puede generar problemas en ese acuerdo final, eso hace que las custodias compartidas que se habían pactado se frustren por esta situación de uso de la vivienda”, aclara esta experta.

Desde su punto de vista “el día que se desvincule el tema de la custodia del uso de la vivienda, como se hace en otros países como Inglaterra, lograremos más acuerdos, al menos sobre los menores. El uso de la vivienda siempre es un problema”.

Carmen Varela lo tiene claro “los abogados en este papel somos claves en este proceso de negociación. Tenemos una responsabilidad que es importante destacar de cara a aplacar la situación emocional y no añadir más fuego al tema.  Se trata que ellos hablen de los niños y nosotros llevamos el resto de temas con el otro abogado”.

Para esta jurista “es importante que cada cónyuge tenga un abogado. Así cada uno se siente más seguro de lo que le están diciendo. Solo se recomienda un abogado para los dos si realmente hay ya un acuerdo y solo hay que plasmar ese pacto en un documento, no hace falta que haya más de un abogado”.

Otra cuestión que nos aclara que “no es cierto que los abogados de familia ganemos más dinero si el asunto pasa por un juzgado y se convierte en contencioso. No es la norma general. Son casos puntuales. En EEUU  obtener un acuerdo es más caro que un proceso porque consideran que si solucionas con un coste emocional y menos tiempo, eso es más valioso que resolver el problema en un juzgado”.

Varela reconoce que hay un cambio de mentalidad “ahora la gente se acostumbra a ir a especialistas  en derecho de familia. “Los especialistas sabemos que son temas emocionales, delicados, no es un tema mercantil que se arregla y ya no ves a la otra parte. Al final dejan de ser matrimonio pero no dejan de ser familia”. 

Para esta jurista “nosotros como profesionales intentamos apaciguar el conflicto. Las soluciones que hay en el juzgado nunca son buenas para ninguno de los dos. Lo de que más vale un mal acuerdo que un buen pleito sigue estando vigente”.

El factor tiempo es clave

Esta experta recuerda que el factor tiempo es clave, “en ciudades como Madrid y Barcelona con juzgados especializados, antes se tenían medidas urgentes en dos meses, ahora se habla de tres o cuatro y un proceso definitivo de un año”.

La vía contenciosa supone mucho tiempo e invertir más dinero y un desgaste emocional muy importante para ese matrimonio que ahora quiere separarse porque la convivencia ya no funciona.  

Nuestra interlocutora subraya que “después del Covid19 “la gente está más  irritada y tiene más prisa. Es más difícil, llegar a un acuerdo sin tener que acudir al juzgado”.

Sobre cómo llegar a un acuerdo, Carmen Varela recalca que “ellos deben centrarse en lo importante que son sus hijos y poner de su parte.   No hagan del otro el enemigo porque seguirá siendo durante toda la vida el padre o la madre de sus hijos, y al mismo tiempo contar con un buen abogado que negocie bien y aplaque los ánimos”.

En este contexto “es bueno desmitificar el hecho de que la persona que ha sido abandonada o ha sido infiel va a conseguir que se le escuche en el juzgado. Es importante centrarse en lo esencial. Si han tomado la decisión es mejor que no se maree la perdiz y solucionen la separación lo antes posible”.

A este respecto Varela recuerda que “en un proceso mutuo se incluye una cláusula en el convenio que empieza a regir desde la firma del convenio. Este convenio se puede redactar en quince días, se trata de que el tiempo que pasen juntos sea lo menor posible”.

El papel del convenio regulador es clave “debe prever todos los problemas porque la idea de dicho convenio es evitar futuros problemas. El objetivo de este convenio que es muy detallado es tener que ir a un juzgado para discutir. Debe ser lo más completo posible. Contemplar casi todo para evitar problemas en el futuro”.

Homologar el convenio en el juzgado

Para esta jurista “es fundamental que ese convenio se homologue judicialmente. Es fundamental que se homologue. Si se incumple, como documento judicial, podemos acudir a la vía de ejecución de sentencias que es más rápido para el cumplimiento”.

Al mismo tiempo recuerda que “un convenio privado tiene efectos entre ellos, sin embargo, si algo no lo cumplen no se puede ejecutar al ser un documento privado. Tendríamos que ia poner una demanda contenciosa de divorcio para tener una sentencia, Siempre recomendamos que se haga y se homologue judicialmente”.

Sobre el grado de cumplimiento de esos convenios, esta abogada cree que se cumplen bastante “podríamos estar en ratios del 70  u 80 por ciento. Los dos ceden algo y es aceptado por ellos de forma voluntaria y es más fácil de cumplir. Al final el incumplimiento de la sentencia es mayor que el de los convenios”.

Respecto a qué elementos influyen en no cumplir ese convenio, Varela subraya “que hay varios elementos, entre ellos podemos destacar son el impago de pensiones alimenticias, uno de ellos deja de pagar porque puede haber perdido su trabajo”.

Otra cuestión que genera el impago “tiene que ver con el régimen de visitas, ahí en ocasiones las entregas y devoluciones de los menores se hacen tarde y se quejan de falta de comunicación en esa relación”.

A este respecto, Varela aclara que “ahora pasa bastante que a uno de ellos lo trasladan de ciudad por el trabajo. Ahí el convenio tiene que cambiarse porque hay medidas que adoptaron en su día que ahora no pueden llevarse a cabo. Siempre es bueno actualizar el convenio en función de la realidad de los dos cónyuges que puede cambiar”.

