Sin embargo, conviene saber realmente cuál es su aplicación práctica en estos momentos. De ahí que esta conversación con Ricardo Oliva, socio director de la boutique jurídica Algoritmo legal, sea interesante para centrar el tema y saber realmente de qué estamos hablando.

“Aun no se ha logrado un uso generalizado de estos contratos inteligentes como se cree que se podrá logar en los próximos cinco años. Habrá que ver como se adapta con las formalidades notariales y registrales que existen. El debate está en si se podría sustituir al notario por una blockchain. Su papel de fé publica por el momento ahora es insustituible”.

A juicio de este experto “un smart contract ni es un contrato ni es inteligente técnicamente. Estamos hablando de un código informático que representa un contrato que previamente se ha acordado por las partes. Una vez que se ha acordado, se representa de forma digital y virtual en una blockchain”.

De las blockchain que existen a día de hoy “la que permite mayores aplicaciones es Ethereum para que el smart contract funcione bien.”

Las aplicaciones actuales se centran en el sector del seguro “donde ya hay alguna compañía que lo que hace para tema de siniestros, compras un seguro para un viaje y por determinadas circunstancias se retrasa, en la póliza se incorpora ese smart contract y unas condiciones que dejan claro que si hay ese problema, el asegurado recibe su indemnización”.

“Eso significa que ya no tiene que hacer reclamaciones ni llamar a la atención al cliente, sino que automáticamente a esa cuenta bancaria del contrato inteligente se produce la transferencia sin ningún impedimento”.

También ha visto su aplicación en las ICO y en los crowdfunding, en este sistema de búsqueda de financiación “hay una plataforma que es el soporte de las aportaciones de interesados a ese proyecto. Así se recolecta ese dinero para luego entregarlo al inversor asegurando al anunciante que se recibido el dinero. El smart contract permite estas transacciones y que se paguen algunas comisiones en criptoactivos al titular del proyecto”.

Ora aplicación de estos contratos inteligentes se observa en las ICO “es una forma de financiarse que tienen las empresas. Estuvo de moda hace un par de años. Se trata que el publico financie esa operación. La inversión mínima es uno o dos bitcoins. Toda esta operación se hace vía smart contract que garantiza que se está haciendo”.

Oliva aclara que “de momento lo podemos utilizar para operaciones de tracto sucesivo, se paga y hay una contraprestación. Tiene todo el sentido del mundo, pero sobre todo se emplea para la entrega de bienes y suma de dinero”.

Este experto recuerda que “a nivel de derecho de consumo cuando se compra un bien tienes el derecho de desistimiento que son catorce días. Ahora ya se habla de la aplicación de los smart contracts, pero habría que garantizar ese derecho y que se puede programar realmente en el futuro”.

Aplicaciones de los contratos inteligentes

Para este jurista queda un trecho para su implementación masiva. En su opinión este tipo de contratos ayudarán a almacenar  y mantenimiento de registros. Por ejemplo, los millones de historiales médicos confidenciales de los pacientes que deben almacenarse y actualizarse de forma segura.

También es posible que los dispositivos del Internet de las Cosas podrán utilizarse en toda la cadena de suministro para registrar cada paso que da un producto y mejorar su trazabilidad. De este modo, podrán eliminarse errores, robos y extravíos.

En el futuro a nivel hipotecario se espera que las transacciones hipotecarias basadas en contratos inteligentes serán más baratas, rápidas y seguras. Esto permitirá a los compradores acceder antes a la propiedad y actualizar los registros automáticamente.

También es previsible que los contratos inteligentes pueden utilizarse para registrar la propiedad de los inmuebles de forma más eficiente. Además, su uso puede extenderse más allá de pisos, edificios o terrenos y registrar todo tipo de bienes.

Otra aplicación que se espera es en el campo de los Recursos humanos- El uso de contratos inteligentes que registren los títulos académicos, los certificados y la experiencia de una persona puede evitar el fraude en los currículum y facilitar así la contratación de personas, también de empresas, de cara a la prestación de un servicio.

También en el terreno de la propiedad intelectual, donde muchas empresas se ven arrastradas a años de disputas en los tribunales por el uso de patentes en el desarrollo de proyectos. Los contratos inteligentes pueden mantener el registro de qué parte pertenece a cada compañía.

En el plano de salud, además del registro de los datos sanitarios mencionado anteriormente, su aplicación en este sector puede ir desde la trazabilidad de los medicamentos hasta la gestión de la cadena del frío, el pasaporte sanitario o la investigación clínica.

Otra aplicación de estos contratos inteligentes se va a ver en el campo electoral. Se trata de evitar el fraude en cualquier elección. Según algunos expertos los contratos inteligentes permiten validar la identidad de un votante y registrar su voto de forma fehaciente.

Mayor transparencia desde el blockchain

Para este experto jurídico “los contratos inteligentes prometen reforzar la confianza, la seguridad y la transparencia entre las partes”.

También destaca que estos contratos inteligentes se ejecutan en blockchain, lo que implica que los términos se almacenan en una base de datos distribuida y no pueden modificarse. Las transacciones también son procesadas en blockchain, lo que automatiza pagos y contrapartidas.

 A partir de la aparición de la moneda digital Ethereum, se simplificó la creación y ejecución de smart contracts, ya que en su protocolo se pueden programar transacciones complejas.

En cuanto al funcionamiento de un contrato inteligente es similar al de otras transferencias en blockchain. Estos son los pasos necesarios:

1. Un usuario inicia una transacción desde su monedero en blockchain.

2. La transacción llega a la base de datos distribuida, donde se confirma la identidad.

3. Se aprueba la transacción, que puede ser una transferencia de fondos.

4. La transacción incluye el código que define qué tipo de transacción debe ejecutarse.

5. Las transacciones se añaden como un bloque dentro del blockchain.

6. Cualquier cambio en el estado del contrato sigue el mismo proceso para actualizarse.

Sobre los beneficios de su uso, Oliva destaca varias ventajas a las partes implicadas como son

Independencia: los participantes realizan las gestiones por sí mismos, es decir, se puede prescindir de la participación de los intermediarios.

Fiabilidad: el contrato se almacena de forma segura en una red distribuida y es virtualmente imposible de alterar o falsificar.

Seguridad: al estar en una red distribuida, el contrato se encuentra duplicado en todos los nodos de la red y no puede perderse.

Ahorro: al prescindir de intermediarios y de comisiones, se produce una reducción de los costes para todos los implicados.

Precisión: este tipo de contratos reducen a cero la posibilidad de que se produzcan errores en los términos o en la tramitación.

Sostenibilidad: los contratos eliminan el uso de papel en oficinas, notarios y registros, y al minimizar los desplazamientos se reduce la contaminación.

Desde su punto de vista el mayor uso de estos contratos inteligentes “pasa por un mayor conocimiento de la tecnología blockchain que aún no es tan sencilla de entender. Para tener un contrato inteligente te lo tiene que programar alguien y hay que utilizar ciertos estándares técnicos lo que hace más complejo.”

En su opinión, “es previsible que en un escenario de tres años se reduzcan la posibilidad de errores en estos contratos inteligentes. Si hay un error en la programación podría generarse un problema judicial innecesario”.

La entrada ¿Cuál es la utilidad real de los smart contracts o contratos inteligentes para una empresa en la actualidad? se publicó primero en LexGoApp Blog.

En este contexto el papel de los abogados de familia especializados como es el caso de Carmen Varela. Con ella ya comentábamos que se puede evitar que una separación no sea un campo de batalla.

A este respecto es clave gestionar el futuro de la vivienda que fue de los dos y ver ahora qué gastos paga cada uno.

El pago de los gastos de la casa tras el divorcio es uno de los motivos de conflicto en las crisis familiares. 

El artículo 87 de nuestro Código Civil recoge que “el matrimonio se disuelve, sea cual fuere la forma y el tiempo de su celebración, por la muerte o la declaración de fallecimiento de uno de los cónyuges y por el divorcio”. 

Pero la disolución del matrimonio no implica que desaparezca de un plumazo todo lo construido durante los años de duración del mismo, ni mucho menos.

Puede decretarse bien por sentencia judicial o a través de Convenio Regulador de mutuo acuerdo que el uso de la vivienda común se atribuya a los hijos. Y con ellos, al progenitor al que se le otorgue la custodia. 

Ambos progenitores siguen siendo propietarios de esa vivienda, pero sólo uno de ellos puede usarla. Por tanto, debe distinguir entre propiedad y uso, que son dos derechos diferentes.

Esta experta recuerda que el uso de la vivienda y sus gastos “va ligado al tema de la custodia de los hijos. Ahí nos encontramos que una pareja podría estar de acuerdo en una custodia compartida pero cuando les dices que pueda suponer la no atribución del uso de la vivienda, muchas veces se solicita la custodia para tener el uso”.

Desde su punto de vista “el día que se desligue el uso de la vivienda y las cuestiones económicas de la guarda y custodia, como sucede en Inglaterra que hay un juzgado que decide sobre los menores y otro sobre la parte económica y la vivienda habrá muchos menos conflictos que en la actualidad”.

Nuestra interlocutora recuerda que la regulación nacional y la catalana es diferente “cuando uno se divorcia lo más importante es definir bien ese convenio regulador donde deberemos dejar claro quién y cómo se reparten los gastos de esa vivienda que hasta ese momento era única para ambos cónyuges”.

“Habitualmente si ese divorcio es de mutuo acuerdo es bastante previsible que en ese convenio de divorcio incluyamos esos datos claves relacionados con la vivienda y sus gastos”.

En ese convenio se puede pactar lo que se quiera, “Que un propietario no pague el IBI  y lo pague quien lo utiliza, que la comunidad de propietarios se pague entre los dos, entre otras posibilidades”.

