El miedo a dar con un inquilino moroso sigue siendo una de las principales preocupaciones de los propietarios de viviendas. El ‘’boom’’ del alquiler que estamos atravesando en los últimos tiempos ha aumentado la morosidad de los inquilinos y cada vez son más los propietarios afectados por el impago de rentas.

En este contexto, resulta lógico que el propietario de una vivienda tenga como principal obsesión averiguar si el futuro inquilino será un buen pagador y, en caso negativo, como proceder para recuperar el dinero de las rentas y la posesión del inmueble.

Si eres propietario, lo primero que debes saber es que en caso de impago existen mecanismos legales que te permiten recuperar las mensualidades que el inquilino ha dejado de abonar, así como la posesión del inmueble mediante la denominada acción de desahucio.

El proceso a seguir es el siguiente:

Vía extrajudicial

En primer lugar, es recomendable realizar un requerimiento previo al arrendatario, mediante burofax, comunicándole el importe pendiente de la renta y advirtiéndole que si a la mayor brevedad no procede a su liquidación, se iniciarán las actuaciones legales que correspondan. Desafortunadamente, es muy probable que la vía extrajudicial resulte infructuosa, por lo que llegado a este punto no nos quedará otra alternativa que interponer la correspondiente demanda judicial.

Este requerimiento de pago, además, evitará que una vez iniciada la vía judicial el inquilino pueda evitar el desalojo de la vivienda pagando las cantidades adeudadas, ya que dicho requerimiento evita la posibilidad de enervar la acción de desahucio.

Vía judicial

El procedimiento judicial por impago de rentas de alquiler de una vivienda se puede iniciar con una sola renta mensual impagada. Es decir, no es necesario que se adeuden dos o más mensualidades para iniciar los trámites judiciales.

Para iniciar el procedimientoserá necesaria la asistencia de Abogado y Procurador y en él podremos solicitar tanto el pago las rentas pendientes, como el desalojo de la vivienda por parte del inquilinoa través de la acumulación de la acción de desahucio.

Una vez admitida la demanda de desahucio, el Juzgado dictará Decreto mediante el cual requerirá al inquilino para que desaloje el inmueble, pague al propietario o se oponga, en cuyo caso se fijará día y hora para la celebración del juicio. Dicha oposición es del todo improbable, dado que el único motivo de oposición posible es la acreditación del pago de las rentas.

Si no hay oposición, que es lo más probable, se señala la fecha del lanzamiento inmediato.

Lanzamiento

El día señalado la comisión judicial y el cerrajero, si fuera preciso, se personarán en la vivienda y accederán a ella. Asimismo, se levantará acta sobre el estado de la vivienda a los efectos de posibles daños que puedan reclamarse con posterioridad.

En este acto, se entregará la posesión de la vivienda al propietario.

El tiempo medio de un desahucio por impago de rentas suele ser de 4 a 6 meses, aproximadamente, aunque los plazos dependerán del Juzgado competente en cada caso.

Por Olga Majoral Bustos

La entrada Qué hacer con un inquilino moroso se publicó primero en LexGoApp Blog.

El primer problema con el que nos enfrentamos los abogados especializados en este ámbito es que el arrendador, con el fin de evitar entrar en conflicto con el arrendatario o con la esperanza de que el problema se resuelva por sí solo, permite al inquilino el impago de varias mensualidades antes de ponerse en manos de profesionales.

Este significa que, cuando se inician los trámites ya se encuentran pendientes varios pagos por rentas vencidas y no satisfechas. Por tanto el primer consejo que se debe dar al cliente es el de  informarse ante el primer impago.

No debemos olvidar que el artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya autoriza al arrendador a resolver el contrato como consecuencia de la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario. Por eso, la jurisprudencia permite reclamar desde el impago de la primera mensualidad. En este sentido la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial entre otras en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010, 2161/2006 – EDJ2010/253931):

“Esta sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial (SSTS 19 de febrero de 2008, RC 648/2004- EDJ 2008/234528-, 26 de marzo de 2009 RC 1507/2004- EDJ2009/72814-, entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demandada de desahucio, no excluye la posibilidad de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”.

Ante el impago de la primera mensualidad, nuestra recomendación sería avisar al arrendatario, mediante cualquier medio fehaciente, por ejemplo burofax, que si no se pone al corriente de forma inmediata de las cantidades pendientes, se procederá a la reclamación por vía judicial. En este momento ya se aconseja avisar al arrendatario de las consecuencias, posiblemente irreversibles, de la acción de desahucio por falta de pago.

Con esta medida vamos a conseguir dos cosas: La primera es evitar que el arrendatario enrede la situación con promesas de pago verbales, que luego no se cumplen o similares y, mientras tanto, la deuda se va incrementando. La segunda es impedir la enervación de la acción conforme al artículo 22.4, párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone:

“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Por ello, nuestro segundo consejo es dejar transcurrir 30 días antes de presentar la demanda. Si vencido el referido plazo sin haber recibido el abono de las cantidades pendientes, acudiremos, sin más trámite, a la vía judicial para solicitar el desahucio por falta de pago, acumulando la acción de reclamación de las cantidades adeudadas.

Para evitar problemas procesales que pudieran dilatar el procedimiento, nuestro tercer consejo es acompañar a la demanda una nota simple acreditativa de la propiedad, el contrato de arrendamiento, las cantidades adeudadas debidamente justificadas y la comunicación fehaciente realizada al arrendatario. Obviamente esta enumeración es una lista de mínimos, cualquier otra documentación que sustente nuestra reclamación, siempre será bien recibida por el juzgador.

En resumen, el arrendador debe tener claro los siguientes puntos: No dejar que el arrendatario incremente su deuda en más de una mensualidad. En ese momento requerirle el pago mediante cualquier medio fehaciente. Una vez transcurrido el plazo exigido por la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar la acción de enervación, sin que se haya cancelado la deuda, proceder a interponer la demanda de desahucio acumulando la petición de reclamación de cantidad.

Estanislao forma parte de un despacho multifuncional especialistas en derecho civil y administrativo. Además colabora con nuestro blog con noticias e información interesante sobre su especialidad. Si deseas realizarle una consulta.

Y al resto de abogados de LexGoApp, recordaros que también podéis contribuir en nuestro blog con artículos de vuestra especialidad.

¡Escribidnos un mail a info@lexgoapp.com y formar parte de nuestro blog!

La entrada ¡Por favor, vete ya! se publicó primero en LexGoApp Blog.