La se\u00f1al<\/b> (tambi\u00e9n llamada \u00abpaga y se\u00f1al\u00bb, anticipo o arras) es una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para reservar una compra y demostrar que el acuerdo va en serio. Si la operaci\u00f3n sigue adelante, la se\u00f1al se descuenta del precio final. Si no sigue, lo que pasa con ese dinero depende del tipo de arras<\/b> que se haya pactado: confirmatorias, penitenciales o penales.<\/p>\n
En la pr\u00e1ctica, la regla que la mayor\u00eda de la gente conoce (\u00absi se echa atr\u00e1s el comprador, pierde la se\u00f1al; si se echa atr\u00e1s el vendedor, la devuelve doblada\u00bb) solo se aplica de forma autom\u00e1tica cuando las arras son penitenciales<\/b> (art. 1454 del C\u00f3digo Civil) o cuando as\u00ed se ha pactado expresamente. Por eso es tan importante lo que diga el documento que firmas.<\/p>\n
En este art\u00edculo te explicamos c\u00f3mo funciona cada tipo de arras, qu\u00e9 conviene incluir en el contrato y qu\u00e9 ocurre si una de las partes incumple. Tambi\u00e9n encontrar\u00e1s modelos de contrato de se\u00f1al y, si prefieres uno a medida, puedes recurrir a un abogado especialista en derecho inmobiliario<\/a>.<\/p>\n El contrato de arras es aquel mediante el cual una parte entrega a otra una cantidad de dinero en confirmaci\u00f3n de un negocio jur\u00eddico<\/b>. Hoy es m\u00e1s frecuente referirse a \u00e9l como \u00abse\u00f1al\u00bb o \u00abanticipo\u00bb. En el sector inmobiliario tambi\u00e9n se habla de \u00abreserva<\/a>\u00bb, aunque conviene no confundir ambas figuras: un documento de reserva previo (a menudo firmado con la inmobiliaria) no siempre tiene los efectos de unas arras.<\/p>\n Las arras funcionan a modo de compromiso. Por medio de ellas, un contratante demuestra que existe un contrato que va a cumplirse en un futuro cercano. Por eso se conocen como \u00abarras confirmatorias\u00bb: acreditan que el compromiso adquirido tiene eficacia contractual. Como veremos, existen otros tipos de arras con efectos distintos.<\/p>\n Cuando se entrega una cantidad en concepto de se\u00f1al, se entiende que se da a cuenta del precio, salvo pacto en contrario<\/b>. Es decir, el comprador la entrega al vendedor para confirmar el contrato y, cuando se pague la totalidad, se descuenta del precio final.<\/p>\n \u00bfY si el negocio no llega a buen puerto? Entonces la se\u00f1al deja de aplicarse al precio y su destino depende del tipo de arras: puede perderse, devolverse doblada o computarse en la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios. En cualquier caso, salvo que se hayan pactado arras penitenciales, el contratante perjudicado puede reclamar el cumplimiento de la obligaci\u00f3n o la resoluci\u00f3n del contrato<\/b> con indemnizaci\u00f3n (art. 1124 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n Aunque hablemos de \u00abcontrato de arras\u00bb, la se\u00f1al puede introducirse tambi\u00e9n como una cl\u00e1usula de otro contrato. Es decir, las arras pueden pactarse como una estipulaci\u00f3n del contrato principal o como un documento anexo.<\/p>\n La ley no fija ninguna cuant\u00eda: el importe de la se\u00f1al lo acuerdan libremente las partes<\/b>. Lo habitual es vincularlo al precio de la operaci\u00f3n. En la compraventa de vivienda es frecuente pactar alrededor del 10 % del precio, aunque nada impide acordar una cantidad mayor o menor.<\/p>\n Una se\u00f1al muy alta puede dar al traste con el negocio, sobre todo cuando el comprador necesita una hipoteca y todav\u00eda no la tiene concedida. Una se\u00f1al muy baja, en cambio, apenas disuade de echarse atr\u00e1s. Un abogado con experiencia en derecho inmobiliario<\/b><\/a> te ayudar\u00e1 a fijar la cuant\u00eda adecuada y a redactar un contrato claro, porque las arras pueden tener efectos muy diferentes seg\u00fan el tipo que se emplee.<\/p>\n Es muy importante que el contrato de arras confirmatorias<\/b> defina con precisi\u00f3n la obligaci\u00f3n que garantiza:<\/p>\n En el momento de firmar el contrato de arras, el comprador entrega al vendedor el anticipo<\/b>. Si el contrato no especifica de qu\u00e9 tipo de arras se trata, los tribunales entienden que son confirmatorias: las arras penitenciales tienen que pactarse de forma expresa y clara.<\/p>\n En este caso, el contrato de arras sirve de prueba de que existe la compraventa y la se\u00f1al se aplica al precio final de la operaci\u00f3n.