Varela recuerda que el artículo 1255 del Código Civil “permite pactar lo que queramos sobre vivienda, sobre todo si el divorcio es de mutuo acuerdo. Lo importante es que ese convenio regulador sea claro y defina todos los pormenores de ese divorcio”.

En el caso que no se incluya nada sobre la vivienda y sus gastos “la situación se complica aún más de lo que seria aconsejable. Se puede entender que esos gastos se pagan por mitades o desde la sociedad de gananciales y luego la liquidación ya se arreglará la deuda”.

Esta jurista destaca que “es absolutamente recomendable que en ese convenio regulador se deje claro a quién se atribuye el uso de la vivienda y quién paga los gastos de la vivienda. Habitualmente los suministros, luz, agua o gas lo paga el que lo usa, porque es el que los utiliza y vive allí”.

En caso de que no haya acuerdo “aquí está la diferencia entre el Código Civil español y el catalán, En el primero hasta hace poco decía el Tribunal Supremo decía que los gastos de los suministros iban para quien usaba la vivienda,  con independencia de quien sea el propietario, pero IBI, comunidad de propietarios o tasa de basuras, eso sería propiedad de la sociedad de gananciales, un pago por mitades”.

Sentencia del Supremo que lo cambia todo

Sin embargo una sentencia del Supremo de 13 de septiembre del 2021 de la que ponente el magistrado Francisco Javier Arroyo, siguiendo la estela del derecho catalán ya se modificó en el 2015 y se dijo que el que usaba la vivienda no solamente pagaba los suministros, sino también la comunidad de propietarios y el IBI.

“Con esta sentencia tan importante, los juzgados de familia pueden dictaminar que pese a que el bien sea común, la comunidad de propietarios ordinaria lo pague uno de ellos. Ahí permite siguiendo el código catalán es que el pago de esa comunidad de propietarios lo pague quien tenga el uso de la vivienda, pero si el juzgado de familia no dice nada se seguirá pagando por mitades”.

En cuanto a las derramas extraordinarias “tanto en derecho común como en derecho catalán siempre se pagan por mitades, nunca lo paga el que lo usa. De esta manera si se mejora la fachada del inmueble o se instala un ascensor, está beneficiando a la propiedad y ese bien ganará más dinero a partir de ese momento que se sujeta a algunas reparaciones”.

En cuanto a la hipoteca “con independencia de quién viva en la vivienda, como suelen ser dos hipotecantes, porque un banco no deja solo a uno, este es un pago que se hace por los dos en la proporción que se haya pactado. Y si uno de ellos no lo paga, al final el banco ejecuta el banco el lanzamiento de esa vivienda. En ese caso el que vive puede pagarlo todo y luego reclamárselo al otro o a la sociedad de gananciales”.

Dicha reclamación “habría que hacerla por vía judicial, lo que puede complicar el futuro de ese divorcio y la relación entre ambos cónyuges que puede empezar a estropearse y a generar problemas de convivencia importantes”.

Sobre estos procedimientos judiciales, esta experta señala “que no es especialmente largo, depende de la cantidad, puede ser un juicio monitorio o un juicio ordinario. El primero es relativamente rápido y en cuanto al segundo se puede alargar, todo depende del colapso que tenga el juzgado y ese retraso puede ser de siete a ocho meses, aproximadamente”.

Varela recuerda que “al banco le da igual cómo se pague esa cuota hipotecaria, y quien viva o no viva ahí. La deuda es de los dos y se reclama a los dos. Ahí el que juega con desventaja es el que está viviendo porque si ejecutan la hipoteca se irá fuera”.

Venta de la vivienda a veces necesaria

Esta experta recuerda que “ambos cónyuges tienen un bien que es la vivienda que bien gestionada su venta puede arreglar los problemas económicos que tengan estas personas cuando no pueden pagar la hipoteca. Ahí de nuevo es clave la presencia de abogados especializados en familia para gestionar esa venta y procurar que la relación entre los divorciados no se estropee”.

“Con esta venta de la vivienda, tras un acuerdo entre las partes, se liquida la deuda que pueda existir entre ambos y se evita que el banco ejecute el desahucio del que se encuentra viviendo en ella. Si no hay acuerdo se corre el peligro de que el banco se quede con la hipoteca y se queden sin ese inmueble”.

Sobre la venta de la vivienda “en divorcios de mutuo acuerdo se puede llegar a un acuerdo más o menos rápido sobre las condiciones en las que se va a vender dicho inmueble. En muchas ocasiones uno se lo compra al otro porque al final tener una vivienda en común que se atribuye el uso pero no se vende, es un problema a futuro. Ese uso se acabará y se tendrá que vender”.

Para Varela “si esa adjudicación se hace en el convenio de divorcio uno para el otro tiene muchos beneficios fiscales, no se pagan impuestos y no se necesita escritura. Sino que el mismo convenio de divorcio llevado al juzgado, donde se homologa judicialmente servirá para inscribir en el Registro de la Propiedad ese bien”.

Evitar los procesos judiciales

En el caso que no se pongan de acuerdo “el asunto puede desembocar en un proceso judicial que se llama división de la cosa común. No lo aconsejamos porque es un proceso muy lento, caro, porque existen periciales y además el problema es que si uso tiene el uso de la vivienda aunque el otro inste la división de la cosa común al final esta división se hará respetando el uso de la vivienda, con lo cual quien va a querer comprar algo que tiene un uso”, aclara Varela.

Esta jurista señala que “en este tipo de situaciones lo que se recomienda  es llegar a un acuerdo con la otra parte, pagando ese uso de la vivienda o se espera a que se extinga el uso para solicitar la división de la cosa común”.

En cuanto a la extinción del uso, ”en muchos casos depende de la mayoría de edad de los hijos, excepto que se haya fijado por un tiempo más corto. Esa extinción se produce cuando el último de los hijos alcanza la mayoría de edad. En el caso de que no haya hijos, ese uso será más difícil que se atribuya”.

A este respecto esta jurista indica que “ya las últimas sentencias del Supremo igual que también pasa en la legislación catalana, cuando no hay hijos, en Cataluña se establece que son tres años el uso de la vivienda. En la legislación española no hay nada establecido, pero se concretan periodos más cortos para no perjudicar al otro propietario. Ahí debe ser el juez quien establece la duración de ese uso”.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Carmen Varela, Abogada experta en Derecho de Familia.

La entrada Gestionar bien los gastos de la vivienda tras un divorcio, elemento clave para que esa separación no se complique se publicó primero en LexGoApp Blog.

Son 18 allanamientos a la semana. Es más, en términos absolutos, Tarragona, con 297 ocupaciones, está en la cuarta posición del ranking, por detrás de otras demarcaciones mucho más pobladas como la propia Barcelona, líder (1.930), Madrid (538) y Valencia (385).

Y esa relación no es circunstancial, sino que en los últimos años Tarragona siempre ha destacado como uno de los lugares más asolados por la usurpación de viviendas.

El problema es extensible a toda Catalunya y tiene que ver, entre otros factores, con el gran número de pisos vacíos, el déficit del alquiler social y, según denuncian algunas voces, la laxitud de las leyes que ha provocado una casuística delictiva.

María Pastor es abogada y decana del Colegio de Abogados de Mataró. Hace unos meses estuvo en Bruselas para denunciar el fenómeno de la ocupación en nuestro país, “En un momento como el actual, con la llegada del mes de julio y agosto, vuelven las ocupaciones de viviendas. Es toda una industria la que está organizada para impulsar estas malas prácticas”.

Esta jurista, que defiende muchos asuntos de propietarios que se encuentren con su vivienda ocupada, aunque también defiende la vivienda social para los ocupantes vulnerables, menciona que “hay cierta preocupación, evidente porque las mafias trabajan bien y luego hay sectores colaterales, los de alarmas o puertas blindadas o seguros que están haciendo su negocio”.

Respecto a la ocupación de la vivienda, está jurista señala que “si es tu primera o segunda vivienda no debe haber discusión. Si demuestras que vives y la tienes de segunda residencia, la policía tiene que estar entrando en ese vivienda para desocuparla”.

Pastor aclara que “entre la casuística más importante “está la de una persona que se fue al hospital y cuando volvió del mismo, había visto que se había ocupado su vivienda. Como no puede demostrar que es suya, sigue en el hospital a la espera que alguien le ayude a demostrar que es el propietario”.

Cuando no se habla de primera o segunda vivienda “si la tienes cerrada y es una vivienda de una herencia o está en herencia yacente o porque quieres que te rente. Es una inversión que también se ocupa”.

¿Qué se puede hacer?

Para esta abogada, “el factor tiempo es vital para una acción policial, por su parte la acción civil sigue siendo lenta y nadie nos da una medida cautelar de 48 horas por la vía civil. Por eso proponemos un movimiento en el ámbito penal que sea más rápido».

A su juicio “las medidas cautelares que se piden a los juzgados señalan que la ocupación debería resolverse como mucho en 48 horas. Si tienes un título legitimo de que es tuya no debería tardar mucho más. En Europa lo hacen en 24 horas en países como Holanda, Italia, Reino Unido, Alemania y Francia. En algunos de estos países envías tu título por mail a la policía y la policía acude a desalojar a esos ocupantes”.

“El problema está a veces en cómo te enteras que ocuparon tu vivienda. Ahora los vecinos están más abiertos a colaborar a denunciar estas situaciones. Creo que debemos romper la idea de que la gente vulnerable socialmente puede ocupar viviendas, incluso de particulares, sino más bien que el Estado debe proporcionársela”.

La cuestión para esta jurista es que hay que moverse con rapidez, siempre apoyados por abogados especializados.   