Desde su punto de vista “es imposible hacer un convenio para siempre con los mismos términos. La realidad fluye y hay que estar pendiente a los cambios de esa familia que pueden obligar a modificar su contenido”.

“Sin un buen convenio regulador estamos abocados a la vía contenciosa. El paso previo puede ser la separación de hecho no regulada que puede generar muchos problemas si no la encauzan unos abogados expertos en la materia”.

Para Varela “se entra en una tierra de nadie peligrosa, en principio los dos tienen derecho a los niños y la situación puede complicarse a corto plazo y convertirse en una batalla campal de insospechados resultados”.

Esta situación antes comentada se da bastante “en Cataluña pasa mucho. Las parejas bajan convenios de Internet intentando que los firme la otra parte. Esos convenios tipos no son la solución. En muchas ocasiones se quiere utilizar el del Código Civil común sabiendo que en Cataluña se aplica el Código civil catalán. No sirve de nada”.

Varela recuerda que “cada asunto debe tener su convenio específico. No hay un convenio regulador tipo y eso es fundamental que la pareja que ha tomado la decisión de divorciarse lo tenga claro. Cualquier convenio que se suscriba luego es complicado delante de un juez justificar que lo queremos cambiar por diversos motivos”.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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Un divorcio contencioso supone iniciar un proceso más largo y complejo que si se opta por el acuerdo. Y es que en esos supuestos, es el juez quien decide las condiciones de la disolución de ese matrimonio, que podrá tramitarse por iniciativa de ambos cónyuges o de uno solo.

En España gana por mayoría el divorcio de mutuo acuerdo, también considerado divorcio express porque se soluciona de forma más rápida.

En 2020 hubo en España 77.200 divorcios según el  Instituto Nacional de Estadística -INE-  y aproximadamente 62.750 se resolvieron mediante negociación entre las partes, lo que supone que otros 14.450 tuvieron que acudir a la justicia.

Y para muestra de lo que supone una u otra opción, un análisis de la duración del procedimiento de divorcio. En 2020 la mayor parte de quienes rompieron de mutuo acuerdo, el 53,5%, tardaron menos de tres meses en tener resuelta su situación (unos 33.570 casos) mientras que por vía judicial el tiempo medio de resolución está entre 6 y 11 meses.

En esta situación de divorcio contencioso, son las esposas en un 70% las que tomaron la iniciativa.

En cualquier caso, el divorcio implica dar por finalizado el matrimonio. Pero, si hablamos de un divorcio contencioso, nos referimos al que tiene lugar sin que los cónyuges hayan sido capaces de ponerse de acuerdo.

Es, en otras palabras, todo lo contrario de un divorcio de mutuo acuerdo o amistoso, en el que la pareja pacta de forma conjunta todas las condiciones.

El Artículo 81 del Código Civil, en relación al divorcio contencioso, indica que podrá ser solicitado por uno sólo de los cónyuges, sin necesidad de conocimiento del otro.

Para divorciarse, amistosa o contenciosamente, la ley exige que hayan transcurrido más de tres meses desde la celebración del matrimonio. 

Salvo que se aprecie un riesgo cierto para la vida, la integridad física, la libertad, la integridad moral o la libertad sexual de quien interpone la demanda de divorcio o de los hijos. En estos supuestos, no es necesario cumplir ningún plazo.

Según los expertos el divorcio contencioso encaja en varias situaciones concretas como pueden ser:

1) El primer caso pasaría por cuanto uno de los cónyuges no se quiere divorciar del otro.

2) El segundo caso, se establece cuando uno de los cónyuges no deja ver al otro a los hijos comunes del matrimonio.

3) El tercer caso, hace referencia cuando el nivel económico de uno de los cónyuges se ve perjudicado por la separación de los cónyuges.

4) El cuarto caso, es cuando existe una relación tensa entre un cónyuge con el otro cónyuge que hace que sea difícil la guarda y custodia con los hijos,al igual que las relaciones entre ellos y terceras personas.

Costes elevados

Esta es la opción más cara y lenta de divorciarse al no haber acuerdo entre los cónyuges.

En primer lugar, al haber un enfrentamiento, cada miembro de la pareja tendrá que pagar su propio abogado y procurador, en lugar de compartirlo. 

Además, también es necesario ir a juicio. El precio del abogado, en este caso, oscila entre los 1.000 y los 2.000 euros más IVA en función de muchos factores, pudiendo cobrarse un porcentaje de las ganancias obtenidas por el divorcio. 

A esto hay que sumarle el gasto de 500 euros por apoderar al procurador (o unos 50 euros si se entregan a la notaría), más otros posibles gastos, por ejemplo, averiguación patrimonial o informe pericial, que pueden llegar a alcanzar los 1.500 euros. 

Entre los gastos probables que también engrosarán el coste del divorcio se encuentran otros 900 euros si uno de los cónyuges no está de acuerdo con la sentencia dictada y decide recurrir, y el coste de la intervención de un psicólogo infantil o perito, que cobrará alrededor de 1.000 euros por la mera intervención y unos 300 euros más si hubiere de declarar en el juicio.

No hay un tiempo establecido. En caso de tratarse de mutuo acuerdo siempre es más fácil y rápido, en aproximadamente tres meses puede haber terminado el proceso.

La única manera de acelerarlo es que las partes lleguen a acuerdos cuanto antes. Al ser contencioso, además de la lentitud de la justicia, entran en juego otros factores y suele tardar aproximadamente entre 8 meses y 18 meses.

¿Cómo se desarrolla un divorcio contencioso?

