En este contexto el papel de los abogados de familia especializados como es el caso de Carmen Varela. Con ella ya comentábamos que se puede evitar que una separación no sea un campo de batalla.

A este respecto es clave gestionar el futuro de la vivienda que fue de los dos y ver ahora qué gastos paga cada uno.

El pago de los gastos de la casa tras el divorcio es uno de los motivos de conflicto en las crisis familiares. 

El artículo 87 de nuestro Código Civil recoge que “el matrimonio se disuelve, sea cual fuere la forma y el tiempo de su celebración, por la muerte o la declaración de fallecimiento de uno de los cónyuges y por el divorcio”. 

Pero la disolución del matrimonio no implica que desaparezca de un plumazo todo lo construido durante los años de duración del mismo, ni mucho menos.

Puede decretarse bien por sentencia judicial o a través de Convenio Regulador de mutuo acuerdo que el uso de la vivienda común se atribuya a los hijos. Y con ellos, al progenitor al que se le otorgue la custodia. 

Ambos progenitores siguen siendo propietarios de esa vivienda, pero sólo uno de ellos puede usarla. Por tanto, debe distinguir entre propiedad y uso, que son dos derechos diferentes.

Esta experta recuerda que el uso de la vivienda y sus gastos “va ligado al tema de la custodia de los hijos. Ahí nos encontramos que una pareja podría estar de acuerdo en una custodia compartida pero cuando les dices que pueda suponer la no atribución del uso de la vivienda, muchas veces se solicita la custodia para tener el uso”.

Desde su punto de vista “el día que se desligue el uso de la vivienda y las cuestiones económicas de la guarda y custodia, como sucede en Inglaterra que hay un juzgado que decide sobre los menores y otro sobre la parte económica y la vivienda habrá muchos menos conflictos que en la actualidad”.

Nuestra interlocutora recuerda que la regulación nacional y la catalana es diferente “cuando uno se divorcia lo más importante es definir bien ese convenio regulador donde deberemos dejar claro quién y cómo se reparten los gastos de esa vivienda que hasta ese momento era única para ambos cónyuges”.

“Habitualmente si ese divorcio es de mutuo acuerdo es bastante previsible que en ese convenio de divorcio incluyamos esos datos claves relacionados con la vivienda y sus gastos”.

En ese convenio se puede pactar lo que se quiera, “Que un propietario no pague el IBI  y lo pague quien lo utiliza, que la comunidad de propietarios se pague entre los dos, entre otras posibilidades”.

Varela recuerda que el artículo 1255 del Código Civil “permite pactar lo que queramos sobre vivienda, sobre todo si el divorcio es de mutuo acuerdo. Lo importante es que ese convenio regulador sea claro y defina todos los pormenores de ese divorcio”.

En el caso que no se incluya nada sobre la vivienda y sus gastos “la situación se complica aún más de lo que seria aconsejable. Se puede entender que esos gastos se pagan por mitades o desde la sociedad de gananciales y luego la liquidación ya se arreglará la deuda”.

Esta jurista destaca que “es absolutamente recomendable que en ese convenio regulador se deje claro a quién se atribuye el uso de la vivienda y quién paga los gastos de la vivienda. Habitualmente los suministros, luz, agua o gas lo paga el que lo usa, porque es el que los utiliza y vive allí”.

En caso de que no haya acuerdo “aquí está la diferencia entre el Código Civil español y el catalán, En el primero hasta hace poco decía el Tribunal Supremo decía que los gastos de los suministros iban para quien usaba la vivienda,  con independencia de quien sea el propietario, pero IBI, comunidad de propietarios o tasa de basuras, eso sería propiedad de la sociedad de gananciales, un pago por mitades”.

Sentencia del Supremo que lo cambia todo

Sin embargo una sentencia del Supremo de 13 de septiembre del 2021 de la que ponente el magistrado Francisco Javier Arroyo, siguiendo la estela del derecho catalán ya se modificó en el 2015 y se dijo que el que usaba la vivienda no solamente pagaba los suministros, sino también la comunidad de propietarios y el IBI.

“Con esta sentencia tan importante, los juzgados de familia pueden dictaminar que pese a que el bien sea común, la comunidad de propietarios ordinaria lo pague uno de ellos. Ahí permite siguiendo el código catalán es que el pago de esa comunidad de propietarios lo pague quien tenga el uso de la vivienda, pero si el juzgado de familia no dice nada se seguirá pagando por mitades”.

En cuanto a las derramas extraordinarias “tanto en derecho común como en derecho catalán siempre se pagan por mitades, nunca lo paga el que lo usa. De esta manera si se mejora la fachada del inmueble o se instala un ascensor, está beneficiando a la propiedad y ese bien ganará más dinero a partir de ese momento que se sujeta a algunas reparaciones”.

En cuanto a la hipoteca “con independencia de quién viva en la vivienda, como suelen ser dos hipotecantes, porque un banco no deja solo a uno, este es un pago que se hace por los dos en la proporción que se haya pactado. Y si uno de ellos no lo paga, al final el banco ejecuta el banco el lanzamiento de esa vivienda. En ese caso el que vive puede pagarlo todo y luego reclamárselo al otro o a la sociedad de gananciales”.