Esta experta cree que confluyen varios factores en el auge de este problema “de un lado la falta de vivienda social, además la permisividad de los poderes públicos en este asunto”.

Consejos ante una ocupación

Lo primero que hay que hacer es llamar a la policía y denunciar el tema “pero si ya ha pasado cierto tiempo y hay gente que ocupa la vivienda, eso ya es morada para el que esté dentro y costará que esa denuncia salga adelante. Es el caso de los extranjeros con casa aquí, puede que no tengan conocimiento inmediato de la ocupación y el problema se agrava”.

Esta jurista confiesa que en muchos asuntos no hay una medida cautelar urgente “sino que tendrán que pasar por un juicio penal donde es posible que cuando les citen haya otras personas ocupando la vivienda”.

Como persona física, es mucho más de lo que puede hacer una persona jurídica. El particular puede utilizar la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil la 5/2018 para ir a un procedimiento civil, el problema es que está tardando cerca de un año.

En este tipo de asuntos, nos indica que “el ocupante no debe llevar un año dentro en esta vivienda, si está más de un año no se le puede echar por dicho procedimiento».

En ese caso, cabe plantear una demanda contra los ignorados ocupantes, esa demanda es con quien estés. Es una demanda civil Ley de Desahucios Express, esta ley se estaba utilizando para echar a los ocupas. Pero desde el 2018 a estos días los ocupas han desarrollado mil y una invenciones para saltarse la medida cautelar.

Esa ley tiene una pequeña cautelar que señala que si en cinco días te requieren y no presentas título te echan. Pero ha pasado que ellos presentan títulos verbales o incluso falsos. Eso hace que se retrase el procedimiento porque tendremos que llevar un informe de un perito.

Al final este procedimiento en teoría iba a lograr que los ocupantes salieran fuera en seis meses “pero no ha funcionado. El problema se ha enquistado de forma importante porque los ocupantes presentan sus pruebas e incluso testigos para respaldar que la vivienda es de ellos”.

Esta experta recuerda que es importante denunciar, lo más pronto posible. “El procedimiento penal es más rápido que el civil que no está bien organizado para que sea más ágil”.

Como dato a tener en cuenta y que perjudica al propietario “si te ocupan la casa tienes aún así que pagar todos los impuestos que se derivan de ella, así como la luz y el agua. Si no lo haces se puede pensar el juez que hay un delito de coacciones de nuestra parte”.

Tampoco cambiar de cerradura de la vivienda no es una buena idea “Eso es otra medida que penaliza al propietario y que no debe hacer para encontrarse con problemas con la justicia”.

Otra cuestión que constata esta jurista es que “cuando recuperas tu vivienda puede que esté bastante destrozada.  Te la devuelven y te la destrozan antes. Eso ha hecho que en algunos barrios de ciudades españolas se estén organizado patrullas ciudadanas para frenar esta lacra”.

Propuesta legislativa para cambiar la situación

En la actualidad hay una reforma legislativa en el Congreso de los Diputados impulsada por el Grupo Plural que pretende frenar la ocupación desde distintos puntos de vista.  “Su tramitación va bien, vamos a ver si al final sale”.

Por ello,  los abogados que proponen cambios en la legislación establecen que la ocupación, sea por allanamiento (vivienda que usas) o por usurpación (vivienda que no usas), ya está penalizada en el C. Penal. La necesidad es que se actúe rápidamente en las primeras horas de la ocupación, para que el propietario, usufructuario o inquilino tenga una medida rápida para desalojo, porqué por mucho que tenga un bonito juicio dentro de un año, eso no le es práctico, eficaz ni urgente para darle una solución al problema. “La ocupación es el único delito en el que no se devuelve la posesión a la víctima de forma inmediata”, señala esta experta.

De igual forma la propuesta dota de mayor garantía de efectividad la acción de las comunidades de propietarios para actuar contra los ocupas ilegales que dañen la finca o provoquen conflictos con la comunidad. Sugieren que el presidente de la comunidad pueda ejercer la acción civil y que propicie una medida cautelar, como podría ser una orden de desalojo.

En la misma línea, proponen la modificación de la Ley 7/1985, reguladora de Bases de Régimen Local, para que los municipios puedan actuar en casos en los que una ocupación genere conflictos en los barrios o vecindarios e incluso genere problemas de seguridad ciudadana, como suele suceder con las ocupaciones llevadas a cabo por asociaciones criminales en los narcopisos.

Otra cuestión que se plantea es La modificación de la ley de Enjuiciamiento Criminal se plantea en los supuestos en los que se conozca un delito para que los tribunales puedan adoptar la medida de desalojo si los ocupantes del inmueble no pueden exhibir un título jurídico que legitime su permanencia. 

En estas circunstancias deberían ser desalojados y puestos a disposición de los servicios sociales o de otros sistemas de ayuda, dependiendo de la especial vulnerabilidad en cada caso.

En la propuesta también se recomienda añadir un párrafo a la ley 49/1960 sobre propiedad horizontal para que, en el supuesto de que el propietario de la vivienda no ejercitarse ninguna acción, en el plazo de diez días la comunidad de propietarios pudiera ejecutar la acción de desalojo.

En el nuevo texto se otorgan competencias a los ayuntamientos, en base a la aplicación de los términos de la legislación estatal, para garantizar la seguridad y convivencia en casos de ocupación ilegal.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y María Pastor, Abogada.

La entrada El quebradero de cabeza para recuperar tu vivienda ocupada.  Un problema que afecta a todos los vecinos se publicó primero en LexGoApp Blog.

Son indudables las ventajas que supone Internet para alquilar una casa o un apartamento en vacaciones. No obstante, Internet puede ser utilizado por la ciberdelincuencia para cometer fraudes relacionados con los alquileres durante las vacaciones.

La Policía Nacional junto a Airbnb y confianza Online, han colaborado en alertar ante posibles estafas en alquileres vacacionales aconsejando cómo evitarlas. 

La recuperación en el alquiler de espacios para alojarse en vacaciones se ha acelerado considerablemente durante el primer trimestre de 2022, superando, incluso, los niveles de 2019, cuando aún no había comenzado la situación de crisis sanitaria.

Rosana Pérez Gurrea, abogada, profesora de la Universidad Oberta de Catalunya (UOC) y Vocal de la Subcomisión sobre Derechos de los Consumidores del CGAE, recuerda lo importante que es estar bien informado.

“Es importante saber lo que nos están ofreciendo, sobre todo si el alquiler lo estamos haciendo a través de alguna plataforma de Internet. En ese caso hay que ver las condiciones generales de contratación, que cada web debe tener. Si no la tiene no es un sitio seguro y debemos desconfiar de su uso”.

Otra cuestión importante es consultar en el Registro de la Propiedad, quien figura como titular de dicha vivienda. Ahí nos darán una nota simple que dejará claro quien es el dueño de la misma.

Nuestra jurista recuerda que “no sería la primera vez que nos pudiéramos encontrar con un ocupante en la vivienda, una persona que ha hecho suya dicho inmueble, de ahí que sea importante conocer realmente si es el propietario o no”.

“Se trata de comprobar que las condiciones que nos están ofreciendo se corresponden con las condiciones reales. Es muy importante extremar las precauciones y ver realmente lo que estamos firmando” comenta.

Algunas de las señales y consejos para evitar estafas al reservar las vacaciones de verano son:

Cuidado con los mensajes con enlaces sospechosos

No hagas clic en los enlaces incluidos en correos electrónicos que no te inspiren confianza. Pueden contener enlaces a páginas web falsas que imitan el diseño de Airbnb para intentar robar información personal o infectar los dispositivos. Ante esa situación, regresa a la página de inicio tecleando en tu navegador y continúa navegando desde ahí.

Desconfía de las ofertas que son demasiado ventajosas para ser verdad

Desconfía de las ofertas que combinan precios excesivamente bajos con imágenes o alojamientos muy atractivos. Si un propietario quiere hacer demasiados cambios durante el proceso de reserva (te ofrece pagar de manera diferente, te envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio, te ofrece un anuncio diferente que no estaba en la página, etc.) podría existir detrás un delincuente que quiere evitar su localización. 

Conocer opiniones del público

Para evitarlo, busca anuncios que tengan muchas evaluaciones positivas y léelas atentamente. Esto te permitirá detectar si hay algún aspecto negativo que señalen varios huéspedes y que pueda empañar tus vacaciones. 

También puedes comprobar que la identidad del anfitrión y otros datos de la cuenta han sido verificados o confirmados.

Comunicación y pago, siempre en la plataforma

Si te piden que hagas un depósito o una transferencia bancaria, si te dan una factura en PDF o en papel o te ofrecen un descuento por pagar fuera de la plataforma, desconfía. Presta especial atención si esa persona propone utilizar para el pago empresas que normalmente se dedican al envío de dinero, cheques bancarios, giros postales. 

Si te sugieren métodos de pago fuera de la plataforma, lo más seguro es que pretendan realizar algún tipo de fraude. Por ello, es necesario que realices los pagos y que te comuniques siempre a través del sitio web o la aplicación de Airbnb.

Sospecha de un tono urgente o de las incoherencias por parte del anfitrión.

Los estafadores suelen intentar apresurar o presionar a los huéspedes para reservar, muestran incoherencias en el idioma en el que se expresan y en sus nacionalidades, zonas de residencia o prefijos de teléfono, así como en el texto del anuncio del alojamiento. 

No te sientas presionado, antes de decidirte por un alojamiento, lee atentamente el perfil del anfitrión, los comentarios de huéspedes anteriores y, por ejemplo, utiliza el comparador de imágenes del que disponen los principales motores de búsqueda de Internet, y comprueba si las imágenes corresponden con diferentes alquileres ubicados en distintas zonas geográficas.

