Son 18 allanamientos a la semana. Es más, en términos absolutos, Tarragona, con 297 ocupaciones, está en la cuarta posición del ranking, por detrás de otras demarcaciones mucho más pobladas como la propia Barcelona, líder (1.930), Madrid (538) y Valencia (385).

Y esa relación no es circunstancial, sino que en los últimos años Tarragona siempre ha destacado como uno de los lugares más asolados por la usurpación de viviendas.

El problema es extensible a toda Catalunya y tiene que ver, entre otros factores, con el gran número de pisos vacíos, el déficit del alquiler social y, según denuncian algunas voces, la laxitud de las leyes que ha provocado una casuística delictiva.

María Pastor es abogada y decana del Colegio de Abogados de Mataró. Hace unos meses estuvo en Bruselas para denunciar el fenómeno de la ocupación en nuestro país, “En un momento como el actual, con la llegada del mes de julio y agosto, vuelven las ocupaciones de viviendas. Es toda una industria la que está organizada para impulsar estas malas prácticas”.

Esta jurista, que defiende muchos asuntos de propietarios que se encuentren con su vivienda ocupada, aunque también defiende la vivienda social para los ocupantes vulnerables, menciona que “hay cierta preocupación, evidente porque las mafias trabajan bien y luego hay sectores colaterales, los de alarmas o puertas blindadas o seguros que están haciendo su negocio”.

Respecto a la ocupación de la vivienda, está jurista señala que “si es tu primera o segunda vivienda no debe haber discusión. Si demuestras que vives y la tienes de segunda residencia, la policía tiene que estar entrando en ese vivienda para desocuparla”.

Pastor aclara que “entre la casuística más importante “está la de una persona que se fue al hospital y cuando volvió del mismo, había visto que se había ocupado su vivienda. Como no puede demostrar que es suya, sigue en el hospital a la espera que alguien le ayude a demostrar que es el propietario”.

Cuando no se habla de primera o segunda vivienda “si la tienes cerrada y es una vivienda de una herencia o está en herencia yacente o porque quieres que te rente. Es una inversión que también se ocupa”.

¿Qué se puede hacer?

Para esta abogada, “el factor tiempo es vital para una acción policial, por su parte la acción civil sigue siendo lenta y nadie nos da una medida cautelar de 48 horas por la vía civil. Por eso proponemos un movimiento en el ámbito penal que sea más rápido».

A su juicio “las medidas cautelares que se piden a los juzgados señalan que la ocupación debería resolverse como mucho en 48 horas. Si tienes un título legitimo de que es tuya no debería tardar mucho más. En Europa lo hacen en 24 horas en países como Holanda, Italia, Reino Unido, Alemania y Francia. En algunos de estos países envías tu título por mail a la policía y la policía acude a desalojar a esos ocupantes”.

“El problema está a veces en cómo te enteras que ocuparon tu vivienda. Ahora los vecinos están más abiertos a colaborar a denunciar estas situaciones. Creo que debemos romper la idea de que la gente vulnerable socialmente puede ocupar viviendas, incluso de particulares, sino más bien que el Estado debe proporcionársela”.

La cuestión para esta jurista es que hay que moverse con rapidez, siempre apoyados por abogados especializados.   

Esta experta cree que confluyen varios factores en el auge de este problema “de un lado la falta de vivienda social, además la permisividad de los poderes públicos en este asunto”.

Consejos ante una ocupación

Lo primero que hay que hacer es llamar a la policía y denunciar el tema “pero si ya ha pasado cierto tiempo y hay gente que ocupa la vivienda, eso ya es morada para el que esté dentro y costará que esa denuncia salga adelante. Es el caso de los extranjeros con casa aquí, puede que no tengan conocimiento inmediato de la ocupación y el problema se agrava”.

Esta jurista confiesa que en muchos asuntos no hay una medida cautelar urgente “sino que tendrán que pasar por un juicio penal donde es posible que cuando les citen haya otras personas ocupando la vivienda”.

Como persona física, es mucho más de lo que puede hacer una persona jurídica. El particular puede utilizar la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil la 5/2018 para ir a un procedimiento civil, el problema es que está tardando cerca de un año.

En este tipo de asuntos, nos indica que “el ocupante no debe llevar un año dentro en esta vivienda, si está más de un año no se le puede echar por dicho procedimiento».

