En la práctica, la regla que la mayoría de la gente conoce («si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, la devuelve doblada») solo se aplica de forma automática cuando las arras son penitenciales (art. 1454 del Código Civil) o cuando así se ha pactado expresamente. Por eso es tan importante lo que diga el documento que firmas.

En este artículo te explicamos cómo funciona cada tipo de arras, qué conviene incluir en el contrato y qué ocurre si una de las partes incumple. También encontrarás modelos de contrato de señal y, si prefieres uno a medida, puedes recurrir a un abogado especialista en derecho inmobiliario.

Qué es la señal de arras y cómo funciona

El contrato de arras es aquel mediante el cual una parte entrega a otra una cantidad de dinero en confirmación de un negocio jurídico. Hoy es más frecuente referirse a él como «señal» o «anticipo». En el sector inmobiliario también se habla de «reserva», aunque conviene no confundir ambas figuras: un documento de reserva previo (a menudo firmado con la inmobiliaria) no siempre tiene los efectos de unas arras.

Las arras funcionan a modo de compromiso. Por medio de ellas, un contratante demuestra que existe un contrato que va a cumplirse en un futuro cercano. Por eso se conocen como «arras confirmatorias»: acreditan que el compromiso adquirido tiene eficacia contractual. Como veremos, existen otros tipos de arras con efectos distintos.

Cuando se entrega una cantidad en concepto de señal, se entiende que se da a cuenta del precio, salvo pacto en contrario. Es decir, el comprador la entrega al vendedor para confirmar el contrato y, cuando se pague la totalidad, se descuenta del precio final.

¿Y si el negocio no llega a buen puerto? Entonces la señal deja de aplicarse al precio y su destino depende del tipo de arras: puede perderse, devolverse doblada o computarse en la indemnización de daños y perjuicios. En cualquier caso, salvo que se hayan pactado arras penitenciales, el contratante perjudicado puede reclamar el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato con indemnización (art. 1124 del Código Civil).

Aunque hablemos de «contrato de arras», la señal puede introducirse también como una cláusula de otro contrato. Es decir, las arras pueden pactarse como una estipulación del contrato principal o como un documento anexo.

Cuánto se paga de señal

La ley no fija ninguna cuantía: el importe de la señal lo acuerdan libremente las partes. Lo habitual es vincularlo al precio de la operación. En la compraventa de vivienda es frecuente pactar alrededor del 10 % del precio, aunque nada impide acordar una cantidad mayor o menor.

Una señal muy alta puede dar al traste con el negocio, sobre todo cuando el comprador necesita una hipoteca y todavía no la tiene concedida. Una señal muy baja, en cambio, apenas disuade de echarse atrás. Un abogado con experiencia en derecho inmobiliario te ayudará a fijar la cuantía adecuada y a redactar un contrato claro, porque las arras pueden tener efectos muy diferentes según el tipo que se emplee.

Las arras confirmatorias

Es muy importante que el contrato de arras confirmatorias defina con precisión la obligación que garantiza:

• Importe de la señal.
• Momento de perfección del contrato principal. En una compraventa de vivienda, deberías señalar la fecha límite para firmar la escritura pública. Si transcurre ese plazo sin otorgar escritura, podrá considerarse incumplida la obligación. Así, este elemento determina el momento a partir del cual se define el destino de la señal (aplicarse al precio o a la indemnización).
• Otros detalles de la operación: precio, forma de pago, cargas de la finca, reparto de gastos y qué ocurre si no se concede la hipoteca. Aunque en principio son elementos del negocio principal, es una buena práctica dejarlos por escrito también en el pacto de arras.

En el momento de firmar el contrato de arras, el comprador entrega al vendedor el anticipo. Si el contrato no especifica de qué tipo de arras se trata, los tribunales entienden que son confirmatorias: las arras penitenciales tienen que pactarse de forma expresa y clara.

En este caso, el contrato de arras sirve de prueba de que existe la compraventa y la señal se aplica al precio final de la operación.

