Así que desde LEXGOApp vamos a contarte en qué consiste exactamente este indicador, cómo saber si tu hipoteca está afectada por él y, en su caso, cómo reclamarlo.

Qué es el IRPH

IRPH son las siglas que se utilizan para designar el “Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios”. Aunque existen varios tipos, a grandes rasgos es un valor calculado conforme a los precios de los préstamos hipotecarios a más de tres años. Luego entraremos en detalle.

La cuestión es que existen dos tipos de préstamos, de acuerdo con la forma en la que se determinan sus intereses:

• Préstamos a tipo fijo. En estos préstamos, prestamista y prestatario acuerdan un tipo de interés, que se aplicará al capital para determinar el precio de la operación. Este tipo se mantendrá desde el momento de celebrar la operación hasta saldar la deuda.
• Préstamos de interés variable. Es la forma de préstamo más habitual, ya que permite que el precio del negocio vaya actualizándose conforme a determinado indicador.

Conforme a lo planteado, el IRPH solo puede aplicarse al segundo tipo de préstamos. De modo que si el tuyo es a tipo fijo no te afectará este índice. Aún así, te recomendamos seguir leyendo si no estás seguro de qué tipo de interés emplea tu préstamo.

Los préstamos de interés variable

Como decimos, en los préstamos de interés variable se va actualizando la cuota que vas pagando, conforme a un valor de referencia. Para saber cómo funciona esta actualización debes ir a tu escritura de préstamo hipotecario. En su cláusula de intereses o precio señalará la forma de calcular estos, que estará compuesta por:

• Un índice de referencia. Normalmente se emplean el Euribor y el Libor. Esto significa que si el euribor está en un 0,75 y tu préstamo se vincula a este índice, el tipo de interés que tendrás que aplicar a tus cuotas será del 0,75 % más el diferencial.
• El diferencial. Es un añadido, positivo o negativo, que se aplica al índice de referencia para calcular el precio total del préstamo.

De modo que, conforme estipula tu escritura, las cuotas que debes pagar para amortizar tu hipoteca dependen:

• En primer lugar, de la cantidad de plazos acordados. Cuantos más plazos pactes, más barata será cada cuota. Sin embargo, al pagar durante más tiempo se aplicarán más intereses, de modo que el precio global será más caro.
• En segundo lugar, del tipo de interés a aplicar, que se calcula sumando el tipo de referencia al diferencial. Si en el ejemplo anterior se pactara un diferencial de +1, el tipo de interés nominal (también abordaremos esto más adelante) sería del 1,75 %.

Cómo se calcula el IRPH

Aquí entramos en lo verdaderamente conflictivo del asunto. Anualmente, las entidades de crédito envían al Banco de España los precios que han cobrado en sus préstamos hipotecarios a tres o más años.

Puntualizo que el tipo de entidades que remite depende (o dependía) del tipo de IRPH utilizado (Bancos, Cajas o Entidades), pero no vamos a entrar en esto para no complicar más de lo necesario el artículo. Si tuvieras dudas, no tengas problema en planteárnoslas.

Continuando con la explicación, a través de estos datos remitidos por las entidades, el Banco de España elabora una media de los préstamos hipotecarios a tres o más años, obteniendo así el índice.

Sin embargo, esta forma de cálculo presenta dos grandes inconvenientes, que conllevan:

• La imprecisión del cálculo.
• Una doble imposición de gastos y comisiones.
• La posibilidad de que las entidades manipulen este índice a su favor.

Te explicamos en detalle cómo aparecen estos problemas.

Imprecisión del cálculo

En primer lugar, hay que señalar que la media que elabora el Banco de España no es ponderada, sino aritmética. ¿Qué significa esto? Que cuando la entidad le envía sus datos, el Banco de España no pondera el volumen real de los mismos. Simplemente suma cada instancia recibida y divide entre el número de encuestas.

Dicho de otro modo, si una gran entidad tiene prestados 90 millones de euros a un tipo del 1 % y una pequeña compañía tiene prestados 2 millones al 5 %, el Banco de España sumará los tipos (1 + 5 = 6) y los dividirá entre el número de entidades que los han aportado (6/2 = 3). Por tanto, el IRPH será del 3 %, cuando es evidente que este dato no representa el precio medio en el mercado.