En ese caso, cabe plantear una demanda contra los ignorados ocupantes, esa demanda es con quien estés. Es una demanda civil Ley de Desahucios Express, esta ley se estaba utilizando para echar a los ocupas. Pero desde el 2018 a estos días los ocupas han desarrollado mil y una invenciones para saltarse la medida cautelar.

Esa ley tiene una pequeña cautelar que señala que si en cinco días te requieren y no presentas título te echan. Pero ha pasado que ellos presentan títulos verbales o incluso falsos. Eso hace que se retrase el procedimiento porque tendremos que llevar un informe de un perito.

Al final este procedimiento en teoría iba a lograr que los ocupantes salieran fuera en seis meses “pero no ha funcionado. El problema se ha enquistado de forma importante porque los ocupantes presentan sus pruebas e incluso testigos para respaldar que la vivienda es de ellos”.

Esta experta recuerda que es importante denunciar, lo más pronto posible. “El procedimiento penal es más rápido que el civil que no está bien organizado para que sea más ágil”.

Como dato a tener en cuenta y que perjudica al propietario “si te ocupan la casa tienes aún así que pagar todos los impuestos que se derivan de ella, así como la luz y el agua. Si no lo haces se puede pensar el juez que hay un delito de coacciones de nuestra parte”.

Tampoco cambiar de cerradura de la vivienda no es una buena idea “Eso es otra medida que penaliza al propietario y que no debe hacer para encontrarse con problemas con la justicia”.

Otra cuestión que constata esta jurista es que “cuando recuperas tu vivienda puede que esté bastante destrozada.  Te la devuelven y te la destrozan antes. Eso ha hecho que en algunos barrios de ciudades españolas se estén organizado patrullas ciudadanas para frenar esta lacra”.

Propuesta legislativa para cambiar la situación

En la actualidad hay una reforma legislativa en el Congreso de los Diputados impulsada por el Grupo Plural que pretende frenar la ocupación desde distintos puntos de vista.  “Su tramitación va bien, vamos a ver si al final sale”.

Por ello,  los abogados que proponen cambios en la legislación establecen que la ocupación, sea por allanamiento (vivienda que usas) o por usurpación (vivienda que no usas), ya está penalizada en el C. Penal. La necesidad es que se actúe rápidamente en las primeras horas de la ocupación, para que el propietario, usufructuario o inquilino tenga una medida rápida para desalojo, porqué por mucho que tenga un bonito juicio dentro de un año, eso no le es práctico, eficaz ni urgente para darle una solución al problema. “La ocupación es el único delito en el que no se devuelve la posesión a la víctima de forma inmediata”, señala esta experta.

De igual forma la propuesta dota de mayor garantía de efectividad la acción de las comunidades de propietarios para actuar contra los ocupas ilegales que dañen la finca o provoquen conflictos con la comunidad. Sugieren que el presidente de la comunidad pueda ejercer la acción civil y que propicie una medida cautelar, como podría ser una orden de desalojo.

En la misma línea, proponen la modificación de la Ley 7/1985, reguladora de Bases de Régimen Local, para que los municipios puedan actuar en casos en los que una ocupación genere conflictos en los barrios o vecindarios e incluso genere problemas de seguridad ciudadana, como suele suceder con las ocupaciones llevadas a cabo por asociaciones criminales en los narcopisos.

Otra cuestión que se plantea es La modificación de la ley de Enjuiciamiento Criminal se plantea en los supuestos en los que se conozca un delito para que los tribunales puedan adoptar la medida de desalojo si los ocupantes del inmueble no pueden exhibir un título jurídico que legitime su permanencia. 

En estas circunstancias deberían ser desalojados y puestos a disposición de los servicios sociales o de otros sistemas de ayuda, dependiendo de la especial vulnerabilidad en cada caso.

En la propuesta también se recomienda añadir un párrafo a la ley 49/1960 sobre propiedad horizontal para que, en el supuesto de que el propietario de la vivienda no ejercitarse ninguna acción, en el plazo de diez días la comunidad de propietarios pudiera ejecutar la acción de desalojo.

