{"id":7778,"date":"2024-03-20T10:00:00","date_gmt":"2024-03-20T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lexgoapp.com\/blog\/indice-referencia-alquiler-zonas-tensionadas-2024\/"},"modified":"2026-10-27T22:45:58","modified_gmt":"2026-10-27T21:45:58","slug":"indice-referencia-alquiler-zonas-tensionadas-2024","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lexgoapp.com\/blog\/indice-referencia-alquiler-zonas-tensionadas-2024\/","title":{"rendered":"\u00cdndice de referencia del alquiler y zonas tensionadas: qu\u00e9 limita desde el 16 de marzo de 2024"},"content":{"rendered":"<p>Desde el 16 de marzo de 2024 ya existe un \u00edndice estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda y una primera lista oficial de zonas de mercado residencial tensionado. Por ahora solo se aplica en 140 municipios de Catalu\u00f1a. En esas zonas, el \u00edndice fija el precio m\u00e1ximo de los nuevos contratos cuando el propietario es un gran tenedor (en Catalu\u00f1a, quien tiene cinco o m\u00e1s viviendas en la zona) o cuando la vivienda no ha estado alquilada en los \u00faltimos cinco a\u00f1os. Si el propietario es un particular con menos viviendas, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior, con algunas excepciones.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 se ha publicado y desde cu\u00e1ndo se aplica<\/h2>\n<p>El \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb del 15 de marzo de 2024 public\u00f3 dos resoluciones de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, ambas fechadas el 14 de marzo:<\/p>\n<ul>\n<li>La que aprueba el <strong>sistema estatal de \u00edndices de precios de referencia<\/strong>, al que remite el art\u00edculo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).<\/li>\n<li>La que publica la <strong>relaci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado<\/strong> declaradas en el primer trimestre de 2024.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Las dos surten efectos desde el 16 de marzo de 2024. Con ellas empiezan a funcionar las medidas de contenci\u00f3n de rentas que la Ley 12\/2023, por el derecho a la vivienda, introdujo en la LAU y que hasta ahora no pod\u00edan aplicarse.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es una zona de mercado residencial tensionado<\/h2>\n<p>Es un \u00e1mbito que la comunidad aut\u00f3noma declara con problemas de acceso a la vivienda. Seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la Ley 12\/2023, debe justificarse al menos una de estas situaciones:<\/p>\n<ul>\n<li>Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, m\u00e1s los gastos y suministros b\u00e1sicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares.<\/li>\n<li>Que el precio de compra o alquiler haya subido en los cinco a\u00f1os anteriores al menos tres puntos porcentuales m\u00e1s que el IPC de la comunidad aut\u00f3noma.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La declaraci\u00f3n dura tres a\u00f1os, prorrogables a\u00f1o a a\u00f1o, y el Ministerio publica cada trimestre la lista de zonas declaradas.<\/p>\n<h2>D\u00f3nde se aplica a fecha de hoy<\/h2>\n<p>La \u00fanica comunidad que figura en la lista estatal es <strong>Catalu\u00f1a<\/strong>, con 140 municipios declarados mediante la Resoluci\u00f3n TER\/800\/2024, de 13 de marzo, de la Generalitat. Entre ellos, Barcelona, L&#8217;Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa, Sabadell, Girona, Lleida, Tarragona y Reus. La lista completa est\u00e1 en la resoluci\u00f3n enlazada al final.<\/p>\n<p>Para esos municipios, la resoluci\u00f3n estatal recoge tres datos importantes:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Vigencia<\/strong>: tres a\u00f1os desde el d\u00eda siguiente a su publicaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Gran tenedor<\/strong>: la persona f\u00edsica o jur\u00eddica titular de <strong>cinco o m\u00e1s<\/strong> inmuebles urbanos de uso residencial en la zona tensionada. Fuera de una declaraci\u00f3n que lo rebaje as\u00ed, la Ley 12\/2023 define al gran tenedor como el titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de m\u00e1s de 1.500 m\u00b2 de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.