El procedimiento del divorcio contencioso está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Comienza con la presentación de la demanda en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el domicilio conyugal o donde resida el cónyuge demandado. Cuando hay hijos menores, la demanda debe enviarse también al Ministerio Fiscal.

Hay que acompañar esta demanda con los siguientes documentos:

Certificado de matrimonio.

Certificado de nacimiento de los hijos.

Documentos que reflejen la situación económica del demandante, si proceden. Por ejemplo, para solicitar una pensión compensatoria.

El cónyuge demandado dispone de un plazo de 20 días hábiles, desde que se le notifica la demanda, para responder.

Posteriormente, se celebra la vista ante el juez, donde las partes exponen sus pretensiones y se llevan a cabo las pruebas que el juez considere oportunas. Tras la vista, se dicta sentencia, estableciendo detalladamente las medidas que van a regir después del divorcio.

Hay que tener en cuenta que, en cualquier momento del proceso contencioso, los cónyuges pueden ponerse de acuerdo. En ese caso, solicitarán que el procedimiento continúe, pero ya bajo las condiciones de un divorcio de mutuo acuerdo.

Divorcio contencioso con hijos

Cuando hay hijos mayores de edad:

La guarda y custodia de los hijos desaparece al cumplir éstos los 18 años. A partir de esa edad, los padres no son responsables de sus actos ni podrán tomar decisiones trascendentes sobre ellos. Ellos podrán decidir con qué progenitor viven, etc.

Cuando los hijos son menores de edad:

Cuando los hijos son menores de edad la cosa cambia. Si no han llegado los progenitores a mutuo acuerdo, será un Juez el que decida quién tiene la custodia, la patria potestad y otras medidas como las pensiones alimenticias, el régimen de visitas. 

Tu abogado redactará una demanda de divorcio con un convenio regulador y como decimos, será un Juez el que decida. A partir de ahí, ambos cónyuges tendrán que seguir las directrices del convenio regulador que se les marque bajo sentencia.

La opción de Custodia Compartida:

La guardia y custodia hace referencia a con quién viven los hijos tras el divorcio. En España históricamente se daba la custodia monoparental, es decir, la ejercía un solo progenitor, teniendo el otro un régimen de visitas para disfrutar de los hijos.

Actualmente muchos jueces están dando la custodia compartida. Viviendo los hijos al mismo tiempo con ambos progenitores.

El convenio regulador y la modificación de medidas

Es un acuerdo concertado por los cónyuges por el que regulan todas las relaciones entre ellos tras su divorcio. Se trata de un acuerdo de mínimos en que (salvo para lo que afecte a menores) podrán pactar lo que consideren oportuno siempre que no sobrepase dos límites:

Tiene que estar aprobado por el juez. Debe tener un contenido mínimo que fija el Código Civil:

a) El cuidado de los hijos sujetos a patria potestad de ambos.

b) El ejercicio de la patria potestad. Es decir, fijar la vida diaria de los hijos, con quien lo pasan, fijar horarios, fijar situaciones concretas como qué días lo va a buscar al colegio o quien pasa el cumpleaños, etc.

c) Régimen de comunicación e interés de los abuelos con los nietos.

d) Atribución de la vivienda y el ajuar doméstico. En este caso sólo se negocia el uso de la vivienda y el ajuar no la propiedad de la misma. Puede ser que la vivienda sea propiedad de un cónyuge pero se atribuya al otro por el motivo que fuere.

e) El sostenimiento de la familia y de los hijos, tanto económicamente como el tiempo dedicado a esta como el trabajo en la vivienda.

f) La liquidación, cuando proceda, del régimen jurídico del matrimonio.

g) La pensión compensatoria en caso de ser preciso fijarla.

h) Tanto la Sentencia que en su día se dicte como el convenio que se acuerde están sujetos a modificación en caso de necesidad de las partes; no obstante, los trámites para la modificación de medidas serán los mismos que para su fijación inicial y siempre con ratificación de la autoridad competente.

En todos ellos es bueno contar con abogados especializados. A este respecto consultar a entidades como Asociación Española de Abogados de Familia (AEAFA); la Asociación Madrileña de Abogados de Familia e Infancia -AMAFI-  o incluso en los Servicios de Orientación Jurídica (SOJ) de cualquier colegio de Abogados ayuda a buscar a estos profesionales

Recuerda también que desde LexGo App puedes encontrar tu abogado especialista en divorcio que te ayudará a gestionar ese asunto con profesionalidad, tanto si es de mutuo acuerdo como si es contencioso.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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Pero por muy bien que vayan las cosas hay problemas con los vecinos que son una constante en muchas comunidades.

Lo primero que debes saber es que dentro de las funciones del presidente de la comunidad y el administrador de fincas se encuentra la de ser mediador de conflictos y el portavoz de los propietarios ante cualquier situación de conflicto.

El presidente de la comunidad o el administrador de fincas siempre intentarán agotar las vías del diálogo antes de emprender acciones jurídicas que involucren a la comunidad de propietarios.

También tiene la potestad de convocar una junta para la resolución del problema entre vecinos o solicitar al vecino que esté llevando a cabo actividades ilícitas y que afecten a otro vecino el inmediato cese de dichas actividades indicándole que de no cumplir con dicha solicitud se procederá con las instancias judiciales.

En muchas ocasiones el presidente no logra solventar los problemas, ya sea por el desconocimiento de los mecanismos judiciales y extrajudiciales para resolver conflictos entre vecinos o por incumplimiento de sus funciones, por lo que en estos casos deberá procederse a solicitar la asistencia del administrador.