<\/p>\n Las arras confirmatorias no dan derecho a echarse atr\u00e1s pagando la se\u00f1al<\/b>. Ninguna de las partes puede incumplir su obligaci\u00f3n a cambio de perder las arras o devolverlas dobladas. As\u00ed se deriva del art. 1124 del C\u00f3digo Civil<\/a>: cuando el contrato principal se incumple, el perjudicado puede exigir su cumplimiento o resolverlo<\/b>, y en ambos casos tiene derecho a la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n Esto significa que, con arras confirmatorias, ni el vendedor puede quedarse sin m\u00e1s con la se\u00f1al ni el comprador puede exigir autom\u00e1ticamente el doble: la se\u00f1al se tiene en cuenta como pago a cuenta y la indemnizaci\u00f3n se calcula seg\u00fan los da\u00f1os realmente sufridos. Nada impide, eso s\u00ed, a\u00f1adir en el contrato una cl\u00e1usula que establezca otra consecuencia concreta.<\/p>\n Si has firmado arras confirmatorias y la otra parte ha incumplido, lo mejor es acudir a un civilista con experiencia<\/b><\/a>. Tras analizar tu situaci\u00f3n, te explicar\u00e1 la estrategia adecuada para resarcirte de los da\u00f1os derivados del incumplimiento.<\/p>\n Por si necesitas utilizarlo, hemos preparado este contrato de arras confirmatorias<\/b><\/a>. Se trata de un anexo que puede asociarse a cualquier contrato principal.<\/p>\n Adem\u00e1s, como suelen asociarse a contratos de compraventa inmobiliaria, tambi\u00e9n hemos preparado este contrato de compraventa con arras confirmatorias<\/b><\/a>, que incluye una cl\u00e1usula de arras.<\/p>\n Para utilizarlos basta con que sigas el enlace y los cumplimentes seg\u00fan las instrucciones. Si tu operaci\u00f3n tiene particularidades (hipoteca pendiente, vivienda alquilada, cargas, varios propietarios), consulta con un especialista para adaptar el contrato.<\/p>\n Al contrario que las confirmatorias, las arras penitenciales s\u00ed permiten desistir unilateralmente del contrato<\/b>. Por eso esta facultad debe quedar expresamente recogida en el documento; lo habitual es mencionar que las arras se pactan \u00abal amparo del art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil\u00bb. Son las m\u00e1s utilizadas en la compraventa de vivienda.<\/p>\n Cuando una de las partes desiste, el coste de hacerlo es la se\u00f1al:<\/p>\n Una vez ejercido el desistimiento de esta forma, la otra parte no puede exigir el cumplimiento del contrato ni una indemnizaci\u00f3n adicional: la p\u00e9rdida o devoluci\u00f3n doblada de la se\u00f1al es la \u00fanica consecuencia.<\/p>\n Como en el caso anterior, hemos preparado un contrato de compraventa con arras penitenciales<\/b><\/a> que puedes adquirir en nuestra plataforma.<\/p>\n Las arras penales funcionan como una valoraci\u00f3n anticipada de la indemnizaci\u00f3n<\/b> por incumplimiento, a modo de cl\u00e1usula penal (arts. 1152 y siguientes del C\u00f3digo Civil). As\u00ed, si la compraventa no llega a realizarse por culpa del comprador, el vendedor puede quedarse con las arras como indemnizaci\u00f3n. Esto tiene dos ventajas:<\/p>\n A diferencia de las penitenciales, las arras penales no dan derecho a desistir: la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo, y la indemnizaci\u00f3n ya no habr\u00e1 que calcularla porque viene fijada por las arras. Si el incumplimiento es del comprador, pierde la se\u00f1al; si es del vendedor, la consecuencia habitual es devolverla doblada, pero conviene que el contrato lo diga expresamente.<\/p>\n Tambi\u00e9n hemos preparado un contrato de compraventa con arras penales<\/b><\/a> por si necesitas utilizarlo. De nuevo incluye instrucciones para rellenarlo.<\/p>\n El incumplimiento de una obligaci\u00f3n garantizada mediante arras puede ser muy perjudicial<\/b>. Generalmente se utilizan en compraventas de viviendas y otras operaciones importantes, as\u00ed que las partes suelen tener inter\u00e9s en que el contrato se cumpla. Cuando el contrato principal no se cumple en el plazo estipulado en el contrato de arras, pueden iniciarse las reclamaciones correspondientes.<\/p>\n Como se ha se\u00f1alado, solo con arras penitenciales se puede desistir unilateralmente del contrato, perdiendo el anticipo o devolvi\u00e9ndolo doblado. Con arras confirmatorias o penales, frente a quien incumple, el perjudicado:<\/p>\n Antes de demandar, ten en cuenta que desde abril de 2025 la mayor\u00eda de las reclamaciones civiles exigen haber intentado antes una negociaci\u00f3n o un medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias (Ley Org\u00e1nica 1\/2025). Un requerimiento fehaciente a la otra parte suele ser el primer paso.