Dicha reclamación “habría que hacerla por vía judicial, lo que puede complicar el futuro de ese divorcio y la relación entre ambos cónyuges que puede empezar a estropearse y a generar problemas de convivencia importantes”.

Sobre estos procedimientos judiciales, esta experta señala “que no es especialmente largo, depende de la cantidad, puede ser un juicio monitorio o un juicio ordinario. El primero es relativamente rápido y en cuanto al segundo se puede alargar, todo depende del colapso que tenga el juzgado y ese retraso puede ser de siete a ocho meses, aproximadamente”.

Varela recuerda que “al banco le da igual cómo se pague esa cuota hipotecaria, y quien viva o no viva ahí. La deuda es de los dos y se reclama a los dos. Ahí el que juega con desventaja es el que está viviendo porque si ejecutan la hipoteca se irá fuera”.

Venta de la vivienda a veces necesaria

Esta experta recuerda que “ambos cónyuges tienen un bien que es la vivienda que bien gestionada su venta puede arreglar los problemas económicos que tengan estas personas cuando no pueden pagar la hipoteca. Ahí de nuevo es clave la presencia de abogados especializados en familia para gestionar esa venta y procurar que la relación entre los divorciados no se estropee”.

“Con esta venta de la vivienda, tras un acuerdo entre las partes, se liquida la deuda que pueda existir entre ambos y se evita que el banco ejecute el desahucio del que se encuentra viviendo en ella. Si no hay acuerdo se corre el peligro de que el banco se quede con la hipoteca y se queden sin ese inmueble”.

Sobre la venta de la vivienda “en divorcios de mutuo acuerdo se puede llegar a un acuerdo más o menos rápido sobre las condiciones en las que se va a vender dicho inmueble. En muchas ocasiones uno se lo compra al otro porque al final tener una vivienda en común que se atribuye el uso pero no se vende, es un problema a futuro. Ese uso se acabará y se tendrá que vender”.

Para Varela “si esa adjudicación se hace en el convenio de divorcio uno para el otro tiene muchos beneficios fiscales, no se pagan impuestos y no se necesita escritura. Sino que el mismo convenio de divorcio llevado al juzgado, donde se homologa judicialmente servirá para inscribir en el Registro de la Propiedad ese bien”.

Evitar los procesos judiciales

En el caso que no se pongan de acuerdo “el asunto puede desembocar en un proceso judicial que se llama división de la cosa común. No lo aconsejamos porque es un proceso muy lento, caro, porque existen periciales y además el problema es que si uso tiene el uso de la vivienda aunque el otro inste la división de la cosa común al final esta división se hará respetando el uso de la vivienda, con lo cual quien va a querer comprar algo que tiene un uso”, aclara Varela.

Esta jurista señala que “en este tipo de situaciones lo que se recomienda  es llegar a un acuerdo con la otra parte, pagando ese uso de la vivienda o se espera a que se extinga el uso para solicitar la división de la cosa común”.

En cuanto a la extinción del uso, ”en muchos casos depende de la mayoría de edad de los hijos, excepto que se haya fijado por un tiempo más corto. Esa extinción se produce cuando el último de los hijos alcanza la mayoría de edad. En el caso de que no haya hijos, ese uso será más difícil que se atribuya”.

A este respecto esta jurista indica que “ya las últimas sentencias del Supremo igual que también pasa en la legislación catalana, cuando no hay hijos, en Cataluña se establece que son tres años el uso de la vivienda. En la legislación española no hay nada establecido, pero se concretan periodos más cortos para no perjudicar al otro propietario. Ahí debe ser el juez quien establece la duración de ese uso”.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Carmen Varela, Abogada experta en Derecho de Familia.

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Son 18 allanamientos a la semana. Es más, en términos absolutos, Tarragona, con 297 ocupaciones, está en la cuarta posición del ranking, por detrás de otras demarcaciones mucho más pobladas como la propia Barcelona, líder (1.930), Madrid (538) y Valencia (385).

Y esa relación no es circunstancial, sino que en los últimos años Tarragona siempre ha destacado como uno de los lugares más asolados por la usurpación de viviendas.

El problema es extensible a toda Catalunya y tiene que ver, entre otros factores, con el gran número de pisos vacíos, el déficit del alquiler social y, según denuncian algunas voces, la laxitud de las leyes que ha provocado una casuística delictiva.

María Pastor es abogada y decana del Colegio de Abogados de Mataró. Hace unos meses estuvo en Bruselas para denunciar el fenómeno de la ocupación en nuestro país, “En un momento como el actual, con la llegada del mes de julio y agosto, vuelven las ocupaciones de viviendas. Es toda una industria la que está organizada para impulsar estas malas prácticas”.

Esta jurista, que defiende muchos asuntos de propietarios que se encuentren con su vivienda ocupada, aunque también defiende la vivienda social para los ocupantes vulnerables, menciona que “hay cierta preocupación, evidente porque las mafias trabajan bien y luego hay sectores colaterales, los de alarmas o puertas blindadas o seguros que están haciendo su negocio”.

Respecto a la ocupación de la vivienda, está jurista señala que “si es tu primera o segunda vivienda no debe haber discusión. Si demuestras que vives y la tienes de segunda residencia, la policía tiene que estar entrando en ese vivienda para desocuparla”.