Por su parte, los administradores de fincas son figuras profesionales y colegiadas que cuentan con una capacitación especializada en las gestiones que requieren los edificios e inmuebles, por lo que son los más apropiados para mediar cualquier tipo de conflictos y controversias existentes entre dos propietarios o vecinos.

Cualquier vecino puede acudir al administrador de su comunidad para presentarle el problema que lo está afectando en lo que respecta a la convivencia con otros vecinos, dado a que dicho profesional colegiado está obligado a brindarle la asesoría necesaria sobre cómo proceder en esta situación y actuar como mediador para la resolución del conflicto.

Además de acudir al presidente de la comunidad y al administrador de fincas puedes elevar tu queja a un abogado de propiedad horizontal, este letrado especialista puede asesorar respecto a las medidas legales a adoptar, con el objeto de poner fin a las controversias surgidas.

Si después de haber llamado en alguna ocasión a la autoridad hay una reincidencia por parte de algún vecino conflictivo, debe solicitarse de nuevo la intervención de la autoridad a una llamada de “acción de cesación” que debe realizarse de forma escrita. 

Si los problemas continúan, los afectados pueden solicitar al presidente que haga una denuncia judicial en nombre de la comunidad.

Este procedimiento es igual para cualquiera que sea el conflicto en cuestión, ya sea la generación de ruido, el uso indebido de espacios comunes o cualquier otro.

Si el conflicto con un vecino es de gravedad considerable, se puede recurrir directamente a los organismos policiales para obtener una resolución inmediata de dichas agresiones, perturbaciones o conflictos. 

Gracias a Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC, destacamos  los problemas más comunes que pueden aparecer en una comunidad de vecinos:

1- Gestión de morosidad:

Para poder mantener la comunidad es necesario que todos los vecinos contribuyan pagando mensualmente la cuota establecida. Pero siempre hay algún vecino que se niega (o no puede) hacer frente a estos gastos. La cosa se complica todavía más cuando lo que se paga es una derrama.

Sobre morosidad ya abordamos esta cuestión en este reciente artículo donde profundizamos en este tema.

2- Control  del ruido:

Sin lugar a dudas el ruido es uno de los factores que más quejas genera en una comunidad de vecinos. Los hay para todos los gustos: vecinos ruidosos que ponen la música demasiado alta, los que caminan con tacones durante el todo el día, los que mueven muebles a cualquier hora, niños que corren o juegan con la pelota…

Otras cuestiones conflictivas tienen que ver con la realización de una fiesta sin avisar a los vecinos o prolongarla hasta altas horas de la noche. 

Otro problema es el uso de estos espacios como si fuesen propios, por ejemplo hay quienes colocan su bolsa de basura de manera permanente o su bicicleta en lugar de resguardarlas dentro de su apartamento.

Además de dar mal aspecto, pueden representar un obstáculo peligroso para quienes circulan por dichos espacios.

3- El pago de las obras:

¿Un vecino está obligado a pagar todas las obras de la comunidad? 

A la hora de abordar obras imprescindibles, como el cambio de bajantes o la mejora en las instalaciones, todos los propietarios estarán obligados a pagarlas según su cuota de participación, tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Un vecino solo podrá dejar de pagar esas obras cuando los costes resulten lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno de los propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

Las obras destinadas a que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con movilidad reducida son obligatorias, sin ni siquiera pasar por una votación en Junta de Propietarios. 

Lo dicta el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en estas obras están incluidas las rampas, la instalación de ascensores y de otros dispositivos mecánicos o eléctricos que faciliten la movilidad.

4- Coste del ascensor: 

En cuanto al coste del ascensor, el proceso es similar al del punto anterior: en principio la decisión de instalar un ascensor se vota en Junta de Propietarios, y si se aprueba, los vecinos costean toda la obra.

Sin embargo, si sale el “no” y en el edificio hay algún vecino con movilidad reducida, entonces vuelve a ser obligatorio que se instale el ascensor, porque esta obra pasaría a ser una obra de accesibilidad.

5- Problemas de limpieza:

Cuanto más grande es la comunidad más problemas de limpieza suelen existir. Es habitual convivir con vecinos incívicos que no atienden a razones respecto a cuestiones esenciales como no dejar la basura en la puerta de casa o fregar el suelo si su mascota no ha podido aguantarse hasta llegar a la calle y se ha hecho pis.

6- Uso de las zonas comunes:

Todas las comunidades con zonas comunes como piscinas o parques infantiles tienen unas normas de uso que suelen implicar además el horario en que se pueden utilizar.

Pero es frecuente que algunos vecinos obvien esas normas y pretendan usar la piscina o la pista de pádel a horas no habilitadas.

Respecto al uso de espacios comunes, dicha ley y el artículo 396 del Código Civil recomiendan que el interesado exprese su uso por escrito al presidente de la finca vecinal para que la propuesta pueda plantearse en una junta de este tipo con la aprobación por unanimidad de los demás propietarios.

7- Elección de los cargos en la comunidad: 

En muchos casos el hecho de tener que asumir el cargo de Presidente, Presidente de la Escalera, Vicepresidente, etc. puede llegar a ser una fuente de conflictos, puesto que siempre hay algún vecino que se niega a asumir esta obligación.

Sí, la figura del presidente es obligatoria desde el punto de vista legal. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado puede solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

El juez decidirá si las razones esgrimidas son de la suficiente entidad como para eximirle del cargo y nombrará al propietario que hubiera de sustituirlo hasta que la Comunidad proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

También se puede pedir el auxilio judicial cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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En este fallo la Sala Contenciosa modifica su doctrina de abril del 2021 y señala la necesidad de que la pareja esté inscrita en el registro de parejas de hecho para que el cónyuge sobreviviente cobre la pensión de viudedad.