El cálculo ponderado exigiría tener en cuenta cuánto dinero se ha prestado a qué tipo de interés. En el ejemplo anterior, 90 millones se han prestado al 1 % y 2 millones al 5 %, lo que implica que el tipo medio ponderado es del 1,09 %. Más ajustado a la realidad, ¿verdad?

Doble imposición de gastos y comisiones

Otra distorsión introducida en el IRPH por su método de cálculo es la que introduce los gastos y comisiones, retroalimentando el encarecimiento del préstamo. La cosa es que los datos que se entregan al Banco de España son los de la TAE aplicada, y no los del TIN.

El TIN es el Tipo de Interés Nominal, es decir, el tipo aplicado al capital. Más arriba señalábamos que es un valor pactado en los préstamos a tipo fijo y un valor compuesto por un valor de referencia más un diferencial en los préstamos a tipo variable. El problema de esta magnitud es que no incluye los costes asociados al préstamo, como comisiones de apertura y otros.

Para ello se emplea la TAE, que es la Tasa Anual Equivalente, e incluye el TIN más los gastos y comisiones asociados a la operación. Es decir, la TAE siempre será superior y más realista a la hora de calcular el coste real de la hipoteca. Entonces, ¿dónde está el problema?

El problema es que al utilizar la TAE en los datos que pasan al Banco de España, las entidades de crédito están incluyendo en los valores para calcular un tipo de interés sus gastos y comisiones. Es decir, el IRPH se encarece con esos costes perimetrales. Y lo hace más cuanto más eleven sus gastos y comisiones las entidades.

El resultado es que el prestatario termina los gastos por duplicado. Por primera vez cuando le pasan el recibo por primera vez y por segunda vez cuando este pago encarece el índice aplicable a su hipoteca.

El Banco de España es muy consciente de este problema, por lo que dió la instrucción de incluir un diferencial negativo en las hipotecas que emplearan este índice. Pero en mi experiencia no he visto un solo diferencial negativo (como IRPH – 1). Todos han sido positivos (como IRPH + 1). De modo que las entidades de crédito se han beneficiado de esta doble imposición de gastos y comisiones.

Posibilidad de manipular el índice

Uno de los problemas más sonados con este índice tiene que ver con la posibilidad que otorga a las entidades de crédito de manipular el índice. Como ya sabes, en el cálculo entran en juego dos factores controlables:

1. El uso de la media aritmética permite a los grandes grupos presionar a los pequeños. Como no se tiene en cuenta el volumen de negocio del banco a la hora de calcular el índice, si consiguen que los pequeños prestamistas ofrezcan créditos más caros conseguirán inflar el IRPH para todos.
2. La inclusión de gastos y comisiones en el cálculo del índice permite elevarlo añadiendo más gastos y comisiones.

El primer elemento se resolvería empleando una media ponderada en lugar de la aritmética, mientras que para solucionar el segundo bastaría con emplear el TIN en lugar del TAE para el cálculo. Y ello porque está claro que estas entidades no van a emplear medidas correctoras como la propuesta por el Banco de España, claramente insuficiente.

Conclusión: el IRPH en sede judicial

Como no podía ser de otro modo dados estos antecedentes, el IRPH acabó en el banquillo. Los consumidores señalaron:

1. Que el cálculo del IRPH era torticero.
2. La posibilidad de manipular el índice por parte de los prestamistas.
3. Y la comercialización opaca que se hizo de los productos asociados a él.

Y es que los prestamistas vendieron los productos vinculados al indicador como mucho más estables que los asociados a otros tipos como el Euribor, el Mibor o el Libor. El problema es que no ofrecieron al cliente la posibilidad de decantarse por estos, ni le mostraron las consecuencias de vincularse a uno y no a los otros.

De hecho, el Euribor apenas se ha levantado de los valores negativos en la última década, mientras que el IRPH ha defendido el punto y medio. Así, muchos prestatarios han visto cómo su hipoteca no se amortizaba tras años de pagos. Lo que, sumado a la crisis de 2008, ha terminado con muchos consumidores en la calle.

El Poder Judicial frente al Índice de Referencia

Las dos primeras alegaciones de los consumidores fueron rápidamente apartadas del foco, ya que el IRPH es un índice legal, regulado actualmente, en la D.A. 15ª de la Ley 14/2013.