Pastor aclara que “entre la casuística más importante “está la de una persona que se fue al hospital y cuando volvió del mismo, había visto que se había ocupado su vivienda. Como no puede demostrar que es suya, sigue en el hospital a la espera que alguien le ayude a demostrar que es el propietario”.

Cuando no se habla de primera o segunda vivienda “si la tienes cerrada y es una vivienda de una herencia o está en herencia yacente o porque quieres que te rente. Es una inversión que también se ocupa”.

¿Qué se puede hacer?

Para esta abogada, “el factor tiempo es vital para una acción policial, por su parte la acción civil sigue siendo lenta y nadie nos da una medida cautelar de 48 horas por la vía civil. Por eso proponemos un movimiento en el ámbito penal que sea más rápido».

A su juicio “las medidas cautelares que se piden a los juzgados señalan que la ocupación debería resolverse como mucho en 48 horas. Si tienes un título legitimo de que es tuya no debería tardar mucho más. En Europa lo hacen en 24 horas en países como Holanda, Italia, Reino Unido, Alemania y Francia. En algunos de estos países envías tu título por mail a la policía y la policía acude a desalojar a esos ocupantes”.

“El problema está a veces en cómo te enteras que ocuparon tu vivienda. Ahora los vecinos están más abiertos a colaborar a denunciar estas situaciones. Creo que debemos romper la idea de que la gente vulnerable socialmente puede ocupar viviendas, incluso de particulares, sino más bien que el Estado debe proporcionársela”.

La cuestión para esta jurista es que hay que moverse con rapidez, siempre apoyados por abogados especializados.   

Esta experta cree que confluyen varios factores en el auge de este problema “de un lado la falta de vivienda social, además la permisividad de los poderes públicos en este asunto”.

Consejos ante una ocupación

Lo primero que hay que hacer es llamar a la policía y denunciar el tema “pero si ya ha pasado cierto tiempo y hay gente que ocupa la vivienda, eso ya es morada para el que esté dentro y costará que esa denuncia salga adelante. Es el caso de los extranjeros con casa aquí, puede que no tengan conocimiento inmediato de la ocupación y el problema se agrava”.

Esta jurista confiesa que en muchos asuntos no hay una medida cautelar urgente “sino que tendrán que pasar por un juicio penal donde es posible que cuando les citen haya otras personas ocupando la vivienda”.

Como persona física, es mucho más de lo que puede hacer una persona jurídica. El particular puede utilizar la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil la 5/2018 para ir a un procedimiento civil, el problema es que está tardando cerca de un año.

En este tipo de asuntos, nos indica que “el ocupante no debe llevar un año dentro en esta vivienda, si está más de un año no se le puede echar por dicho procedimiento».

En ese caso, cabe plantear una demanda contra los ignorados ocupantes, esa demanda es con quien estés. Es una demanda civil Ley de Desahucios Express, esta ley se estaba utilizando para echar a los ocupas. Pero desde el 2018 a estos días los ocupas han desarrollado mil y una invenciones para saltarse la medida cautelar.

Esa ley tiene una pequeña cautelar que señala que si en cinco días te requieren y no presentas título te echan. Pero ha pasado que ellos presentan títulos verbales o incluso falsos. Eso hace que se retrase el procedimiento porque tendremos que llevar un informe de un perito.

Al final este procedimiento en teoría iba a lograr que los ocupantes salieran fuera en seis meses “pero no ha funcionado. El problema se ha enquistado de forma importante porque los ocupantes presentan sus pruebas e incluso testigos para respaldar que la vivienda es de ellos”.

Esta experta recuerda que es importante denunciar, lo más pronto posible. “El procedimiento penal es más rápido que el civil que no está bien organizado para que sea más ágil”.

Como dato a tener en cuenta y que perjudica al propietario “si te ocupan la casa tienes aún así que pagar todos los impuestos que se derivan de ella, así como la luz y el agua. Si no lo haces se puede pensar el juez que hay un delito de coacciones de nuestra parte”.

Tampoco cambiar de cerradura de la vivienda no es una buena idea “Eso es otra medida que penaliza al propietario y que no debe hacer para encontrarse con problemas con la justicia”.

Otra cuestión que constata esta jurista es que “cuando recuperas tu vivienda puede que esté bastante destrozada.  Te la devuelven y te la destrozan antes. Eso ha hecho que en algunos barrios de ciudades españolas se estén organizado patrullas ciudadanas para frenar esta lacra”.

Propuesta legislativa para cambiar la situación

En la actualidad hay una reforma legislativa en el Congreso de los Diputados impulsada por el Grupo Plural que pretende frenar la ocupación desde distintos puntos de vista.  “Su tramitación va bien, vamos a ver si al final sale”.

Por ello,  los abogados que proponen cambios en la legislación establecen que la ocupación, sea por allanamiento (vivienda que usas) o por usurpación (vivienda que no usas), ya está penalizada en el C. Penal. La necesidad es que se actúe rápidamente en las primeras horas de la ocupación, para que el propietario, usufructuario o inquilino tenga una medida rápida para desalojo, porqué por mucho que tenga un bonito juicio dentro de un año, eso no le es práctico, eficaz ni urgente para darle una solución al problema. “La ocupación es el único delito en el que no se devuelve la posesión a la víctima de forma inmediata”, señala esta experta.