Rosana recuerda que se puede “exigir  siempre un contrato por escrito o, al menos, una prueba documental de la contratación efectuada. Revíselo pormenorizadamente y, si fuera preciso, procure que una persona profesional experta en materia de alquileres lo pueda visualizar”.

“Si tramita la gestión del alquiler con una agencia inmobiliaria, escoja, siempre que sea posible, una que esté adherida al Sistema Arbitral de Consumo. Eso nos dará garantías ante una reclamación por vía extrajudicial”.

En cuanto a la reclamación, esta experta en derecho de consumo recuerda que “ante cualquier problema o incidencia relacionada con un alquiler de una vivienda en una empresa o agencia inmobiliaria, así como el realizado a través de la oportuna plataforma web, podría presentar la oportuna hoja oficial de quejas y reclamaciones”. 

“Si no hay acuerdo con la empresa podemos ir a la OMIC o a través de los sistemas arbitrales de resolución, lo último es la vía judicial y estar asesorado por un abogado experto en derecho de consumo”. 

Meterse en un pleito de este tipo “es largo, depende del juzgado donde se presente la denuncia. Sería un pleito civil cuya duración es larga y tendrá el coste de emplear abogado y procurador”, comenta Rosana.

La Policía Nacional recuerda que si creemos que hemos sido víctimas de una estafa, no debemos dudar en denunciar los hechos ante la Policía para que podamos investigar los hechos, así como reportar los anuncios y a los propietarios ante la plataforma para que puedan tomar las acciones necesarias. 

Registradores alertan

Por su parte, el Colegio de Registradores de España ha lanzado de nuevo  su campaña estival para evitar fraudes en el alquiler vacacional. Alerta además a través de un listado de buenas prácticas de la necesidad de extremar las precauciones ante posibles estafas. Entre sus consejos, la necesidad de identificar al arrendador del inmueble vacacional.

En palabras de la decana del Colegio de Registradores de España, María Emilia Adán, “es importante conocer quién es el dueño de la vivienda que deseamos alquilar y para ello, el Registro de la Propiedad es una herramienta al servicio del ciudadano”.

En este sentido, a través de la web oficial www.registradores.org se podrá solicitar una nota simple y obtener la información real de si la persona que alquila es o no el propietario de la vivienda.

En línea con las recomendaciones realizadas por las autoridades, el Colegio incide en la necesidad de desconfiar si el propietario del presunto alojamiento envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio. También en la conveniencia de no fiarse de ofertas con precios excesivamente bajos y asociadas a alojamientos atractivos en exceso.

Adán ha expuesto que “la ubicación de la vivienda es un aspecto clave que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar, más aún en destinos de costa” y que se debe comprobar que la ubicación es real para constatar que la oferta se corresponde con lo que el usuario encontrará.

Desde el Colegio de Registradores hacen especial hincapié en el proceso de comunicación y pago. Así, recomiendan desconfiar en caso de que se solicite al cliente realizar una transferencia bancaria o de que se ofrezca un descuento por realizar pagos fuera de las plataformas habituales.

Se aconseja no pagar la totalidad del importe del alquiler hasta no encontrarse en el alojamiento –ya que puede ser distinto a lo que uno esperaba– y pactar de antemano –en el momento de la contratación–que el precio comprende todos los gastos. “De no ser así, se debe pedir al arrendador que especifique con claridad a qué corresponde ese importe”, apuntan desde el Colegio.

Por otro lado, los registradores piden desconfiar de un tono de urgencia por parte del arrendador, así como de presiones para que la reserva de alojamiento se lleve a cabo cuanto antes. 

Y consideran conveniente que, una vez el cliente llegue al alojamiento, éste fotografíe de forma detallada todas las estancias para dejar constancia del estado de la vivienda.

“Esto es algo necesario hacer, al igual que el inventario de los bienes que haya en la vivienda que refleja su estado de conservación para evitar que nos culpen del deterioro de alguno de ellos”, aclara Rosana Pérez Gurrea.

Para resolver cualquier duda el Colegio de Registradores pone a disposición del ciudadano su Servicio de Atención a los Consumidores y Usuarios, en el teléfono 900 101 141 o a través del email consultas@corpme.es.

Del mismo modo, aconseja a los usuarios que se informen de todos sus derechos y obligaciones como huéspedes, consultando estos temas a las asociaciones de consumidores o de sus abogados, especialmente las cuestiones relacionadas con las cláusulas abusivas que pudiera incluir el contrato.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Rosana Pérez Gurrea, Abogada de Derecho de Consumo.

La entrada Que no te den gato por liebre si decides alquilar una vivienda en vacaciones. Algunos consejos para no ser estafado  se publicó primero en LexGoApp Blog.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) de este domingo 26 de junio publica el real decreto ley con las medidas anticrisis aprobadas por el Gobierno. 

A través de esta normativa se adoptan una serie de medidas sociales y económicas agrupadas en tres ámbitos: para responder a las consecuencias de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad, y para la recuperación de la isla de La Palma.

Este plan antichoque  amplía hasta el 31 de diciembre la limitación del incremento en los contratos de alquiler de vivienda., que en principio iba a estar operativa hasta el 30 de junio.

Para los inquilinos que tengan que actualizar su contrato, la subida seguirá limitada al 2%. 

En el real decreto de medidas extraordinarias de abril se señalaba que los propietarios no podrían incrementar la renta del alquiler que les cobren a sus inquilinos por encima de la «variación anual» del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Este índice estaba a principios de este año en el 2%, aunque ha subido y ahora linda el 4%.

Aunque este índice está disparándose, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ya confirmaban a La Información que el tope se mantendría en el 2%. El departamento que dirige la ministra Raquel Sánchez se ampara en el preámbulo de la ley de desindexación de la economía española.

En el preámbulo de esa norma se estipula que cuando la tasa de variación del IGC esté por debajo del 0% se tomará ese valor como referencia, y cuando supere «el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo», que es del 2%, «se tomará este valor como referencia». 

De esta manera, la norma prevé «que los contratos a los que se aplique» este IGC contribuyan a garantizar «el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo».

Frenar la subida de alquileres

Hasta la entrada en vigor del tope del alquiler, muchos inquilinos vieron cómo sus rentas del alquiler se actualizaban con cifras astronómicas aparejadas al IPC. La última tasa de variación del Índice de Precios de Consumo es de mayo, y reflejó un incremento del 8,7%.

De los 3,5 millones de viviendas en alquiler que hay en España, se espera que esta medida solo afectará a la mitad de los contratos (1,7 millones), especialmente a particulares, que representan casi la práctica totalidad de los ‘players’ del sector.

El ciudadano medio español tuvo que invertir un 40% de su sueldo para hacer frente al alquiler en 2021. Un 1% menos que en 2020, según el informe ‘Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2021’, cimentado en los datos de los sueldos medios de las ofertas laborales de Infojobs, la plataforma online de búsqueda de empleo, y el coste medio de la vivienda de alquiler del Índice Inmobiliario elaborado por Fotocasa.

«Evitamos que las consecuencias de la guerra se trasladen al precio del alquiler», afirma la ministra de Transportes, Raquel Sánchez.

Si vives de alquiler debes tener especialmente en cuenta esta medida, pues el propietario no podrá subir la mensualidad en consonancia con el IPC, que en mayo se situó en el 8,7%.

Con esta medida , el Gobierno  desvincula del IPC la renovación anual de los contratos del alquiler. Sin ella, previsible la subida de dichos contratos hubiera superado el 7 por ciento.

Grandes tenedores y pequeños propietarios

La normativa establece una distinción entre grandes tenedores, que tendrán que aplicar como máximo una subida de las rentas del 2%, y los pequeños propietarios, que sí podrán renegociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje. 

Se entiende como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

No obstante, en caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador aplicará ese 2% de incremento en la renta del alquiler.

Muy importante que te dejes asesorar por un abogado, como los que hay en LEXGOApp en materia de vivienda y arrendamientos y que revises bien ese contrato para evitar tener problemas.   

Polémica abierta por la medida

La nueva prórroga recrudece la polémica por la vigencia de esta medida entre propietarios y sindicatos de inquilinos que tienen dos visiones diferentes de ver este problema que ahora se mantiene al menos hasta el 31 de diciembre.

Las asociaciones de propietarios y arrendadores, con la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) a la cabeza, han mostrado su rechazo a esta ampliación y aseguran que están estudiando medidas legales para “reclamar compensaciones al Estado por el perjuicio causado por la intervención inasumible en las rentas”. 

Desde esta patronal consideran que no es aceptable que se prorrogue una medida que se aprobó únicamente como una herramienta excepcional y acotada en el tiempo”. Según esta asociación de propietarios, “con esta medida se produce una transferencia de renta de los propietarios a los inquilinos injustificada”.

Un estudio del portal inmobiliario Idealista cifraba en 560 millones de euros las “pérdidas” de los propietarios por este tope en sus tres primeros meses de aplicación.

Para otros expertos la prórroga de dicha medida prolongación repercutirá en la reducción del parqué disponible. A este respecto, San Sebastián, Barcelona, Madrid y Bilbao son las zonas en las que más han notado los efectos los arrendadores. 

Se trata de cuatro regiones especialmente tensionadas en las que la oferta no es capaz de absorber toda la demanda existente en el momento actual, por lo que de cumplirse los pronósticos, pueden añadir más presión a un mercado que despunta con fuerza.

Por su parte, desde el Sindicat de Llogaters (inquilinos) de Catalunya, esta medida no hubiera sido necesaria si la actualización de los alquileres no estuviera vinculada directamente al IPC en la vigente ley de alquileres estatal. 