El tribunal de la Sala integrado por los magistrados Pablo Lucas Murillo, como presidente, Celsa Pico, Luis María Díez-Picazo, María del Pilar Teso  y Antonio Jesús Fonseca-Herrero Raimundo, como ponente, se pronuncian  así en la sentencia número 372/2022, de 24 de marzo, en la que desestima el recurso de casación que presentó una mujer a la que se le había denegado la pensión de viudedad por no contar con la inscripción de pareja de hecho.

Para Carmen Varela, abogada de familia, socia directora “Carmen Varela, Abogados de Familia” y vicepresidenta de la sección Matrimonial y de Derecho de Familia del Colegio de Abogados de Barcelona, entidad que acaba de concluir su Congreso, con gran afluencia de expertos, señala que aún hay distancias importantes a nivel de derechos entre las parejas de hecho y los matrimonios. 

“En muchas ocasiones, ante determinadas consultas legales que nos hacen,  les aconsejamos que se casen”.

A su juicio este fallo del Supremo que se contradice en el espacio de un año para cambiar de criterio “es un paso atrás. Esta es una de las reclamaciones históricas de las parejas de hecho, como será otro paso atrás si al final se aprueba penalizar la gestación subrogada cuando se aprueba la futura Ley del Aborto en nuestro país”.

También reconoce que habitualmente en temas de derecho de familia es el Supremo quien da un paso adelante frente a la actividad del legislador, “pero lo importante es que nos ajustemos realmente al momento que vivimos y a la situación de las distintas fórmulas familiares que coexisten en nuestra sociedad.

Para que la unión de una pareja de hecho sea oficial, bastaría con una escritura notarial o con inscribirse en el Registro de Parejas de Hecho de cada Comunidad Autónoma.

Sin embargo, un matrimonio es un proceso mucho más complejo. Se regula por el artículo 44 del Código Civil.  De la misma manera, separarse de una pareja de hecho será mucho más sencillo que divorciarse, separarse o llevar a cabo la nulidad matrimonial (civil o eclesiástica)”.

Dispersión normativa autonómica

Esta experta nos aclara que en Cataluña existe la Ley de Pareja Estable que regula bien esta problemática. Hay también otras once leyes en otras tantas Comunidades Autónomas que regulan de alguna forma esta unión de parejas de hecho en nuestro país. Esto genera una  dispersión normativa notable que hay que considerar en función del lugar de residencia de la pareja.  

Varela nos indica que una de las normativa a la que tenemos que atender –y la que deberás consultar en caso de duda- es, de un lado, el Código Civil de Cataluña (en concreto, la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia).

Junto a ella  el Decreto-ley 3/2015, de 6 de octubre, de modificación de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativa a la creación del Registro de parejas estables, y la Orden JUS/44/2017, de 28 de marzo, por la que se aprueba el Reglamento del Registro de parejas estables de Cataluña.

A su juicio, en el caso de Cataluña, las parejas de hecho están de suerte: su Código Civil y el resto de normativa aplicable igualan los derechos y las obligaciones de las parejas estables con los de los matrimonios convencionales en relación con las sucesiones, los hijos en común, los reagrupamientos familiares y las compensaciones económicas en razón del trabajo cuando se produce una separación. 

“La mayor parte de las diferencias entre los matrimonios y las parejas estables se ponen de manifiesto en aspectos de la legislación estatal referentes a la fiscalidad, pensión de viudedad y derechos sucesorios”, comenta.

También señala que no ocurre así en todas las autonomías. De hecho, en muchas de ellas las diferencias son mucho mayores, con el consecuente agravio comparativo para ellas.

Algunas diferencias sensibles

1- Régimen económico: En el matrimonio, los cónyuges tienen determinado legalmente su régimen económico matrimonial: gananciales, separación de bienes o partición.

Sin embargo, en la pareja de hecho no existe ningún régimen económico matrimonial de los regulados en el Código Civil. Ahora bien, podrás adoptar los acuerdos que consideres convenientes a fin de regular los efectos económicos de vuestra unión.

2- Derechos sucesorios y regulación uso vivienda: Para Varela un tema urgente a resolver tiene que ver con los derechos sucesorios “hay que buscar una equiparación que ahora no existe. Al mismo tiempo la regulación del uso de la vivienda también tiene que equiparar.

En cuanto a nivel sucesorio, la gestión de la herencia se trata del punto donde mayores diferencias existen entre el matrimonio y la pareja de hecho. Ya que esta última no puede heredar de su compañero sentimental, no sería un heredero forzoso. 

Por ello, en estos casos es importante realizar el testamento si se desea dejar protegida a la pareja, si bien habrán de respetarse siempre las legítimas de los herederos forzosos que serían fundamentalmente los hijos, y en defecto de estos los padres.  

En el caso de fallecer el titular del contrato de alquiler, el otro miembro de la pareja de hecho puede subrogarse si acredita dos años de convivencia con la inscripción en el registro, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

3- Fiscalidad: Esta experta   hay que diferenciar entre los distintos impuestos, de tal manera que las personas que formen una pareja de hecho no pueden tributar en la opción de tributación conjunta del Impuesto Sobre La Renta De Las Personas Físicas (IRPF), por ello, los integrantes de dicha pareja de hecho sólo podrán optar a efectuar la declaración en modalidad individual.

Sin embargo, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en ambas modalidades, en la mayor parte de Comunidades Autónomas se han equiparado las parejas de hecho a los cónyuges, disfrutando así de las mismas ventajas fiscales, pero OJO porque no es en todas.