De igual forma la propuesta dota de mayor garantía de efectividad la acción de las comunidades de propietarios para actuar contra los ocupas ilegales que dañen la finca o provoquen conflictos con la comunidad. Sugieren que el presidente de la comunidad pueda ejercer la acción civil y que propicie una medida cautelar, como podría ser una orden de desalojo.

En la misma línea, proponen la modificación de la Ley 7/1985, reguladora de Bases de Régimen Local, para que los municipios puedan actuar en casos en los que una ocupación genere conflictos en los barrios o vecindarios e incluso genere problemas de seguridad ciudadana, como suele suceder con las ocupaciones llevadas a cabo por asociaciones criminales en los narcopisos.

Otra cuestión que se plantea es La modificación de la ley de Enjuiciamiento Criminal se plantea en los supuestos en los que se conozca un delito para que los tribunales puedan adoptar la medida de desalojo si los ocupantes del inmueble no pueden exhibir un título jurídico que legitime su permanencia. 

En estas circunstancias deberían ser desalojados y puestos a disposición de los servicios sociales o de otros sistemas de ayuda, dependiendo de la especial vulnerabilidad en cada caso.

En la propuesta también se recomienda añadir un párrafo a la ley 49/1960 sobre propiedad horizontal para que, en el supuesto de que el propietario de la vivienda no ejercitarse ninguna acción, en el plazo de diez días la comunidad de propietarios pudiera ejecutar la acción de desalojo.

En el nuevo texto se otorgan competencias a los ayuntamientos, en base a la aplicación de los términos de la legislación estatal, para garantizar la seguridad y convivencia en casos de ocupación ilegal.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y María Pastor, Abogada.

La entrada El quebradero de cabeza para recuperar tu vivienda ocupada.  Un problema que afecta a todos los vecinos se publicó primero en LexGoApp Blog.

Son indudables las ventajas que supone Internet para alquilar una casa o un apartamento en vacaciones. No obstante, Internet puede ser utilizado por la ciberdelincuencia para cometer fraudes relacionados con los alquileres durante las vacaciones.

La Policía Nacional junto a Airbnb y confianza Online, han colaborado en alertar ante posibles estafas en alquileres vacacionales aconsejando cómo evitarlas. 

La recuperación en el alquiler de espacios para alojarse en vacaciones se ha acelerado considerablemente durante el primer trimestre de 2022, superando, incluso, los niveles de 2019, cuando aún no había comenzado la situación de crisis sanitaria.

Rosana Pérez Gurrea, abogada, profesora de la Universidad Oberta de Catalunya (UOC) y Vocal de la Subcomisión sobre Derechos de los Consumidores del CGAE, recuerda lo importante que es estar bien informado.

“Es importante saber lo que nos están ofreciendo, sobre todo si el alquiler lo estamos haciendo a través de alguna plataforma de Internet. En ese caso hay que ver las condiciones generales de contratación, que cada web debe tener. Si no la tiene no es un sitio seguro y debemos desconfiar de su uso”.

Otra cuestión importante es consultar en el Registro de la Propiedad, quien figura como titular de dicha vivienda. Ahí nos darán una nota simple que dejará claro quien es el dueño de la misma.

Nuestra jurista recuerda que “no sería la primera vez que nos pudiéramos encontrar con un ocupante en la vivienda, una persona que ha hecho suya dicho inmueble, de ahí que sea importante conocer realmente si es el propietario o no”.

“Se trata de comprobar que las condiciones que nos están ofreciendo se corresponden con las condiciones reales. Es muy importante extremar las precauciones y ver realmente lo que estamos firmando” comenta.

Algunas de las señales y consejos para evitar estafas al reservar las vacaciones de verano son:

Cuidado con los mensajes con enlaces sospechosos

No hagas clic en los enlaces incluidos en correos electrónicos que no te inspiren confianza. Pueden contener enlaces a páginas web falsas que imitan el diseño de Airbnb para intentar robar información personal o infectar los dispositivos. Ante esa situación, regresa a la página de inicio tecleando en tu navegador y continúa navegando desde ahí.

Desconfía de las ofertas que son demasiado ventajosas para ser verdad

Desconfía de las ofertas que combinan precios excesivamente bajos con imágenes o alojamientos muy atractivos. Si un propietario quiere hacer demasiados cambios durante el proceso de reserva (te ofrece pagar de manera diferente, te envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio, te ofrece un anuncio diferente que no estaba en la página, etc.) podría existir detrás un delincuente que quiere evitar su localización. 

Conocer opiniones del público

Para evitarlo, busca anuncios que tengan muchas evaluaciones positivas y léelas atentamente. Esto te permitirá detectar si hay algún aspecto negativo que señalen varios huéspedes y que pueda empañar tus vacaciones. 

También puedes comprobar que la identidad del anfitrión y otros datos de la cuenta han sido verificados o confirmados.

Comunicación y pago, siempre en la plataforma

Si te piden que hagas un depósito o una transferencia bancaria, si te dan una factura en PDF o en papel o te ofrecen un descuento por pagar fuera de la plataforma, desconfía. Presta especial atención si esa persona propone utilizar para el pago empresas que normalmente se dedican al envío de dinero, cheques bancarios, giros postales. 