<\/li>\n<li>Se aplica tambi\u00e9n el l\u00edmite del \u00edndice a las viviendas que <strong>no han estado alquiladas<\/strong> como vivienda habitual en los \u00faltimos cinco a\u00f1os.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En el resto de Espa\u00f1a no hay, por ahora, ninguna zona tensionada publicada, as\u00ed que estos topes no se aplican aunque el alquiler sea caro.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es el \u00edndice de referencia y c\u00f3mo se consulta<\/h2>\n<p>El \u00edndice no es una cifra \u00fanica por ciudad. La resoluci\u00f3n establece que el l\u00edmite se calcula con una aplicaci\u00f3n en l\u00ednea del portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que da un <strong>rango de valores<\/strong> seg\u00fan la ubicaci\u00f3n de la vivienda (por secciones censales) y sus caracter\u00edsticas. El precio m\u00e1ximo es el <strong>valor superior<\/strong> de ese rango.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 limita en los nuevos contratos<\/h2>\n<h3>Si el propietario es gran tenedor<\/h3>\n<p>La renta inicial del nuevo contrato no puede superar el l\u00edmite que resulte del \u00edndice (art\u00edculo 17.7 LAU).<\/p>\n<h3>Si la vivienda no se ha alquilado en los \u00faltimos cinco a\u00f1os<\/h3>\n<p>Como la declaraci\u00f3n catalana lo prev\u00e9, tambi\u00e9n se aplica el tope del \u00edndice aunque el propietario sea un particular con una sola vivienda.<\/p>\n<h3>Resto de casos: el l\u00edmite es la renta anterior<\/h3>\n<p>Si la vivienda estuvo alquilada como vivienda habitual en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, la nueva renta no puede superar la \u00faltima renta de ese contrato, una vez aplicada su actualizaci\u00f3n anual (art\u00edculo 17.6 LAU). Tampoco se pueden repercutir al inquilino cuotas o gastos que no figuraban en el contrato anterior.<\/p>\n<p>Solo se puede subir hasta un 10 % adicional sobre esa \u00faltima renta si se acredita alguno de estos supuestos:<\/p>\n<ul>\n<li>Rehabilitaci\u00f3n de la vivienda terminada en los dos a\u00f1os anteriores, en los t\u00e9rminos del Reglamento del IRPF.<\/li>\n<li>Obras terminadas en los dos a\u00f1os anteriores con un ahorro de energ\u00eda primaria no renovable del 30 %, acreditado con certificados energ\u00e9ticos.<\/li>\n<li>Obras de mejora de la accesibilidad terminadas en los dos a\u00f1os anteriores.<\/li>\n<li>Contrato de diez o m\u00e1s a\u00f1os, o derecho del inquilino a prorrogarlo hasta diez o m\u00e1s a\u00f1os en las mismas condiciones.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Adem\u00e1s, en toda Espa\u00f1a, los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato corren a cargo del propietario.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 pasa con los contratos que ya est\u00e1n en vigor<\/h2>\n<p>El \u00edndice afecta a la renta inicial de los nuevos contratos, no a los ya firmados. Para estos \u00faltimos, en 2024 la actualizaci\u00f3n anual de la renta tiene un tope del 3 % en toda Espa\u00f1a: si el propietario es gran tenedor, el l\u00edmite se aplica siempre; si no lo es, se aplica salvo que ambas partes pacten otra cosa. Y en las zonas tensionadas, cuando termina la pr\u00f3rroga obligatoria o la t\u00e1cita, el inquilino puede pedir una pr\u00f3rroga extraordinaria por plazos anuales de hasta tres a\u00f1os en las mismas condiciones. El propietario debe aceptarla, salvo pacto distinto, nuevo contrato que respete los l\u00edmites o necesidad de la vivienda comunicada en plazo (art\u00edculo 9.3 LAU).<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 pueden hacer los inquilinos<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Comprobar si el municipio est\u00e1 en la lista.<\/strong> Si no lo est\u00e1, estos topes no se aplican.<\/li>\n<li><strong>Pedir la informaci\u00f3n obligatoria.<\/strong> En zona tensionada, el propietario o la agencia deben informar antes de firmar, y en el propio contrato, de la \u00faltima renta de los cinco a\u00f1os anteriores y del valor que corresponde seg\u00fan el \u00edndice (art\u00edculo 31.3 de la Ley 12\/2023).