Mucho menos se tendría que recurrir a medidas de este tipo si ese límite del 2% ya estuviera recogido en la Ley de Vivienda en trámite —algo que por ahora no pasa— y si esa ley estuviera ya aprobada y en aplicación, algo que nadie espera en el corto y medio plazo. 

La prórroga de esta medida, señalan desde el Sindicat, “da un respiro a las familias inquilinas cuyos contratos cumplen anualidades en los próximos meses, pero sigue dejando en la incertidumbre a otras muchas”. Según esta organización, que cumple cinco años de vida, esta medida “llega tarde” ya que muchas familias que renovaron sus contratos hasta marzo ya han sufrido aumentos del alquiler de hasta el 9,8%.

Desde el portal Fotocasa se señala que en ciudades como Madrid o Barcelona donde el precio del alquiler mensual ronda los 1.200€/1.300€, la vinculación al IPC supondría un aumento de unos 85 euros al mes, lo que resultaría en el pago a mayores de casi una mensualidad a final de año. Un aspecto asfixiante para quienes sus salarios no han aumentado al mismo ritmo.

Faltan otras medidas

Sin embargo, aunque la inflación afecta en mayor medida al inquilino, el arrendatario también se verá perjudicado, no solo porque dejará de percibir una cantidad en la que la variación estaba estipulada en el contrato mientras el coste de la vida sigue en aumento, sino que varios de los gastos directos de la vivienda a los que el propietario tiene que hacer frente también es probable que se incrementen. 

Por lo que la administración debería añadir medidas adicionales para que este límite del IPC, no recaiga sobre los hombros de los propietarios, sino que también se apliquen fórmulas de compensación para que no se vean afectados.

En este caso, ambas partes del contrato merecen medidas excepcionales. La responsabilidad de las subidas de precios no debe recaer de nuevo sobre los propietarios particulares, ya que la situación económica y de mercado global no depende de ellos. 

Por el contrario, el arrendatario sí que decide si pone su vivienda en el mercado del alquiler, y si se encuentra en un ambiente desincentivador con modificaciones de la normativa continuas, es probable que prefiera el mercado de la compraventa y pueda llegar a retirar su vivienda del alquiler, lo que contraería aún más la oferta.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

La entrada Si alquilas un piso solo podrás subirlo un 2% según el decreto anticrisis aprobado por el Gobierno  se publicó primero en LexGoApp Blog.

Pero por muy bien que vayan las cosas hay problemas con los vecinos que son una constante en muchas comunidades.

Lo primero que debes saber es que dentro de las funciones del presidente de la comunidad y el administrador de fincas se encuentra la de ser mediador de conflictos y el portavoz de los propietarios ante cualquier situación de conflicto.

El presidente de la comunidad o el administrador de fincas siempre intentarán agotar las vías del diálogo antes de emprender acciones jurídicas que involucren a la comunidad de propietarios.

También tiene la potestad de convocar una junta para la resolución del problema entre vecinos o solicitar al vecino que esté llevando a cabo actividades ilícitas y que afecten a otro vecino el inmediato cese de dichas actividades indicándole que de no cumplir con dicha solicitud se procederá con las instancias judiciales.

En muchas ocasiones el presidente no logra solventar los problemas, ya sea por el desconocimiento de los mecanismos judiciales y extrajudiciales para resolver conflictos entre vecinos o por incumplimiento de sus funciones, por lo que en estos casos deberá procederse a solicitar la asistencia del administrador.

Por su parte, los administradores de fincas son figuras profesionales y colegiadas que cuentan con una capacitación especializada en las gestiones que requieren los edificios e inmuebles, por lo que son los más apropiados para mediar cualquier tipo de conflictos y controversias existentes entre dos propietarios o vecinos.

Cualquier vecino puede acudir al administrador de su comunidad para presentarle el problema que lo está afectando en lo que respecta a la convivencia con otros vecinos, dado a que dicho profesional colegiado está obligado a brindarle la asesoría necesaria sobre cómo proceder en esta situación y actuar como mediador para la resolución del conflicto.

Además de acudir al presidente de la comunidad y al administrador de fincas puedes elevar tu queja a un abogado de propiedad horizontal, este letrado especialista puede asesorar respecto a las medidas legales a adoptar, con el objeto de poner fin a las controversias surgidas.

Si después de haber llamado en alguna ocasión a la autoridad hay una reincidencia por parte de algún vecino conflictivo, debe solicitarse de nuevo la intervención de la autoridad a una llamada de “acción de cesación” que debe realizarse de forma escrita. 

Si los problemas continúan, los afectados pueden solicitar al presidente que haga una denuncia judicial en nombre de la comunidad.

Este procedimiento es igual para cualquiera que sea el conflicto en cuestión, ya sea la generación de ruido, el uso indebido de espacios comunes o cualquier otro.

Si el conflicto con un vecino es de gravedad considerable, se puede recurrir directamente a los organismos policiales para obtener una resolución inmediata de dichas agresiones, perturbaciones o conflictos. 

Gracias a Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC, destacamos  los problemas más comunes que pueden aparecer en una comunidad de vecinos:

1- Gestión de morosidad:

Para poder mantener la comunidad es necesario que todos los vecinos contribuyan pagando mensualmente la cuota establecida. Pero siempre hay algún vecino que se niega (o no puede) hacer frente a estos gastos. La cosa se complica todavía más cuando lo que se paga es una derrama.

Sobre morosidad ya abordamos esta cuestión en este reciente artículo donde profundizamos en este tema.

2- Control  del ruido:

Sin lugar a dudas el ruido es uno de los factores que más quejas genera en una comunidad de vecinos. Los hay para todos los gustos: vecinos ruidosos que ponen la música demasiado alta, los que caminan con tacones durante el todo el día, los que mueven muebles a cualquier hora, niños que corren o juegan con la pelota…

Otras cuestiones conflictivas tienen que ver con la realización de una fiesta sin avisar a los vecinos o prolongarla hasta altas horas de la noche. 

Otro problema es el uso de estos espacios como si fuesen propios, por ejemplo hay quienes colocan su bolsa de basura de manera permanente o su bicicleta en lugar de resguardarlas dentro de su apartamento.

Además de dar mal aspecto, pueden representar un obstáculo peligroso para quienes circulan por dichos espacios.

3- El pago de las obras:

¿Un vecino está obligado a pagar todas las obras de la comunidad? 

A la hora de abordar obras imprescindibles, como el cambio de bajantes o la mejora en las instalaciones, todos los propietarios estarán obligados a pagarlas según su cuota de participación, tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Un vecino solo podrá dejar de pagar esas obras cuando los costes resulten lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno de los propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

Las obras destinadas a que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con movilidad reducida son obligatorias, sin ni siquiera pasar por una votación en Junta de Propietarios. 

Lo dicta el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en estas obras están incluidas las rampas, la instalación de ascensores y de otros dispositivos mecánicos o eléctricos que faciliten la movilidad.

4- Coste del ascensor: 

En cuanto al coste del ascensor, el proceso es similar al del punto anterior: en principio la decisión de instalar un ascensor se vota en Junta de Propietarios, y si se aprueba, los vecinos costean toda la obra.

Sin embargo, si sale el “no” y en el edificio hay algún vecino con movilidad reducida, entonces vuelve a ser obligatorio que se instale el ascensor, porque esta obra pasaría a ser una obra de accesibilidad.

5- Problemas de limpieza:

Cuanto más grande es la comunidad más problemas de limpieza suelen existir. Es habitual convivir con vecinos incívicos que no atienden a razones respecto a cuestiones esenciales como no dejar la basura en la puerta de casa o fregar el suelo si su mascota no ha podido aguantarse hasta llegar a la calle y se ha hecho pis.

6- Uso de las zonas comunes:

Todas las comunidades con zonas comunes como piscinas o parques infantiles tienen unas normas de uso que suelen implicar además el horario en que se pueden utilizar.

Pero es frecuente que algunos vecinos obvien esas normas y pretendan usar la piscina o la pista de pádel a horas no habilitadas.

Respecto al uso de espacios comunes, dicha ley y el artículo 396 del Código Civil recomiendan que el interesado exprese su uso por escrito al presidente de la finca vecinal para que la propuesta pueda plantearse en una junta de este tipo con la aprobación por unanimidad de los demás propietarios.

7- Elección de los cargos en la comunidad: 

En muchos casos el hecho de tener que asumir el cargo de Presidente, Presidente de la Escalera, Vicepresidente, etc. puede llegar a ser una fuente de conflictos, puesto que siempre hay algún vecino que se niega a asumir esta obligación.

Sí, la figura del presidente es obligatoria desde el punto de vista legal. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado puede solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

El juez decidirá si las razones esgrimidas son de la suficiente entidad como para eximirle del cargo y nombrará al propietario que hubiera de sustituirlo hasta que la Comunidad proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

También se puede pedir el auxilio judicial cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

La entrada Desde el ruido incesante al coste del ascensor. Estas son las cuestiones que pueden romper la paz en tu comunidad de vecinos  se publicó primero en LexGoApp Blog.

Las medidas de desescalada están permitiendo que el sector inmobiliario pueda retomar su actividad ante la reactivación de las visitas a inmuebles bajo estrictas medidas de seguridad e higiene.

Las semanas de confinamiento han contribuido a que numerosos inquilinos refuercen la idea de que la casa donde residen no satisface sus necesidades habitacionales, y den, por fin, el paso a adquirir una nueva vivienda que sí las cumpla.

Tal y como muestran los datos del Índice de Confianza del Consumidor realizado por el CIS (Centro de investigaciones Sociológicas), correspondientes al mes de abril 2020, el 9% de los españoles estaría planteándose dar este paso, especialmente los jóvenes de entre 25 y 34 años y los residentes en municipios grandes.