En un contexto mundial donde la familia se ha diversificado tanto, “justificar que las parejas de hecho no tienen los mismos derechos que los matrimonios se ha quedado desfasado. Una pareja homosexual que se casa va a tener los mismos derechos que un matrimonio convencional, no así las parejas de hecho”.

4- Pensión Compensatoria:

En el caso de un matrimonio, el cónyuge que carezca de ingresos por no haber trabajado durante el matrimonio podrá solicitar la pensión compensatoria en el propio proceso de separación o divorcio.

Pero la pareja de hecho, que no se haya casado, y que no tenga ingresos con motivo de la unión y ruptura, no podrá solicitar la pensión compensatoria en el procedimiento de medidas paternofiliales, sino que tendrá que hacerlo en un procedimiento civil ordinario específico y distinto, más complejo, largo y costoso. 

Podemos afirmar que el contrayente que no esté casado y deje de trabajar por cuidar, por ejemplo, de los hijos, puede resultar muy perjudicado.

5- Pensión de Viudedad: 

Varela nos aclara que en el caso de matrimonio, los cónyuges tienen derecho a la misma, con independencia de los años que hayan estado casados o de los ingresos que tenga el cónyuge viudo

En las parejas de hecho, para cobrar dicha pensión tiene que haber estado registrada como pareja de hecho durante al menos dos años antes del fallecimiento, y haber convivido durante los cinco años previos. Además, el cónyuge vivo tiene que demostrar que sus ingresos no superan el límite fijado por cada Comunidad Autónoma. Como solución a esta situación de desequilibrio, a su juicio, lo ideal es que hubiera una reforma legislativa que pudiera ir equiparando esos derechos de ambas instituciones. Todo lo que no esté legislado está sometido a la interpretación de los jueces, que como se ha visto con el Tribunal Supremo y la pensión de viudedad puede modificarse de un año para otro.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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Otro efecto inmediato ha sido que la morosidad ha aumentado un 10% en el último año, puesto que los propietarios prefieren dejar de pagar las facturas de la comunidad antes que otros recibos.

A este escenario hay que recordar que en los últimos meses, a raíz de la pandemia, muchas personas han perdido su trabajo o se han visto afectados por un ERTE.

Salvador Díez, presidente en funciones del  Consejo General de Colegios de Administradores de fincas CGCAFE, cree que estos aumentos del precio de la electricidad y fundamentalmente del gas, afectan muy negativamente a las comunidades de propietarios, que se están viendo obligadas a establecer derramas extraordinarias o a reducir el tiempo de servicios como la calefacción central.

Ante este escenario, el CGCAFE ha enviado una carta al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico solicitando que se aplique a las comunidades de vecinos, la tarifa de los hogares, puesto que «es mucho más económica que la que actualmente se aplica a las comunidades de propietarios, que es muy parecida a las tarifas industriales», aseguran desde el consejo.

Desde esta entidad se  considera que estos precios tan elevados seguirán provocando un aumento de la morosidad en las comunidades de vecinos si no se toman medidas. 

También creen que conllevará a que muchas familias no puedan pagar los gastos comunitarios, teniendo que asumir el resto de los propietarios la parte de la cuota comunitaria que no se haya pagado.

Este es un tema que preocupa a muchos propietarios y a los administradores de fincas, dado que en todos los vecindarios se debe hacer frente a los gastos mensuales para el mantenimiento de las zonas comunes en la comunidad de propietarios. 

Ante cualquier reclamación es bueno conocer qué tipos de gastos hay en las comunidades de propietarios, cómo podemos reclamar deudas, qué acciones se pueden tomar en caso de que no se lleguen a pagar, y si prescriben las deudas con la comunidad de vecinos o no.

¿Qué tipos de gastos comunitarios existen?

Antes de analizar cómo podemos reclamar deudas ante una situación de impago, es necesario saber qué tipos de gastos existen y cuándo se deben abonar. 

Pueden distinguirse entre dos grupos:

Gastos comunitarios ordinarios: los que se pagan  mensual o trimestralmente, destinados a mantener los elementos y servicios comunes. La limpieza del edificio, el mantenimiento del ascensor, el servicio de conserjería, etc. son algunos de ellos.

Los gastos ordinarios se aprueban en el presupuesto anual de la comunidad y están estipulados en los estatutos de esta. Su precio medio ronda los 100 euros mensuales por vivienda.   

Gastos comunitarios extraordinarios: son los conocidos como derramas, es decir, los que se producen de forma excepcional, como consecuencia de alguna reparación o de la instalación de un nuevo servicio. 

La instalación de fibra óptica, la rehabilitación del edificio para reducir el riesgo de humedades o la colocación de placas solares son algunos de ellos.

No forman parte del mantenimiento y conservación normal de la comunidad y, por lo tanto, no están previstos en el presupuesto anual. Su precio dependerá del tipo y la magnitud de la reparación o instalación.

¿Es obligatorio pagar los gastos de la comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal, que es la que regula todo lo relativo a los gastos comunitarios. Según esta, los gastos ordinarios deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios, dado que sirven, como apuntábamos, para el mantenimiento de los elementos y servicios comunes.

Los gastos comunitarios extraordinarios, por su parte, deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios siempre que se recauden para mejorar la seguridad del edificio, o para garantizar su accesibilidad.

No será obligatorio cuando sea con fines estéticos, es decir, para mejorar la apariencia de la edificación.