Si te sugieren métodos de pago fuera de la plataforma, lo más seguro es que pretendan realizar algún tipo de fraude. Por ello, es necesario que realices los pagos y que te comuniques siempre a través del sitio web o la aplicación de Airbnb.

Sospecha de un tono urgente o de las incoherencias por parte del anfitrión.

Los estafadores suelen intentar apresurar o presionar a los huéspedes para reservar, muestran incoherencias en el idioma en el que se expresan y en sus nacionalidades, zonas de residencia o prefijos de teléfono, así como en el texto del anuncio del alojamiento. 

No te sientas presionado, antes de decidirte por un alojamiento, lee atentamente el perfil del anfitrión, los comentarios de huéspedes anteriores y, por ejemplo, utiliza el comparador de imágenes del que disponen los principales motores de búsqueda de Internet, y comprueba si las imágenes corresponden con diferentes alquileres ubicados en distintas zonas geográficas.

Rosana recuerda que se puede “exigir  siempre un contrato por escrito o, al menos, una prueba documental de la contratación efectuada. Revíselo pormenorizadamente y, si fuera preciso, procure que una persona profesional experta en materia de alquileres lo pueda visualizar”.

“Si tramita la gestión del alquiler con una agencia inmobiliaria, escoja, siempre que sea posible, una que esté adherida al Sistema Arbitral de Consumo. Eso nos dará garantías ante una reclamación por vía extrajudicial”.

En cuanto a la reclamación, esta experta en derecho de consumo recuerda que “ante cualquier problema o incidencia relacionada con un alquiler de una vivienda en una empresa o agencia inmobiliaria, así como el realizado a través de la oportuna plataforma web, podría presentar la oportuna hoja oficial de quejas y reclamaciones”. 

“Si no hay acuerdo con la empresa podemos ir a la OMIC o a través de los sistemas arbitrales de resolución, lo último es la vía judicial y estar asesorado por un abogado experto en derecho de consumo”. 

Meterse en un pleito de este tipo “es largo, depende del juzgado donde se presente la denuncia. Sería un pleito civil cuya duración es larga y tendrá el coste de emplear abogado y procurador”, comenta Rosana.

La Policía Nacional recuerda que si creemos que hemos sido víctimas de una estafa, no debemos dudar en denunciar los hechos ante la Policía para que podamos investigar los hechos, así como reportar los anuncios y a los propietarios ante la plataforma para que puedan tomar las acciones necesarias. 

Registradores alertan

Por su parte, el Colegio de Registradores de España ha lanzado de nuevo  su campaña estival para evitar fraudes en el alquiler vacacional. Alerta además a través de un listado de buenas prácticas de la necesidad de extremar las precauciones ante posibles estafas. Entre sus consejos, la necesidad de identificar al arrendador del inmueble vacacional.

En palabras de la decana del Colegio de Registradores de España, María Emilia Adán, “es importante conocer quién es el dueño de la vivienda que deseamos alquilar y para ello, el Registro de la Propiedad es una herramienta al servicio del ciudadano”.

En este sentido, a través de la web oficial www.registradores.org se podrá solicitar una nota simple y obtener la información real de si la persona que alquila es o no el propietario de la vivienda.

En línea con las recomendaciones realizadas por las autoridades, el Colegio incide en la necesidad de desconfiar si el propietario del presunto alojamiento envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio. También en la conveniencia de no fiarse de ofertas con precios excesivamente bajos y asociadas a alojamientos atractivos en exceso.

Adán ha expuesto que “la ubicación de la vivienda es un aspecto clave que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar, más aún en destinos de costa” y que se debe comprobar que la ubicación es real para constatar que la oferta se corresponde con lo que el usuario encontrará.

Desde el Colegio de Registradores hacen especial hincapié en el proceso de comunicación y pago. Así, recomiendan desconfiar en caso de que se solicite al cliente realizar una transferencia bancaria o de que se ofrezca un descuento por realizar pagos fuera de las plataformas habituales.

Se aconseja no pagar la totalidad del importe del alquiler hasta no encontrarse en el alojamiento –ya que puede ser distinto a lo que uno esperaba– y pactar de antemano –en el momento de la contratación–que el precio comprende todos los gastos. “De no ser así, se debe pedir al arrendador que especifique con claridad a qué corresponde ese importe”, apuntan desde el Colegio.

Por otro lado, los registradores piden desconfiar de un tono de urgencia por parte del arrendador, así como de presiones para que la reserva de alojamiento se lleve a cabo cuanto antes. 

Y consideran conveniente que, una vez el cliente llegue al alojamiento, éste fotografíe de forma detallada todas las estancias para dejar constancia del estado de la vivienda.

“Esto es algo necesario hacer, al igual que el inventario de los bienes que haya en la vivienda que refleja su estado de conservación para evitar que nos culpen del deterioro de alguno de ellos”, aclara Rosana Pérez Gurrea.

Para resolver cualquier duda el Colegio de Registradores pone a disposición del ciudadano su Servicio de Atención a los Consumidores y Usuarios, en el teléfono 900 101 141 o a través del email consultas@corpme.es.