Esta intención de compra, que apenas ha variado respecto a comienzos de año (en enero y febrero también había un 9% de interesados en comprar), se corresponderá con un contexto de compraventa marcado por las buenas oportunidades en el ámbito residencial.

Antes de que se extendiese la pandemia, el precio medio de la vivienda había cerrado 2019 con un incremento interanual del 4% (Solvia Market View). Ahora, tras dos meses con una actividad menor, se está comenzando a observar un ajuste de precios en la oferta de inmuebles, una tendencia que, según las últimas previsiones podría mantenerse a lo largo de este año. Así lo percibe también el 45% de la población española, de acuerdo a las cifras de abril del CIS, un porcentaje muy superior a la percepción de marzo (29%) o de primeros de año (16% en febrero y 13% en enero).

Aunque los pasos a la hora de adquirir un inmueble no han cambiado, la COVID-19 y sus medidas de contención han ocasionado que el sector se reinvente y que muchas de sus novedades afecten al proceso de compraventa.

En este escenario cada vez es más importante contar con el asesoramiento de abogados expertos en derecho inmobiliario que puedan marcar la pauta. En portales como LexGoAPP, el usuario puede encontrar abogados especializados en cada tema y también conocedores del mercado hipotecario.

Solvia es una firma líder en servicios inmobiliarios para particulares, empresas e inversores que opera en todos los segmentos del mercado. Con una cartera de 141.000 activos bajo gestión, cuyo valor supera los 30.000 millones de euros, cuenta con una contrastada capacidad de gestión y mantenimiento de todo tipo de activos inmobiliarios, tanto residenciales como terciarios y singulares.

Los expertos de Solvia analizan qué tener en cuenta a la hora de adquirir un inmueble durante los próximos meses:

• ¿Cómo calcular el presupuesto? Ahorros + financiación. Si se está seguro de que es viable comprar, habrá que calcular con qué ahorros se dispone para adquirir el inmueble (sobre todo, para la entrada y para los gastos de compraventa) y, si se va a pedir una hipoteca, la cantidad máxima que financiará la entidad bancaria (normalmente se corresponderá con el 80% del precio del inmueble a adquirir).

Aunque en este último caso no se sabrá a ciencia cierta la financiación ni las condiciones hasta no tener una vivienda identificada, sí es posible que previamente ofrezcan un marco de referencia sobre el que operar. No obstante, existen algunos otros cálculos rápidos para establecer un presupuesto, como, por ejemplo, multiplicar por cuatro los ingresos brutos anuales familiares.

• ¿Cómo encontrar la hipoteca con las mejores condiciones?:

Consultas telemáticas a entidades bancarias para evitar desplazamientos. Ahora que hay que extremar medidas de distanciamiento social, es posible enviar una solicitud online para saber si el banco concedería la hipoteca o hablar en remoto con los gestores de hipotecas para una orientación. De todos modos, la oferta ahora mismo es más o menos similar en casi todas las entidades: el interés de los préstamos hipotecarios a tipo fijo llega hasta el 1,5% y el de los variables al 0,9% más el euríbor, actualmente en negativo. Lo que cambiará en la oferta serán los productos vinculados.

• ¿Podemos permitirnos comprar?

Es importante tener en cuenta la estabilidad laboral particular a corto y medio plazo. Analizar los factores externos relacionados con el mercado es importante, pero la clave para saber si es buen momento para comprar es examinar el contexto económico particular.

Nos encontramos en un momento de incertidumbre en el que los expedientes temporales de regulación de empleo o las reducciones de jornada (y de sueldo) están a la orden del día. Por ello, habrá que ser previsores y valorar la estabilidad de la situación laboral personal para los próximos meses.

• ¿Cuál es la vivienda que más nos encaja?:

Valorar también las nuevas necesidades habitacionales que ha traído el confinamiento. Si algo han demostrado las semanas de confinamiento es que hay muchas necesidades que antes estaban en un segundo plano -por detrás de características como los metros cuadrados, la altura, ubicación en zonas céntricas o contar con piscina comunitaria-, y que ahora han subido enteros: espacios abiertos, zonas exteriores como terraza o balcones, luz natural, eficiencia energética, materiales de construcción libres de tóxicos…

Además, durante esta parte del proceso, y gracias a las oportunidades que trae el teletrabajo, también conviene ampliar el abanico de búsqueda a las zonas periféricas, donde es posible dar con todas estas características a un precio más asequible.

• ¿Cómo buscar la vivienda adecuada?

Realizar una investigación virtual previa antes de concertar una visita. Para evitar desplazamientos innecesarios y exponerse lo menos posible al virus, conviene aprovecharse de las herramientas online que han creado tendencia durante las semanas de confinamiento (planos 3D de las viviendas, virtual tours, vídeos y fotos en buena calidad…) y asegurarse de que aquellos inmuebles que se ajustan al rango de precios marcado también cumplen con los estándares habitacionales y de calidad establecidos desde un principio.

Así mismo, también se recomienda evaluar previamente el barrio donde se ubican, tomando nota de aspectos como: disponibilidad de centros sanitarios, colegios, comercios, supermercados, restaurantes, parques, transporte público, tráfico…

• ¿Qué tener en cuenta durante las visitas?

Respetar las medidas de higiene y aprovechar al máximo cada visita para evitar desplazamientos futuros. A pesar de la situación actual, es probable que se tengan que visitar numerosos inmuebles antes de descantarse por el definitivo.

Por este motivo, será fundamental ser cuidadosos con las medidas de seguridad impuestas y aprovechar al máximo cada visita, fijándose bien en determinados aspectos: orientación, aislamiento, posibles humedades, estado de conservación, instalaciones, consumo energético o antigüedad.

Si el inmueble resulta de interés para su adquisición, convendría obtener la nota simple de la vivienda, un certificado por parte de la comunidad que acredite que el vendedor está al corriente de pago, el estado de cargas del inmueble, los últimos recibos de agua, luz, gas…, o el certificado de eficiencia energética. Todos ellos pueden conseguirse de forma online.

Entre sus servicios destacan la comercialización de inmuebles para compra, venta o alquiler, la gestión de carteras de crédito, así como la consultoría, valoración y advisory para inversores. Solvia cuenta con una gran capilaridad gracias a su red comercial y una plantilla que supera los 700 empleados. Para más información, visite www.solvia.es

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

La entrada Seis consejos para comprar una vivienda durante la desescalada se publicó primero en LexGoApp Blog.

La tecnología ha irrumpido también en el sector inmobiliaro. Hace unos días tuvo lugar un nuevo “meetup” de los Legal Hackers de Madrid. El encuentro se desarrolló en el centro de innovación y ecosistema tecnológico GoMadrid en la madrileña calle de Gran Vía. Bajo el título “Proptech: Real Estate, Real Challenge!” se debatió sobre el desarrollo de soluciones y proyectos derivados de la fusión entre el derecho y la innovación tecnológica para el sector tradicional inmobiliario.

Madrid Legal Hackers es una comunidad descentralizada de cultura abierta y compuesta por profesionales abogados, tecnólogos, consultores, marketeros, docentes y estudiantes unidos por una misma voluntad de explorar y descubrir las soluciones a la hora de conjugar el derecho y la tecnología. Para ello organizan eventos y encuentros en los que se abordan temas de tecnología y legaltech.

El movimiento Legal Hackers nació en EEUU a finales del 2011 y desde entonces no ha parado de crecer. Actualmente cuenta con 150 capítulos y está presente en numerosos países y ciudades de los seis continentes: www.legalhackers.org

En España está presente en varias ciudades como Barcelona. Bilbao, Valencia, etc. La comunidad Legal Hackers en Madrid cuenta con una comunidad de más de 2200 personas y se creó en 2015.

Esta jornada de trabajo  fue moderado por Guillermo Pérez Alonso, coorganizador de estos eventos en Madrid y socio director de Social Lex. Contó  con la participación tanto de profesionales del sector inmobiliario como de abogados expertos en urbanismo e inmobiliario.

Así, Silvia Mendoza, Responsable de Experiencia de Cliente, Innovación & Marketing del Grupo Inmobiliario Metrovacesa, contó como la compañía está adaptando su modelo de negocio a través de distintas iniciativas con la que están involucrando a todos los departamentos de la compañía, dejando entrar a través de nuevas alianzas start-ups y equipos de profesionales externos, con nuevos servicios y herramientas muy enfocadas al negocio y el cliente final.

Según Silvia, “nuestra forma de trabajo está cambiando al conseguir de nuestros proyectos un producto mínimo viable de manera rápida. Esto nos obliga a ser mucho más colaborativos en entre nosotros, incluidos los equipos legales, en los que hay muchísima retroalimentación entre todos”. Comentaba Mendoza que “He podido saber de cuestiones legales específicas de cada proyecto, y esa información es tan valiosa como la de otras áreas de producción.”

La responsable de innovación de la cotizada en el IBEX, contó cómo, además de estar usando para sus proyectos tecnologías como la realidad aumentada para la venta a distancia, domótica o IOT en sus productos, han encontrado en la tecnología Blockchain nuevas formas de aportar nuevo valor al sector, tokenizando propiedades para la administración y registro de las mismas “desde el momento que nace cada proyecto”.

Por su parte, Juan Carlos Rivera, Training & Consulting Manager en Adevinta, compañía de tecnología desde donde dirige los equipos de consultoría de portales como Fotocasa o Habitaclia, explicó el modelo de negocio de los marketplaces inmobiliarios y puso el acento en el mercado doméstico, donde “el potencial del mercado español es muy bueno, somos referencia en muchas de las facetas del proptech, y muchos países se están fijando en nosotros”.