Por lo tanto, es necesario aclarar que hay ocasiones en las que podemos negarnos a pagar una derrama: todas aquellas que no se recauden para mejorar el bienestar del edificio. 

Cabe destacar que los primeros se aprueban en junta en el presupuesto anual de la comunidad, mientras que los segundos en juntas extraordinarias para tal fin.

En ambos casos, sin embargo, cada propietario pagará el importe proporcional del coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de su vivienda.

¿Cómo se reclaman las deudas  en una comunidad de propietarios?

Existen una serie de pasos que toda comunidad de propietarios debe llevar a cabo para reclamar deudas de forma legal y correcta. Son los siguientes:

1. Convocatoria de junta extraordinaria:

Se deberá convocar una Junta de Propietarios en la que deberá incluir en el orden del día el punto relativo a “liquidación de deudas con propietarios morosos o reclamación de cuotas impagadas”. 

2. Acuerdo aprobado y reflejado en libro de actas: 

Posteriormente, deberá recogerse en el acta la aprobación de dicho punto del orden del día con el resultado de la votación efectuada por la Junta (teniendo en cuenta que los vecinos con cuotas impagadas no pueden votar pues así lo prevé la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.2 .

3. Notificación del acuerdo al vecino moroso:

Es importante mantener un ambiente cordial entre los propietarios, por lo que, a pesar de que en la junta extraordinaria se apruebe la decisión de tomar medidas legales, es importante que el presidente de la comunidad o el administrador de fincas hable con el deudor de manera pacífica para que este se ponga al día de todos sus pagos sin tener que recurrir a la justicia.

Sin embargo, para que conste que existe una deuda en la comunidad que puede prolongarse en el tiempo, es importante mandar al vecino moroso una notificación con acuse de recibo, como un burofax.

 En este debe especificarse la fecha y los motivos específicos por los cuales se le manda la notificación, así como la firma del secretario y del presidente de la comunidad.

4. Gestionar  la respuesta del deudor:

Una vez hayamos hecho saber al deudor que la comunidad le está reclamando los gastos pendientes, hay que esperar a que este se posicione. En caso de que abone el importe que debía, y los posibles intereses por atraso, el caso quedará resuelto. 

Si, por el contrario, se opone a pagar, la comunidad de propietarios deberá interponer una demanda y esperar a ir a juicio, mediante un procedimiento monitorio. Mientras tanto, puede solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.

Finalmente, si el deudor no se posiciona, la comunidad tendrá la potestad de dictar un decreto mediante el cual podrá embargar sus bienes, hasta que la deuda quede abonada por completo.

5. Demanda judicial en caso de impago:

Si el vecino moroso se opone a pagar sus deudas de la comunidad de propietarios, esta deberá interponer una demanda y esperar a ir a juicio

Cabe destacar que, a pesar de no estar al corriente de pagos, el deudor no podrá ser privado del uso de las zonas comunes de la comunidad de propietarios. 

Asimismo, podrá participar en las reuniones de vecinos, aunque perderá su derecho a voto hasta que no haya abonado todas sus deudas.

Prescripción y cargas para el moroso

Esta actitud de impago por parte del vecino moroso no le sale “gratis”, pues desde el momento en que se interpone la demanda judicial dicho vecino (ahora “demandado” por su comunidad) está obligado a abonar a su vez las “costas del procedimiento” y los intereses (los honorarios de abogado y procurador básicamente y los intereses por el transcurso del tiempo desde que debió pagar y no lo hizo). 

Desde el año 2015 el plazo de prescripción para reclamar los gastos comunes en una comunidad de vecinos es de 5 años, por lo que pasado este tiempo no se podrán exigir.

Así lo establece expresamente el artículo 21 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal .

¿Qué derechos tiene el vecino moroso realmente?

El vecino moroso tiene una serie de limitaciones. La principal limitación que tiene es que pierde su derecho al voto en las Juntas de propietarios, pudiendo asistir a las mismas con derecho de voz, pero sin voto.

No obstante, sí tendrá derecho a voto cuando consigne notarial o judicialmente las cantidades reclamada (es decir, cuando en vez de pagar a la comunidad ingrese ese dinero en el juzgado o en el notario, normalmente porque no está de acuerdo con las cantidades o con el destino que se les da a las cuotas comunitarias).

Por otra parte, tanto el vecino moroso como cualquier persona que ocupe la vivienda (como, por ejemplo, un inquilino), tendrán derecho a utilizar los elementos comunes (ascensor, piscina, etcétera) a pesar de no estar pagando las cuotas comunitarias. 

Sin perjuicio de que en relación a este asunto podríamos encontrar jurisprudencia que apoya la posibilidad de privar al moroso del uso de elementos comunes no esenciales, especialmente si esta posibilidad viene prevista previamente por los estatutos de la comunidad.

Además de esto, no podrá vender su propiedad al no estar al corriente de pago, pues para la venta de su vivienda la Ley de Propiedad Horizontal exige aportar en Notaría un certificado expedido por el administrador con el visto bueno del Presidente/a en el que se certifique que la propiedad a vender está libre de deudas.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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La autora de este artículo, con más de quince años de experiencia en el mundo de mediación, uno de los referentes a nivel nacional en nuestro país, diserta en este contenido en cómo romper la barrera tradicional que separa al abogado de ser mediador.  Para esta experta “quitarse la toga” consiste en entender que lo importante es resolver el conflicto, más que ganar la demanda, porque usted ya sabe que la mayoría de las sentencias, no resuelven los conflictos”.

Vaya por delante que la calidad de un mediador o una mediadora, nada tiene que ver con su formación de origen. Afortunadamente, la Ley 5/2012 de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles, no cierra el ejercicio de la mediación a ningún colectivo profesional. 