Sin embargo, las leyes de transparencia bancaria, y en especial la Directiva 93/18/CEE, imponen ciertas obligaciones de información a las entidades financieras que no se cumplieron en este caso.

Esto llevó a que muchísimos afectados recurrieran a los Tribunales, para exigir la anulación por falta de transparencia y abusividad de su cláusula de intereses. La posición de nuestros Tribunales fue dispar, aunque se inclinaba a favor de anular la cláusula cuando se había comercializado de forma opaca.

No entraremos en los detalles más técnicos del asunto (como la posibilidad o no de realizar un control de transparencia a tenor de la LCGC), pero lo cierto es que la pelea judicial llegó al Supremo. Nuestro alto Tribunal, en la Sentencia n.º 669/2017 de 14 de diciembre de 2017 llegó a la siguiente conclusión:

• No se desprende que la cláusula sea nula del mero señalamiento del IRPH como índice de referencia.
• Sin embargo, son exigibles las obligaciones de transparencia bancaria.
• Por tanto, son anulables las cláusulas de IPH cuando el banco no cumpliera tales obligaciones.

En definitiva, el control de transparencia cumple una función protectora del consumidor. De modo que si el banco no puede acreditar que le ofreció información comprensible, la cláusula podría ser impugnada.

La Unión Europea frente al asunto

El asunto ha terminado cayendo en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de modo que habrá que esperar a su fallo para ver cómo termina. Sin embargo, la Comisión Europea ya ha emitido un informe a favor del consumidor. Su posición es la ya señalada: exigir el cumplimiento de las obligaciones de transparencia para proteger a los prestatarios.

¿Puedo exigir la anulación de mi cláusula de intereses?

Como decimos y, al menos hasta que el TJUE se pronuncie, la posibilidad de anular con éxito tu cláusula de intereses dependerá del modo en que se te ofreciera en el momento de contratar la hipoteca. Es decir, en estos momentos lo abusivo no es el propio índice, sino el modo de colocarlo.

En cualquier caso, necesitarás un abogado para que analice tu escritura hipotecaria. Lo mejor es que tenga conocimientos del sector bancario e hipotecario o inmobiliario. Si tu letrado considera factible la reclamación, deberás reunir toda la documentación que necesite e iniciar el proceso.

La documentación necesaria para este tipo de reclamaciones es la escritura de la hipoteca junto con los recibos de las cuotas que hayas pagado. También será de interés toda la información que pueda haberte ofrecido el banco. Desde notificaciones postales hasta folletos informativos.

Por ejemplo, es muy interesante una comunicación (incluso comercial) en la que se venda el IRPH como “más estable” que otros indicadores, sin mencionar el funcionamiento de uno y otros.

Respecto al proceso, lo normal sería empezar por intentar resolverlo sin acudir al litigio. Como probablemente no sea posible, el último paso serán los Tribunales. Aun en este caso se puede intentar una conciliación previa, que si no tiene resultado podría demostrar la actitud dolosa del banco.

El procedimiento judicial es de tipo civil, y necesitarás la asistencia de un abogado y un procurador. Si las consecuencias de la sentencia son de cierta relevancia, podrías necesitar también un perito que recalculara tu cuadro de amortización.

En caso de ganar el juicio, conseguirás anular la vinculación al IRPH, con lo que se aplicará un tipo más justo a tu préstamo hipotecario. Hay quien ha llegado a eliminar los intereses por completo, pero estos casos son muy particulares.

Al cambiar el índice de referencia, habrá que recalcular tu tabla de amortización. Además, tendrán que devolverte todo lo que hayas pagado de más, con lo que podrías incluso quitarte de encima esa hipoteca.

Dónde encontrar a un abogado hipotecario

Si todavía no cuentas con un abogado hipotecario de confianza (e incluso en ese caso), puedes probar nuestros servicios. Gracias a ellos podrás contactar con varios especialistas y optar por aquél que te ofrezca más seguridad y mejor precio.

La reclamación de las cláusulas abusivas está a la orden del día, como ya sabrás. De modo que es posible impugnar la cláusula del IRPH con ciertas garantías.

Adrián Garzón Ximénez

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