<\/li>\n<li><strong>Averiguar si el propietario es gran tenedor<\/strong> y consultar el \u00edndice con los datos de la vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La LAU declara nulas las cl\u00e1usulas que empeoren para el inquilino las normas sobre alquiler de vivienda (art\u00edculo 6). Si la renta supera el l\u00edmite legal, plant\u00e9elo por escrito al propietario y, si no hay acuerdo, consulte con un <a href=\"https:\/\/lexgoapp.com\/abogados-alquiler\">abogado especialista en alquiler<\/a>.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 pueden hacer los propietarios<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Contar las viviendas que tiene en la zona<\/strong> para saber si es gran tenedor seg\u00fan la definici\u00f3n catalana.<\/li>\n<li><strong>Localizar la renta del \u00faltimo contrato<\/strong> de los cinco a\u00f1os anteriores y su actualizaci\u00f3n, porque es el tope general.<\/li>\n<li><strong>Documentar las obras<\/strong> si quiere aplicar el incremento de hasta el 10 %.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En el IRPF, la reducci\u00f3n del rendimiento neto del alquiler llega al 90 % si el nuevo contrato en zona tensionada baja la renta m\u00e1s de un 5 % respecto al anterior, y al 70 % si se alquila por primera vez en zona tensionada a una persona de 18 a 35 a\u00f1os, entre otros supuestos. Si el inquilino deja de pagar, consulte <a href=\"https:\/\/lexgoapp.com\/blog\/que-hacer-con-un-inquilino-moroso\/\">qu\u00e9 hacer con un inquilino moroso<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfEl \u00edndice de referencia se aplica en Madrid, Valencia u otras ciudades?<\/h3>\n<p>No por ahora. A 20 de marzo de 2024 solo figuran en la lista estatal 140 municipios de Catalu\u00f1a. Si otra comunidad declara zonas, aparecer\u00e1n en las siguientes resoluciones trimestrales.<\/p>\n<h3>Soy un particular con un piso en Barcelona que ya alquilaba. \u00bfMe afecta el \u00edndice?<\/h3>\n<p>Si no es gran tenedor y el piso estuvo alquilado como vivienda habitual en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, su l\u00edmite es la \u00faltima renta de ese contrato, actualizada, con el posible incremento de hasta el 10 % en los casos que prev\u00e9 la ley.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede mi casero subirme el alquiler por encima del \u00edndice al renovar?<\/h3>\n<p>Mientras su contrato siga en vigor, la actualizaci\u00f3n anual en 2024 no puede superar el 3 % si el casero es gran tenedor; si no lo es, ese tope se aplica salvo que usted acepte otro incremento. Si firman un contrato nuevo en zona tensionada, se aplican los topes de los nuevos contratos. Si tiene dudas sobre su caso, puede plantearlas gratis en el <a href=\"https:\/\/lexgoapp.com\/pregunta-al-abogado\/\">foro de preguntas al abogado<\/a>.<\/p>\n<h3>Fuentes<\/h3>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-5213\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2024, de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de \u00edndices de precios de referencia (BOE-A-2024-5213)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-5214\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2024 por la que se publica la relaci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado del primer trimestre de 2024 (BOE-A-2024-5214)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-12203\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003)<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><!-- lexgo-cta --><\/p>\n<div class=\"lexgo-cta\" style=\"margin-top:2em;padding:1em 1.25em;border-left:4px solid #ff5a5e;background:#fff5f5;border-radius:0 8px 8px 0\">\n<p style=\"margin:0\"><strong>\u00bfNecesitas un abogado de derecho inmobiliario?<\/strong> En LexGoApp te ponemos en contacto con hasta tres <a href=\"https:\/\/lexgoapp.com\/abogados-inmobiliario\">abogados especialistas en derecho inmobiliario<\/a> para que compares presupuestos sin compromiso. 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