La arquitectura, la medicina, la psicología, el trabajo social, la antropología, la ingeniería, entre otras muchas profesiones, cuentan con grandes profesionales de la mediación

Personalmente, creo que las dos grandes cualidades que debe ostentar cualquier persona que medie son: la humildad y la paciencia. ¿Lo es usted? ¿Sabe lo que significa estas dos cualidades en mediación? Le invito a seguir leyendo.

Humildad, porque los mediadores acompañamos a las partes en la resolución de su conflicto, siendo ellas las que deciden el desenlace final. Entendemos que cada persona resuelve su conflicto como mejor le conviene, y/o, como buenamente puede. Somos conscientes de que a pesar de ser “el profesional” en las sesiones de mediación, no somos los que tenemos la solución, son ellos. 

Paciencia, ya que el conflicto va evolucionando a lo largo de las sesiones de mediación. Los mediados muchas veces van y vienen en sus decisiones, porque así lo necesitan, o porque van cambiando de opinión en función la reacción de la otra parte, de las ofertas que se barajan encima de la mesa, o de su emoción. 

La paciencia también implica invertir tiempo. Las partes necesitan un espacio donde no se las hostigue, donde se sientan seguras y escuchadas. Escuchadas de una manera especial: con la cabeza, pero también con el corazón. Los mediadores no imponemos el ritmo, son los mediados quienes lo marcan.  La mediación es el arte de la escucha, y escuchar significa no interrumpir, no opinar, no aconsejar y respetar la opinión de la persona que está hablando, por muy disparatada, extraña o complicada que nos pueda parecer. Difícil ¿verdad?

Si usted abogado/a, cuenta con estas dos cualidades en los términos descritos, bien empieza para convertirse en un buen profesional de la mediación. 

Hay que resolver el conflicto

De todas las profesiones, la abogacía cuenta con una ventaja extraordinaria: si el conflicto no se resuelve por las buenas, lo hará por las malas, es decir sus clientes acabarán en un juicio contencioso.

Los abogados son conscientes de la lentitud de los juzgados, de la lotería que supone que resuelva un juez/a u otro/a, y del coste emocional que conlleva una guerra encarnizada en un juzgado para una familia, una pareja, un vecindario, dos empresas, etc.

Es en ese paso: en la decisión de intentar un mutuo acuerdo o un contencioso, donde el abogado/a tiene un papel primordial.

Por ello, para que un abogado/a se convierta en un buen mediador/a, lo más importante que debe hacer es “quitarse la toga”.  ¿Se atreve?

“Quitarse la toga” consiste en entender que lo importante es resolver el conflicto, más que ganar la demanda, porque usted ya sabe que la mayoría de las sentencias, no resuelven los conflictos. 

En resumen, el profesional de la abogacía debe desde el principio, desligar la demanda del conflicto planteado. Ver más allá de la legislación aplicable, y, por ende, del contencioso como única salida. 

Dar un paso más, e intentar ver cómo le va a ir la vida a esa persona, que ha confiado en su criterio, tanto con una sentencia favorable, como con una desfavorable. ¿Tiene sentido para usted?

Hay veces que se gana perdiendo: entendí realmente la necesidad que había detrás de todo lo que se planteaba en la demanda, y fui capaz de negociar, no aferrándome a todo lo que yo pedía. En ese caso, muy probablemente la ejecución se realice sin problemas. ¡Bingo!

Hay otras que se pierde ganando: el juez nos dio la razón, pero esa victoria va a empeorar la relación familiar, profesional, o personal de mi cliente con la otra parte. Es más, ahora el/la que ha perdido se siente humillado/a y no vamos a poder entendernos en la ejecución de esa maravillosa sentencia, en la que nos dieron la razón. ¿Le suena?

Se habla de Personas y no de Clientes 

Seguimos… Es determinante cambiar el concepto de “cliente” por “persona”.  Este concepto de persona versus cliente, es una buena herramienta para entender lo que es realmente una mediación, y saber si está preparado para convertirse en mediador/a.  

Me imagino que como profesional de la abogacía, usted es consciente de que la demanda que usted presenta sobre su cliente, le afecta a él/ella personalmente, y que por lo tanto, el resultado de la sentencia va a impactar irremediablemente en su vida: familia, amigos, compañeros de trabajo, etc. 

En mediación se trabaja intensamente para que, con el acuerdo, “el conflicto” deje de afectar negativamente en las relaciones entre las partes en conflicto. ¿Le interesa?

Vamos finalizando… También hay que saber colaborar con otros compañeros y otras profesiones. Es decir, usted aun sabiendo mucho de derecho, deberá asumir que, si las partes deben ser asesoradas jurídicamente durante la mediación, deberá derivarlas a otro abogado/a para no perder la neutralidad. ¿Lo haría?  

El ser humano y el conflicto son complejos por lo que, como mediador/a, en algún momento del proceso si las partes lo necesitan, deberá contemplar la intervención de otro profesional: psicólogo/a, perito, economista, fiscalista, tasador/a, etc. 

Resumiendo: si usted es un/a abogado/a humilde, paciente, puede quitarse la toga, ve más allá de la sentencia, se preocupa por el futuro de las personas, quiere colaborar con otros compañeros y otras profesiones, además de formarse en un buen curso de mediación civil y mercantil reconocido por el ministerio de justicia, podrá llegar a ser, sin lugar a dudas, un gran profesional de la mediación. 

Es la única manera, créame.

¡Ánimo y a por ello!

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