Efecto de las arras confirmatorias si se incumple

Las arras confirmatorias no dan derecho a echarse atrás pagando la señal. Ninguna de las partes puede incumplir su obligación a cambio de perder las arras o devolverlas dobladas. Así se deriva del art. 1124 del Código Civil: cuando el contrato principal se incumple, el perjudicado puede exigir su cumplimiento o resolverlo, y en ambos casos tiene derecho a la indemnización de daños y perjuicios.

Esto significa que, con arras confirmatorias, ni el vendedor puede quedarse sin más con la señal ni el comprador puede exigir automáticamente el doble: la señal se tiene en cuenta como pago a cuenta y la indemnización se calcula según los daños realmente sufridos. Nada impide, eso sí, añadir en el contrato una cláusula que establezca otra consecuencia concreta.

Si has firmado arras confirmatorias y la otra parte ha incumplido, lo mejor es acudir a un civilista con experiencia. Tras analizar tu situación, te explicará la estrategia adecuada para resarcirte de los daños derivados del incumplimiento.

Contrato de arras confirmatorias (para descargar)

Por si necesitas utilizarlo, hemos preparado este contrato de arras confirmatorias. Se trata de un anexo que puede asociarse a cualquier contrato principal.

Además, como suelen asociarse a contratos de compraventa inmobiliaria, también hemos preparado este contrato de compraventa con arras confirmatorias, que incluye una cláusula de arras.

Para utilizarlos basta con que sigas el enlace y los cumplimentes según las instrucciones. Si tu operación tiene particularidades (hipoteca pendiente, vivienda alquilada, cargas, varios propietarios), consulta con un especialista para adaptar el contrato.

Las arras penitenciales

Al contrario que las confirmatorias, las arras penitenciales sí permiten desistir unilateralmente del contrato. Por eso esta facultad debe quedar expresamente recogida en el documento; lo habitual es mencionar que las arras se pactan «al amparo del artículo 1454 del Código Civil». Son las más utilizadas en la compraventa de vivienda.

Cuando una de las partes desiste, el coste de hacerlo es la señal:

• Conforme al artículo 1454 del Código Civil, si desiste el comprador, pierde las arras.
• Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Una vez ejercido el desistimiento de esta forma, la otra parte no puede exigir el cumplimiento del contrato ni una indemnización adicional: la pérdida o devolución doblada de la señal es la única consecuencia.

Como en el caso anterior, hemos preparado un contrato de compraventa con arras penitenciales que puedes adquirir en nuestra plataforma.

Las arras penales

Las arras penales funcionan como una valoración anticipada de la indemnización por incumplimiento, a modo de cláusula penal (arts. 1152 y siguientes del Código Civil). Así, si la compraventa no llega a realizarse por culpa del comprador, el vendedor puede quedarse con las arras como indemnización. Esto tiene dos ventajas:

• En primer lugar, permite fijar de antemano la cuantía de la indemnización. Si el valor de las arras es superior al que normalmente se obtendría en un juicio, se desincentiva el incumplimiento.
• En segundo lugar, ahorra al perjudicado tener que probar y cuantificar los daños en un proceso de reclamación.

A diferencia de las penitenciales, las arras penales no dan derecho a desistir: la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo, y la indemnización ya no habrá que calcularla porque viene fijada por las arras. Si el incumplimiento es del comprador, pierde la señal; si es del vendedor, la consecuencia habitual es devolverla doblada, pero conviene que el contrato lo diga expresamente.

También hemos preparado un contrato de compraventa con arras penales por si necesitas utilizarlo. De nuevo incluye instrucciones para rellenarlo.

Qué pasa cuando se incumple un contrato de arras

El incumplimiento de una obligación garantizada mediante arras puede ser muy perjudicial. Generalmente se utilizan en compraventas de viviendas y otras operaciones importantes, así que las partes suelen tener interés en que el contrato se cumpla. Cuando el contrato principal no se cumple en el plazo estipulado en el contrato de arras, pueden iniciarse las reclamaciones correspondientes.