Para Rivera, que también es profesor de marketing en programas internacionales relacionados con urbanismo e inmobiliario, estamos inmersos en una transformación global, pero no sólo tecnológica sino también de paradigmas, cultura y procesos, donde la clave no está en implementar tecnología, sino en trabajar para transformar la cultura empresarial.

En el modelo de plataformas como Fotocasa, la implementación de procesos mucho más eficientes ayuda a automatizar procesos y dotar de inteligencia las decisiones. Para Rivera “es en la explotación de los datos donde hay que poner el foco para tomar minimizar la incertidumbre y los riesgos en la necesidad de tomar decisiones más rápidas”.

 En este meetup fue Mercedes de Parada, abogada y Socia Fundadora de Letradox, firma especializada, entre otras materias, en derecho inmobiliario y urbanismo, la que arrojó luz sobre la seguridad y regulación en el ámbito jurídico del proptech.

Para de Parada “Al igual que en el sector financiero con la Fintech, el inmobiliario está siendo colonizado por nuevas empresas cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas, y nuestra aportación como abogados para estar a la altura del desarrollo de este mercado, como cualquier otro, es dejar atrás procesos legales analógicos y llevarlos al mundo actual, el digital”.

Dentro del derecho inmobiliario, se encuentran multitud de elementos como pueden ser por ejemplo los contratos de arras, compraventa, arrendamientos, derechos reales etc., a la par que licencias en el urbanismo a los que se les podría dar un valor añadido con tecnología como el blockchain, en lo que los notarios, lejos de desaparecer, “porque seguirá siendo necesaria su capacidad federataria”, ya están trabajando.

Para la abogada, el futuro del proptech, como en tantos otros sectores, será desarrollar una customización masiva de los servicios, es decir, adaptarse de forma personalizada a las necesidades de cada usuario o cliente.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

Si necesita los servicios de un abogado especialista en derecho inmobiliario, no duda en consultar nuestro amplio directorio de abogados especialistas y visitar nuestra página web.

La entrada Profesionales y abogados del sector inmobiliario analizan la llegada de herramientas tecnológicas y su marco legal se publicó primero en LexGoApp Blog.

El volumen de inversión alcanzado supera en más del doble la cifra registrada el mismo periodo del año anterior Madrid acumula el 62% de la inversión total nacional, lo que supone más de 1.000 millones de euros invertidos.

El mercado de oficinas de España ha registrado un volumen de inversión de 1.625 millones de euros en el primer semestre de 2019, según datos de la consultora internacional Savills Aguirre Newman, lo que supone superar en un 150 % la cifra del primer semestre de 2018. Esto hace que sea un nicho de mercado interesante para los abogados, especialistas en real estate, que puedan intermediar en dichas operaciones que surjan en este mercado.

Savills Aguirre Newman cuenta con una experiencia de más de 30 años en España y ocupa una posición de liderazgo en todos los segmentos del sector inmobiliario en el mercado español. Con más de 450 profesionales con conocimientos y experiencia en más de 20 disciplinas, Savills Aguirre Newman tiene su sede en Madrid y cuenta con oficinas en Barcelona y Málaga, desde las que ofrece una amplia gama de servicios: Capital Markets, Agencia, Tenant Representation, Gestión, Valoraciones y Tasaciones, Consultoría, Arquitectura, Urbanismo, Corporate Finance y Debt Advisory, Research y Facility Management.

La marca global Savills, con más de 600 oficinas propias y asociadas, emplea a más de 35.000 personas en más de 60 países, junto con la sólida posición de Aguirre Newman en el mercado ibérico, constituye una nueva plataforma para ofrecer un portfolio de servicios inmobiliarios más amplio y profundo a cualquier tipología de cliente en cualquier parte del mundo. El volumen de inversión en oficinas en Madrid supera los 1.005 millones de euros en el primer semestre de 2019, lo que representa el 62 % del total invertido. Los inversores más activos han sido los fondos internacionales, con un 66 % de participación, seguidos por las Socimi (40 %) y las aseguradoras (34 %).

En cuanto al mercado de usuarios, a lo largo de los seis primeros meses del año, en Madrid se ha registrado un incremento del 2 5% interanual de superficie contratada, consolidando por tercer año consecutivo una absorción superior a la media histórica y en niveles pre-crisis, al alcanzar los casi 356.000 m² de absorción.

Durante el primer semestre del año, la tasa de disponibilidad se ha mantenido en niveles similares al último trimestre de 2018, aunque se mantiene una tendencia a la baja de la oferta disponible con niveles cercanos al 9 % siendo residual en la zona prime. En el primer semestre la tasa de disponibilidad se mantiene en el eje prime en un 3,95 %, mientras que en la zona del Distrito de Negocios (CBD) disminuye hasta el 6,63 % y en el área urbana hasta el 3,93 %.

La reactivación de la actividad promotora incrementará la oferta de calidad en el mercado de la capital. De hecho, Savills Aguirre Newman prevé la entrada en el mercado de 256.000 metros cuadrados especulativos hasta finales de 2020, el 33 % de ellos en la ciudad y el resto en la periferia, por lo que la tasa de disponibilidad podría incrementarse en los próximos meses.

La consultora internacional destaca entre los nuevos desarrollos y rehabilitaciones previstos para este año los proyectos Río 55 (27.000 m²), con un 50 % de la superficie ya contratada por Cetelem que se mudará desde su sede actual en Méndez Álvaro; Edificio Om Infinito en Julián Camarillo 29-31 (36.500 m²); Edificio Abril de Rafael de la Hoz (8.000 m²); Castellana 16 (zona prime, 4.500 m²); Ruiz de Alarcón (5.700 m²) y Merrimark I (4.000 m²).

Por su parte, el número de operaciones contabilizadas en el primer semestre de 2019 ha sido de 238, lo que supone un descenso de 26 % interanual, sin embargo, los casi 1.500 m² de superficie media contratada suponen un valor récord en el mercado de Madrid. En concreto, mientras que las operaciones de menos de 500 m² continúan reduciéndose, aquellas superiores a 1.000 m² se incrementan. En la misma línea se sitúan las megaoperaciones (10.000 m²) que han llegado a siete en el primer semestre de 2019, lo que supone un 38 % de la contratación semestral, mientras que en el mismo periodo del año anterior (1 S 2018) solo se registró una operación.

Respecto a las rentas, la renta media en Madrid ha llegado a los 17,90 €/ m²/ mes, lo que supone un incremento del 6 % interanual, mientras que la renta teórica prime en el CBD ha llegado a los 34 €/ m²/ mes, es decir, un 6,25 % más.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

¿Necesitas un abogado especialista en derecho inmobiliario? En LEXGOApp contamos con un amplio directorio de abogados especialistas, que puedes consultar si compromiso.

La entrada El mercado de oficinas alcanza los 1.625 millones de euros de inversión en el primer semestre de 2019 se publicó primero en LexGoApp Blog.

Así que desde LEXGOApp vamos a contarte en qué consiste exactamente este indicador, cómo saber si tu hipoteca está afectada por él y, en su caso, cómo reclamarlo.

Qué es el IRPH

IRPH son las siglas que se utilizan para designar el “Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios”. Aunque existen varios tipos, a grandes rasgos es un valor calculado conforme a los precios de los préstamos hipotecarios a más de tres años. Luego entraremos en detalle.

La cuestión es que existen dos tipos de préstamos, de acuerdo con la forma en la que se determinan sus intereses:

• Préstamos a tipo fijo. En estos préstamos, prestamista y prestatario acuerdan un tipo de interés, que se aplicará al capital para determinar el precio de la operación. Este tipo se mantendrá desde el momento de celebrar la operación hasta saldar la deuda.
• Préstamos de interés variable. Es la forma de préstamo más habitual, ya que permite que el precio del negocio vaya actualizándose conforme a determinado indicador.

Conforme a lo planteado, el IRPH solo puede aplicarse al segundo tipo de préstamos. De modo que si el tuyo es a tipo fijo no te afectará este índice. Aún así, te recomendamos seguir leyendo si no estás seguro de qué tipo de interés emplea tu préstamo.

Los préstamos de interés variable

Como decimos, en los préstamos de interés variable se va actualizando la cuota que vas pagando, conforme a un valor de referencia. Para saber cómo funciona esta actualización debes ir a tu escritura de préstamo hipotecario. En su cláusula de intereses o precio señalará la forma de calcular estos, que estará compuesta por:

• Un índice de referencia. Normalmente se emplean el Euribor y el Libor. Esto significa que si el euribor está en un 0,75 y tu préstamo se vincula a este índice, el tipo de interés que tendrás que aplicar a tus cuotas será del 0,75 % más el diferencial.
• El diferencial. Es un añadido, positivo o negativo, que se aplica al índice de referencia para calcular el precio total del préstamo.

De modo que, conforme estipula tu escritura, las cuotas que debes pagar para amortizar tu hipoteca dependen:

• En primer lugar, de la cantidad de plazos acordados. Cuantos más plazos pactes, más barata será cada cuota. Sin embargo, al pagar durante más tiempo se aplicarán más intereses, de modo que el precio global será más caro.
• En segundo lugar, del tipo de interés a aplicar, que se calcula sumando el tipo de referencia al diferencial. Si en el ejemplo anterior se pactara un diferencial de +1, el tipo de interés nominal (también abordaremos esto más adelante) sería del 1,75 %.

Cómo se calcula el IRPH

Aquí entramos en lo verdaderamente conflictivo del asunto. Anualmente, las entidades de crédito envían al Banco de España los precios que han cobrado en sus préstamos hipotecarios a tres o más años.

Puntualizo que el tipo de entidades que remite depende (o dependía) del tipo de IRPH utilizado (Bancos, Cajas o Entidades), pero no vamos a entrar en esto para no complicar más de lo necesario el artículo. Si tuvieras dudas, no tengas problema en planteárnoslas.