Del mismo modo, aconseja a los usuarios que se informen de todos sus derechos y obligaciones como huéspedes, consultando estos temas a las asociaciones de consumidores o de sus abogados, especialmente las cuestiones relacionadas con las cláusulas abusivas que pudiera incluir el contrato.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Rosana Pérez Gurrea, Abogada de Derecho de Consumo.

La entrada Que no te den gato por liebre si decides alquilar una vivienda en vacaciones. Algunos consejos para no ser estafado  se publicó primero en LexGoApp Blog.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) de este domingo 26 de junio publica el real decreto ley con las medidas anticrisis aprobadas por el Gobierno. 

A través de esta normativa se adoptan una serie de medidas sociales y económicas agrupadas en tres ámbitos: para responder a las consecuencias de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad, y para la recuperación de la isla de La Palma.

Este plan antichoque  amplía hasta el 31 de diciembre la limitación del incremento en los contratos de alquiler de vivienda., que en principio iba a estar operativa hasta el 30 de junio.

Para los inquilinos que tengan que actualizar su contrato, la subida seguirá limitada al 2%. 

En el real decreto de medidas extraordinarias de abril se señalaba que los propietarios no podrían incrementar la renta del alquiler que les cobren a sus inquilinos por encima de la «variación anual» del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Este índice estaba a principios de este año en el 2%, aunque ha subido y ahora linda el 4%.

Aunque este índice está disparándose, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ya confirmaban a La Información que el tope se mantendría en el 2%. El departamento que dirige la ministra Raquel Sánchez se ampara en el preámbulo de la ley de desindexación de la economía española.

En el preámbulo de esa norma se estipula que cuando la tasa de variación del IGC esté por debajo del 0% se tomará ese valor como referencia, y cuando supere «el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo», que es del 2%, «se tomará este valor como referencia». 

De esta manera, la norma prevé «que los contratos a los que se aplique» este IGC contribuyan a garantizar «el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo».

Frenar la subida de alquileres

Hasta la entrada en vigor del tope del alquiler, muchos inquilinos vieron cómo sus rentas del alquiler se actualizaban con cifras astronómicas aparejadas al IPC. La última tasa de variación del Índice de Precios de Consumo es de mayo, y reflejó un incremento del 8,7%.

De los 3,5 millones de viviendas en alquiler que hay en España, se espera que esta medida solo afectará a la mitad de los contratos (1,7 millones), especialmente a particulares, que representan casi la práctica totalidad de los ‘players’ del sector.

El ciudadano medio español tuvo que invertir un 40% de su sueldo para hacer frente al alquiler en 2021. Un 1% menos que en 2020, según el informe ‘Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2021’, cimentado en los datos de los sueldos medios de las ofertas laborales de Infojobs, la plataforma online de búsqueda de empleo, y el coste medio de la vivienda de alquiler del Índice Inmobiliario elaborado por Fotocasa.

«Evitamos que las consecuencias de la guerra se trasladen al precio del alquiler», afirma la ministra de Transportes, Raquel Sánchez.

Si vives de alquiler debes tener especialmente en cuenta esta medida, pues el propietario no podrá subir la mensualidad en consonancia con el IPC, que en mayo se situó en el 8,7%.

Con esta medida , el Gobierno  desvincula del IPC la renovación anual de los contratos del alquiler. Sin ella, previsible la subida de dichos contratos hubiera superado el 7 por ciento.

Grandes tenedores y pequeños propietarios

La normativa establece una distinción entre grandes tenedores, que tendrán que aplicar como máximo una subida de las rentas del 2%, y los pequeños propietarios, que sí podrán renegociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje. 

Se entiende como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

No obstante, en caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador aplicará ese 2% de incremento en la renta del alquiler.

Muy importante que te dejes asesorar por un abogado, como los que hay en LEXGOApp en materia de vivienda y arrendamientos y que revises bien ese contrato para evitar tener problemas.   

Polémica abierta por la medida

La nueva prórroga recrudece la polémica por la vigencia de esta medida entre propietarios y sindicatos de inquilinos que tienen dos visiones diferentes de ver este problema que ahora se mantiene al menos hasta el 31 de diciembre.

Las asociaciones de propietarios y arrendadores, con la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) a la cabeza, han mostrado su rechazo a esta ampliación y aseguran que están estudiando medidas legales para “reclamar compensaciones al Estado por el perjuicio causado por la intervención inasumible en las rentas”. 

Desde esta patronal consideran que no es aceptable que se prorrogue una medida que se aprobó únicamente como una herramienta excepcional y acotada en el tiempo”. Según esta asociación de propietarios, “con esta medida se produce una transferencia de renta de los propietarios a los inquilinos injustificada”.

Un estudio del portal inmobiliario Idealista cifraba en 560 millones de euros las “pérdidas” de los propietarios por este tope en sus tres primeros meses de aplicación.

Para otros expertos la prórroga de dicha medida prolongación repercutirá en la reducción del parqué disponible. A este respecto, San Sebastián, Barcelona, Madrid y Bilbao son las zonas en las que más han notado los efectos los arrendadores. 

Se trata de cuatro regiones especialmente tensionadas en las que la oferta no es capaz de absorber toda la demanda existente en el momento actual, por lo que de cumplirse los pronósticos, pueden añadir más presión a un mercado que despunta con fuerza.