Como se ha señalado, solo con arras penitenciales se puede desistir unilateralmente del contrato, perdiendo el anticipo o devolviéndolo doblado. Con arras confirmatorias o penales, frente a quien incumple, el perjudicado:

• Podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización. Con arras penales, la cuantía de la indemnización será la de las arras. Con arras confirmatorias, la indemnización deberá probarse y calcularse, si no hay acuerdo, en el correspondiente juicio declarativo.
• Con arras penales, además, si incumple el comprador perderá la señal, y si incumple el vendedor tendrá que abonar lo que se haya pactado (normalmente, la señal doblada).

Antes de demandar, ten en cuenta que desde abril de 2025 la mayoría de las reclamaciones civiles exigen haber intentado antes una negociación o un medio adecuado de solución de controversias (Ley Orgánica 1/2025). Un requerimiento fehaciente a la otra parte suele ser el primer paso.

Cuando haya que calcular la indemnización, esta debe cubrir:

• El daño emergente: los gastos y pérdidas que el perjudicado haya sufrido a causa del incumplimiento (por ejemplo, tasaciones, gestiones o gastos de notaría ya pagados).
• El lucro cesante: el dinero que el perjudicado ha dejado de ganar por culpa del negocio frustrado. Es más difícil de demostrar, pero se incluye en el concepto indemnizatorio.
• Los daños morales, en casos excepcionales. Son difíciles de acreditar en un incumplimiento contractual, por lo que conviene valorarlos con un abogado especialista en derecho civil.

Las cuantías de cada concepto se determinan, si no hay acuerdo, en el juicio declarativo. A estas cantidades pueden añadirse los intereses moratorios y procesales.

Si el problema no es que la compraventa no se firme, sino que lo comprado tiene defectos que no conocías, el camino es distinto: te lo explicamos en nuestra guía sobre cómo reclamar por vicios ocultos.

En definitiva, el contrato de arras es un mecanismo de garantía del cumplimiento de otras obligaciones. Bien redactado, agiliza la indemnización del contratante perjudicado e incentiva el cumplimiento de ambas partes. Si necesitas asesoramiento para utilizarlo, puedes consultarnos o plantear tu caso gratis en nuestro foro de preguntas al abogado.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa «paga y señal»?

Es la expresión tradicional para referirse a la cantidad que se entrega como adelanto para reservar una compra o un servicio. Jurídicamente son arras: si la operación se completa, se descuenta del precio; si no, su destino depende de lo pactado. Si el documento no aclara el tipo de arras, se presumen confirmatorias, y quien se echa atrás no puede liberarse simplemente perdiendo la señal.

¿Se devuelve la señal si no se firma la compraventa?

Depende de quién incumpla y del tipo de arras. Con arras penitenciales, el comprador que desiste la pierde y el vendedor que desiste la devuelve doblada. Si la compraventa no se firma por una causa prevista en el contrato (por ejemplo, que no se conceda la hipoteca y así se haya pactado), lo normal es que se devuelva sin penalización. Por eso conviene incluir estas condiciones por escrito.

¿Puede un negocio cobrar una señal de reserva online?

Sí. Hoteles, restaurantes, talleres o profesionales pueden pedir un anticipo al reservar por internet, y lo normal es que se descuente del precio final. Si el cliente es consumidor, las condiciones de cancelación deben informarse con claridad antes de pagar, y no son válidas las cláusulas que impongan una indemnización desproporcionadamente alta a quien cancela (texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Si el negocio cancela, debe devolver la señal.

¿Hay que hacer el contrato de arras ante notario?

No. El contrato de arras es válido en documento privado firmado por ambas partes. Lo que se formaliza ante notario es la compraventa posterior (la escritura pública). Aun así, es recomendable comprobar antes la situación registral de la vivienda con una nota simple.

Fuentes

• Código Civil (arts. 1124, 1152 a 1155 y 1454), BOE.
• Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, BOE.
• Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, BOE.

Por Adrián Garzón Ximénez

La entrada Arras: cómo funciona la señal o anticipo (mini-guía con contratos) se publicó primero en LexGoApp Blog.