Continuando con la explicación, a través de estos datos remitidos por las entidades, el Banco de España elabora una media de los préstamos hipotecarios a tres o más años, obteniendo así el índice.

Sin embargo, esta forma de cálculo presenta dos grandes inconvenientes, que conllevan:

• La imprecisión del cálculo.
• Una doble imposición de gastos y comisiones.
• La posibilidad de que las entidades manipulen este índice a su favor.

Te explicamos en detalle cómo aparecen estos problemas.

Imprecisión del cálculo

En primer lugar, hay que señalar que la media que elabora el Banco de España no es ponderada, sino aritmética. ¿Qué significa esto? Que cuando la entidad le envía sus datos, el Banco de España no pondera el volumen real de los mismos. Simplemente suma cada instancia recibida y divide entre el número de encuestas.

Dicho de otro modo, si una gran entidad tiene prestados 90 millones de euros a un tipo del 1 % y una pequeña compañía tiene prestados 2 millones al 5 %, el Banco de España sumará los tipos (1 + 5 = 6) y los dividirá entre el número de entidades que los han aportado (6/2 = 3). Por tanto, el IRPH será del 3 %, cuando es evidente que este dato no representa el precio medio en el mercado.

El cálculo ponderado exigiría tener en cuenta cuánto dinero se ha prestado a qué tipo de interés. En el ejemplo anterior, 90 millones se han prestado al 1 % y 2 millones al 5 %, lo que implica que el tipo medio ponderado es del 1,09 %. Más ajustado a la realidad, ¿verdad?

Doble imposición de gastos y comisiones

Otra distorsión introducida en el IRPH por su método de cálculo es la que introduce los gastos y comisiones, retroalimentando el encarecimiento del préstamo. La cosa es que los datos que se entregan al Banco de España son los de la TAE aplicada, y no los del TIN.

El TIN es el Tipo de Interés Nominal, es decir, el tipo aplicado al capital. Más arriba señalábamos que es un valor pactado en los préstamos a tipo fijo y un valor compuesto por un valor de referencia más un diferencial en los préstamos a tipo variable. El problema de esta magnitud es que no incluye los costes asociados al préstamo, como comisiones de apertura y otros.

Para ello se emplea la TAE, que es la Tasa Anual Equivalente, e incluye el TIN más los gastos y comisiones asociados a la operación. Es decir, la TAE siempre será superior y más realista a la hora de calcular el coste real de la hipoteca. Entonces, ¿dónde está el problema?

El problema es que al utilizar la TAE en los datos que pasan al Banco de España, las entidades de crédito están incluyendo en los valores para calcular un tipo de interés sus gastos y comisiones. Es decir, el IRPH se encarece con esos costes perimetrales. Y lo hace más cuanto más eleven sus gastos y comisiones las entidades.

El resultado es que el prestatario termina los gastos por duplicado. Por primera vez cuando le pasan el recibo por primera vez y por segunda vez cuando este pago encarece el índice aplicable a su hipoteca.

El Banco de España es muy consciente de este problema, por lo que dió la instrucción de incluir un diferencial negativo en las hipotecas que emplearan este índice. Pero en mi experiencia no he visto un solo diferencial negativo (como IRPH – 1). Todos han sido positivos (como IRPH + 1). De modo que las entidades de crédito se han beneficiado de esta doble imposición de gastos y comisiones.

Posibilidad de manipular el índice

Uno de los problemas más sonados con este índice tiene que ver con la posibilidad que otorga a las entidades de crédito de manipular el índice. Como ya sabes, en el cálculo entran en juego dos factores controlables:

1. El uso de la media aritmética permite a los grandes grupos presionar a los pequeños. Como no se tiene en cuenta el volumen de negocio del banco a la hora de calcular el índice, si consiguen que los pequeños prestamistas ofrezcan créditos más caros conseguirán inflar el IRPH para todos.
2. La inclusión de gastos y comisiones en el cálculo del índice permite elevarlo añadiendo más gastos y comisiones.

El primer elemento se resolvería empleando una media ponderada en lugar de la aritmética, mientras que para solucionar el segundo bastaría con emplear el TIN en lugar del TAE para el cálculo. Y ello porque está claro que estas entidades no van a emplear medidas correctoras como la propuesta por el Banco de España, claramente insuficiente.

Conclusión: el IRPH en sede judicial

Como no podía ser de otro modo dados estos antecedentes, el IRPH acabó en el banquillo. Los consumidores señalaron:

1. Que el cálculo del IRPH era torticero.
2. La posibilidad de manipular el índice por parte de los prestamistas.
3. Y la comercialización opaca que se hizo de los productos asociados a él.

Y es que los prestamistas vendieron los productos vinculados al indicador como mucho más estables que los asociados a otros tipos como el Euribor, el Mibor o el Libor. El problema es que no ofrecieron al cliente la posibilidad de decantarse por estos, ni le mostraron las consecuencias de vincularse a uno y no a los otros.

De hecho, el Euribor apenas se ha levantado de los valores negativos en la última década, mientras que el IRPH ha defendido el punto y medio. Así, muchos prestatarios han visto cómo su hipoteca no se amortizaba tras años de pagos. Lo que, sumado a la crisis de 2008, ha terminado con muchos consumidores en la calle.

El Poder Judicial frente al Índice de Referencia

Las dos primeras alegaciones de los consumidores fueron rápidamente apartadas del foco, ya que el IRPH es un índice legal, regulado actualmente, en la D.A. 15ª de la Ley 14/2013.

Sin embargo, las leyes de transparencia bancaria, y en especial la Directiva 93/18/CEE, imponen ciertas obligaciones de información a las entidades financieras que no se cumplieron en este caso.

Esto llevó a que muchísimos afectados recurrieran a los Tribunales, para exigir la anulación por falta de transparencia y abusividad de su cláusula de intereses. La posición de nuestros Tribunales fue dispar, aunque se inclinaba a favor de anular la cláusula cuando se había comercializado de forma opaca.

No entraremos en los detalles más técnicos del asunto (como la posibilidad o no de realizar un control de transparencia a tenor de la LCGC), pero lo cierto es que la pelea judicial llegó al Supremo. Nuestro alto Tribunal, en la Sentencia n.º 669/2017 de 14 de diciembre de 2017 llegó a la siguiente conclusión:

• No se desprende que la cláusula sea nula del mero señalamiento del IRPH como índice de referencia.
• Sin embargo, son exigibles las obligaciones de transparencia bancaria.
• Por tanto, son anulables las cláusulas de IPH cuando el banco no cumpliera tales obligaciones.

En definitiva, el control de transparencia cumple una función protectora del consumidor. De modo que si el banco no puede acreditar que le ofreció información comprensible, la cláusula podría ser impugnada.

La Unión Europea frente al asunto

El asunto ha terminado cayendo en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de modo que habrá que esperar a su fallo para ver cómo termina. Sin embargo, la Comisión Europea ya ha emitido un informe a favor del consumidor. Su posición es la ya señalada: exigir el cumplimiento de las obligaciones de transparencia para proteger a los prestatarios.

¿Puedo exigir la anulación de mi cláusula de intereses?

Como decimos y, al menos hasta que el TJUE se pronuncie, la posibilidad de anular con éxito tu cláusula de intereses dependerá del modo en que se te ofreciera en el momento de contratar la hipoteca. Es decir, en estos momentos lo abusivo no es el propio índice, sino el modo de colocarlo.

En cualquier caso, necesitarás un abogado para que analice tu escritura hipotecaria. Lo mejor es que tenga conocimientos del sector bancario e hipotecario o inmobiliario. Si tu letrado considera factible la reclamación, deberás reunir toda la documentación que necesite e iniciar el proceso.

La documentación necesaria para este tipo de reclamaciones es la escritura de la hipoteca junto con los recibos de las cuotas que hayas pagado. También será de interés toda la información que pueda haberte ofrecido el banco. Desde notificaciones postales hasta folletos informativos.

Por ejemplo, es muy interesante una comunicación (incluso comercial) en la que se venda el IRPH como “más estable” que otros indicadores, sin mencionar el funcionamiento de uno y otros.

Respecto al proceso, lo normal sería empezar por intentar resolverlo sin acudir al litigio. Como probablemente no sea posible, el último paso serán los Tribunales. Aun en este caso se puede intentar una conciliación previa, que si no tiene resultado podría demostrar la actitud dolosa del banco.

El procedimiento judicial es de tipo civil, y necesitarás la asistencia de un abogado y un procurador. Si las consecuencias de la sentencia son de cierta relevancia, podrías necesitar también un perito que recalculara tu cuadro de amortización.

En caso de ganar el juicio, conseguirás anular la vinculación al IRPH, con lo que se aplicará un tipo más justo a tu préstamo hipotecario. Hay quien ha llegado a eliminar los intereses por completo, pero estos casos son muy particulares.

Al cambiar el índice de referencia, habrá que recalcular tu tabla de amortización. Además, tendrán que devolverte todo lo que hayas pagado de más, con lo que podrías incluso quitarte de encima esa hipoteca.

Dónde encontrar a un abogado hipotecario

Si todavía no cuentas con un abogado hipotecario de confianza (e incluso en ese caso), puedes probar nuestros servicios. Gracias a ellos podrás contactar con varios especialistas y optar por aquél que te ofrezca más seguridad y mejor precio.

La reclamación de las cláusulas abusivas está a la orden del día, como ya sabrás. De modo que es posible impugnar la cláusula del IRPH con ciertas garantías.

Adrián Garzón Ximénez

La entrada La problemática del IRPH se publicó primero en LexGoApp Blog.