Por su parte, desde el Sindicat de Llogaters (inquilinos) de Catalunya, esta medida no hubiera sido necesaria si la actualización de los alquileres no estuviera vinculada directamente al IPC en la vigente ley de alquileres estatal. 

Mucho menos se tendría que recurrir a medidas de este tipo si ese límite del 2% ya estuviera recogido en la Ley de Vivienda en trámite —algo que por ahora no pasa— y si esa ley estuviera ya aprobada y en aplicación, algo que nadie espera en el corto y medio plazo. 

La prórroga de esta medida, señalan desde el Sindicat, “da un respiro a las familias inquilinas cuyos contratos cumplen anualidades en los próximos meses, pero sigue dejando en la incertidumbre a otras muchas”. Según esta organización, que cumple cinco años de vida, esta medida “llega tarde” ya que muchas familias que renovaron sus contratos hasta marzo ya han sufrido aumentos del alquiler de hasta el 9,8%.

Desde el portal Fotocasa se señala que en ciudades como Madrid o Barcelona donde el precio del alquiler mensual ronda los 1.200€/1.300€, la vinculación al IPC supondría un aumento de unos 85 euros al mes, lo que resultaría en el pago a mayores de casi una mensualidad a final de año. Un aspecto asfixiante para quienes sus salarios no han aumentado al mismo ritmo.

Faltan otras medidas

Sin embargo, aunque la inflación afecta en mayor medida al inquilino, el arrendatario también se verá perjudicado, no solo porque dejará de percibir una cantidad en la que la variación estaba estipulada en el contrato mientras el coste de la vida sigue en aumento, sino que varios de los gastos directos de la vivienda a los que el propietario tiene que hacer frente también es probable que se incrementen. 

Por lo que la administración debería añadir medidas adicionales para que este límite del IPC, no recaiga sobre los hombros de los propietarios, sino que también se apliquen fórmulas de compensación para que no se vean afectados.

En este caso, ambas partes del contrato merecen medidas excepcionales. La responsabilidad de las subidas de precios no debe recaer de nuevo sobre los propietarios particulares, ya que la situación económica y de mercado global no depende de ellos. 

Por el contrario, el arrendatario sí que decide si pone su vivienda en el mercado del alquiler, y si se encuentra en un ambiente desincentivador con modificaciones de la normativa continuas, es probable que prefiera el mercado de la compraventa y pueda llegar a retirar su vivienda del alquiler, lo que contraería aún más la oferta.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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La tecnología ha irrumpido también en el sector inmobiliaro. Hace unos días tuvo lugar un nuevo “meetup” de los Legal Hackers de Madrid. El encuentro se desarrolló en el centro de innovación y ecosistema tecnológico GoMadrid en la madrileña calle de Gran Vía. Bajo el título “Proptech: Real Estate, Real Challenge!” se debatió sobre el desarrollo de soluciones y proyectos derivados de la fusión entre el derecho y la innovación tecnológica para el sector tradicional inmobiliario.

Madrid Legal Hackers es una comunidad descentralizada de cultura abierta y compuesta por profesionales abogados, tecnólogos, consultores, marketeros, docentes y estudiantes unidos por una misma voluntad de explorar y descubrir las soluciones a la hora de conjugar el derecho y la tecnología. Para ello organizan eventos y encuentros en los que se abordan temas de tecnología y legaltech.

El movimiento Legal Hackers nació en EEUU a finales del 2011 y desde entonces no ha parado de crecer. Actualmente cuenta con 150 capítulos y está presente en numerosos países y ciudades de los seis continentes: www.legalhackers.org

En España está presente en varias ciudades como Barcelona. Bilbao, Valencia, etc. La comunidad Legal Hackers en Madrid cuenta con una comunidad de más de 2200 personas y se creó en 2015.

Esta jornada de trabajo  fue moderado por Guillermo Pérez Alonso, coorganizador de estos eventos en Madrid y socio director de Social Lex. Contó  con la participación tanto de profesionales del sector inmobiliario como de abogados expertos en urbanismo e inmobiliario.

Así, Silvia Mendoza, Responsable de Experiencia de Cliente, Innovación & Marketing del Grupo Inmobiliario Metrovacesa, contó como la compañía está adaptando su modelo de negocio a través de distintas iniciativas con la que están involucrando a todos los departamentos de la compañía, dejando entrar a través de nuevas alianzas start-ups y equipos de profesionales externos, con nuevos servicios y herramientas muy enfocadas al negocio y el cliente final.

Según Silvia, “nuestra forma de trabajo está cambiando al conseguir de nuestros proyectos un producto mínimo viable de manera rápida. Esto nos obliga a ser mucho más colaborativos en entre nosotros, incluidos los equipos legales, en los que hay muchísima retroalimentación entre todos”. Comentaba Mendoza que “He podido saber de cuestiones legales específicas de cada proyecto, y esa información es tan valiosa como la de otras áreas de producción.”

La responsable de innovación de la cotizada en el IBEX, contó cómo, además de estar usando para sus proyectos tecnologías como la realidad aumentada para la venta a distancia, domótica o IOT en sus productos, han encontrado en la tecnología Blockchain nuevas formas de aportar nuevo valor al sector, tokenizando propiedades para la administración y registro de las mismas “desde el momento que nace cada proyecto”.