<\/p>\n Cuando haya que calcular la indemnizaci\u00f3n, esta debe cubrir:<\/p>\n Las cuant\u00edas de cada concepto se determinan, si no hay acuerdo, en el juicio declarativo. A estas cantidades pueden a\u00f1adirse los intereses moratorios y procesales.<\/p>\n Si el problema no es que la compraventa no se firme, sino que lo comprado tiene defectos que no conoc\u00edas, el camino es distinto: te lo explicamos en nuestra gu\u00eda sobre c\u00f3mo reclamar por vicios ocultos<\/a>.<\/p>\n En definitiva, el contrato de arras es un mecanismo de garant\u00eda del cumplimiento de otras obligaciones<\/b>. Bien redactado, agiliza la indemnizaci\u00f3n del contratante perjudicado e incentiva el cumplimiento de ambas partes. Si necesitas asesoramiento para utilizarlo, puedes consultarnos<\/a> o plantear tu caso gratis en nuestro foro de preguntas al abogado<\/a>.<\/p>\n Es la expresi\u00f3n tradicional para referirse a la cantidad que se entrega como adelanto para reservar una compra o un servicio. Jur\u00eddicamente son arras: si la operaci\u00f3n se completa, se descuenta del precio; si no, su destino depende de lo pactado. Si el documento no aclara el tipo de arras, se presumen confirmatorias, y quien se echa atr\u00e1s no puede liberarse simplemente perdiendo la se\u00f1al.<\/p>\n Depende de qui\u00e9n incumpla y del tipo de arras. Con arras penitenciales, el comprador que desiste la pierde y el vendedor que desiste la devuelve doblada. Si la compraventa no se firma por una causa prevista en el contrato (por ejemplo, que no se conceda la hipoteca y as\u00ed se haya pactado), lo normal es que se devuelva sin penalizaci\u00f3n. Por eso conviene incluir estas condiciones por escrito.<\/p>\n S\u00ed. Hoteles, restaurantes, talleres o profesionales pueden pedir un anticipo al reservar por internet, y lo normal es que se descuente del precio final. Si el cliente es consumidor, las condiciones de cancelaci\u00f3n deben informarse con claridad antes de pagar, y no son v\u00e1lidas las cl\u00e1usulas que impongan una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta a quien cancela (texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Si el negocio cancela, debe devolver la se\u00f1al.<\/p>\n No. El contrato de arras es v\u00e1lido en documento privado firmado por ambas partes. Lo que se formaliza ante notario es la compraventa posterior (la escritura p\u00fablica). Aun as\u00ed, es recomendable comprobar antes la situaci\u00f3n registral de la vivienda con una nota simple.<\/p>\n Por Adri\u00e1n Garz\u00f3n Xim\u00e9nez<\/i><\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La se\u00f1al (tambi\u00e9n llamada \u00abpaga y se\u00f1al\u00bb, anticipo o arras) es una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para reservar una compra y\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":2760,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_yoast_wpseo_linkdex":"78","_yoast_wpseo_content_score":"90","footnotes":""},"categories":[67,29],"tags":[71,530,529,531],"class_list":["post-2759","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-civil","category-inmobiliario","tag-abogado-civil","tag-anticipo","tag-arras","tag-contrato-de-arras"],"yoast_head":"\nQu\u00e9 es la se\u00f1al de arras y c\u00f3mo funciona<\/h2>\n
Cu\u00e1nto se paga de se\u00f1al<\/h3>\n
Las arras confirmatorias<\/h2>\n
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Efecto de las arras confirmatorias si se incumple<\/h4>\n
Contrato de arras confirmatorias (para descargar)<\/h4>\n
Las arras penitenciales<\/h3>\n
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Las arras penales<\/h2>\n
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Qu\u00e9 pasa cuando se incumple un contrato de arras<\/h2>\n
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Preguntas frecuentes<\/h2>\n
\u00bfQu\u00e9 significa \u00abpaga y se\u00f1al\u00bb?<\/h3>\n
\u00bfSe devuelve la se\u00f1al si no se firma la compraventa?<\/h3>\n
\u00bfPuede un negocio cobrar una se\u00f1al de reserva online?<\/h3>\n
\u00bfHay que hacer el contrato de arras ante notario?<\/h3>\n
Fuentes<\/h3>\n
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