Por su parte, Juan Carlos Rivera, Training & Consulting Manager en Adevinta, compañía de tecnología desde donde dirige los equipos de consultoría de portales como Fotocasa o Habitaclia, explicó el modelo de negocio de los marketplaces inmobiliarios y puso el acento en el mercado doméstico, donde “el potencial del mercado español es muy bueno, somos referencia en muchas de las facetas del proptech, y muchos países se están fijando en nosotros”.

Para Rivera, que también es profesor de marketing en programas internacionales relacionados con urbanismo e inmobiliario, estamos inmersos en una transformación global, pero no sólo tecnológica sino también de paradigmas, cultura y procesos, donde la clave no está en implementar tecnología, sino en trabajar para transformar la cultura empresarial.

En el modelo de plataformas como Fotocasa, la implementación de procesos mucho más eficientes ayuda a automatizar procesos y dotar de inteligencia las decisiones. Para Rivera “es en la explotación de los datos donde hay que poner el foco para tomar minimizar la incertidumbre y los riesgos en la necesidad de tomar decisiones más rápidas”.

 En este meetup fue Mercedes de Parada, abogada y Socia Fundadora de Letradox, firma especializada, entre otras materias, en derecho inmobiliario y urbanismo, la que arrojó luz sobre la seguridad y regulación en el ámbito jurídico del proptech.

Para de Parada “Al igual que en el sector financiero con la Fintech, el inmobiliario está siendo colonizado por nuevas empresas cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas, y nuestra aportación como abogados para estar a la altura del desarrollo de este mercado, como cualquier otro, es dejar atrás procesos legales analógicos y llevarlos al mundo actual, el digital”.

Dentro del derecho inmobiliario, se encuentran multitud de elementos como pueden ser por ejemplo los contratos de arras, compraventa, arrendamientos, derechos reales etc., a la par que licencias en el urbanismo a los que se les podría dar un valor añadido con tecnología como el blockchain, en lo que los notarios, lejos de desaparecer, “porque seguirá siendo necesaria su capacidad federataria”, ya están trabajando.

Para la abogada, el futuro del proptech, como en tantos otros sectores, será desarrollar una customización masiva de los servicios, es decir, adaptarse de forma personalizada a las necesidades de cada usuario o cliente.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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El miedo a dar con un inquilino moroso sigue siendo una de las principales preocupaciones de los propietarios de viviendas. El ‘’boom’’ del alquiler que estamos atravesando en los últimos tiempos ha aumentado la morosidad de los inquilinos y cada vez son más los propietarios afectados por el impago de rentas.

En este contexto, resulta lógico que el propietario de una vivienda tenga como principal obsesión averiguar si el futuro inquilino será un buen pagador y, en caso negativo, como proceder para recuperar el dinero de las rentas y la posesión del inmueble.

Si eres propietario, lo primero que debes saber es que en caso de impago existen mecanismos legales que te permiten recuperar las mensualidades que el inquilino ha dejado de abonar, así como la posesión del inmueble mediante la denominada acción de desahucio.

El proceso a seguir es el siguiente:

Vía extrajudicial

En primer lugar, es recomendable realizar un requerimiento previo al arrendatario, mediante burofax, comunicándole el importe pendiente de la renta y advirtiéndole que si a la mayor brevedad no procede a su liquidación, se iniciarán las actuaciones legales que correspondan. Desafortunadamente, es muy probable que la vía extrajudicial resulte infructuosa, por lo que llegado a este punto no nos quedará otra alternativa que interponer la correspondiente demanda judicial.

Este requerimiento de pago, además, evitará que una vez iniciada la vía judicial el inquilino pueda evitar el desalojo de la vivienda pagando las cantidades adeudadas, ya que dicho requerimiento evita la posibilidad de enervar la acción de desahucio.

Vía judicial

El procedimiento judicial por impago de rentas de alquiler de una vivienda se puede iniciar con una sola renta mensual impagada. Es decir, no es necesario que se adeuden dos o más mensualidades para iniciar los trámites judiciales.

Para iniciar el procedimientoserá necesaria la asistencia de Abogado y Procurador y en él podremos solicitar tanto el pago las rentas pendientes, como el desalojo de la vivienda por parte del inquilinoa través de la acumulación de la acción de desahucio.

Una vez admitida la demanda de desahucio, el Juzgado dictará Decreto mediante el cual requerirá al inquilino para que desaloje el inmueble, pague al propietario o se oponga, en cuyo caso se fijará día y hora para la celebración del juicio. Dicha oposición es del todo improbable, dado que el único motivo de oposición posible es la acreditación del pago de las rentas.

Si no hay oposición, que es lo más probable, se señala la fecha del lanzamiento inmediato.

Lanzamiento

El día señalado la comisión judicial y el cerrajero, si fuera preciso, se personarán en la vivienda y accederán a ella. Asimismo, se levantará acta sobre el estado de la vivienda a los efectos de posibles daños que puedan reclamarse con posterioridad.

En este acto, se entregará la posesión de la vivienda al propietario.

El tiempo medio de un desahucio por impago de rentas suele ser de 4 a 6 meses, aproximadamente, aunque los plazos dependerán del Juzgado competente en cada caso.

Por Olga Majoral Bustos

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