En el nuevo texto se otorgan competencias a los ayuntamientos, en base a la aplicación de los términos de la legislación estatal, para garantizar la seguridad y convivencia en casos de ocupación ilegal.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y María Pastor, Abogada.

La entrada El quebradero de cabeza para recuperar tu vivienda ocupada.  Un problema que afecta a todos los vecinos se publicó primero en LexGoApp Blog.

Son indudables las ventajas que supone Internet para alquilar una casa o un apartamento en vacaciones. No obstante, Internet puede ser utilizado por la ciberdelincuencia para cometer fraudes relacionados con los alquileres durante las vacaciones.

La Policía Nacional junto a Airbnb y confianza Online, han colaborado en alertar ante posibles estafas en alquileres vacacionales aconsejando cómo evitarlas. 

La recuperación en el alquiler de espacios para alojarse en vacaciones se ha acelerado considerablemente durante el primer trimestre de 2022, superando, incluso, los niveles de 2019, cuando aún no había comenzado la situación de crisis sanitaria.

Rosana Pérez Gurrea, abogada, profesora de la Universidad Oberta de Catalunya (UOC) y Vocal de la Subcomisión sobre Derechos de los Consumidores del CGAE, recuerda lo importante que es estar bien informado.

“Es importante saber lo que nos están ofreciendo, sobre todo si el alquiler lo estamos haciendo a través de alguna plataforma de Internet. En ese caso hay que ver las condiciones generales de contratación, que cada web debe tener. Si no la tiene no es un sitio seguro y debemos desconfiar de su uso”.

Otra cuestión importante es consultar en el Registro de la Propiedad, quien figura como titular de dicha vivienda. Ahí nos darán una nota simple que dejará claro quien es el dueño de la misma.

Nuestra jurista recuerda que “no sería la primera vez que nos pudiéramos encontrar con un ocupante en la vivienda, una persona que ha hecho suya dicho inmueble, de ahí que sea importante conocer realmente si es el propietario o no”.

“Se trata de comprobar que las condiciones que nos están ofreciendo se corresponden con las condiciones reales. Es muy importante extremar las precauciones y ver realmente lo que estamos firmando” comenta.

Algunas de las señales y consejos para evitar estafas al reservar las vacaciones de verano son:

Cuidado con los mensajes con enlaces sospechosos

No hagas clic en los enlaces incluidos en correos electrónicos que no te inspiren confianza. Pueden contener enlaces a páginas web falsas que imitan el diseño de Airbnb para intentar robar información personal o infectar los dispositivos. Ante esa situación, regresa a la página de inicio tecleando en tu navegador y continúa navegando desde ahí.

Desconfía de las ofertas que son demasiado ventajosas para ser verdad

Desconfía de las ofertas que combinan precios excesivamente bajos con imágenes o alojamientos muy atractivos. Si un propietario quiere hacer demasiados cambios durante el proceso de reserva (te ofrece pagar de manera diferente, te envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio, te ofrece un anuncio diferente que no estaba en la página, etc.) podría existir detrás un delincuente que quiere evitar su localización. 

Conocer opiniones del público

Para evitarlo, busca anuncios que tengan muchas evaluaciones positivas y léelas atentamente. Esto te permitirá detectar si hay algún aspecto negativo que señalen varios huéspedes y que pueda empañar tus vacaciones. 

También puedes comprobar que la identidad del anfitrión y otros datos de la cuenta han sido verificados o confirmados.

Comunicación y pago, siempre en la plataforma

Si te piden que hagas un depósito o una transferencia bancaria, si te dan una factura en PDF o en papel o te ofrecen un descuento por pagar fuera de la plataforma, desconfía. Presta especial atención si esa persona propone utilizar para el pago empresas que normalmente se dedican al envío de dinero, cheques bancarios, giros postales. 

Si te sugieren métodos de pago fuera de la plataforma, lo más seguro es que pretendan realizar algún tipo de fraude. Por ello, es necesario que realices los pagos y que te comuniques siempre a través del sitio web o la aplicación de Airbnb.

Sospecha de un tono urgente o de las incoherencias por parte del anfitrión.

Los estafadores suelen intentar apresurar o presionar a los huéspedes para reservar, muestran incoherencias en el idioma en el que se expresan y en sus nacionalidades, zonas de residencia o prefijos de teléfono, así como en el texto del anuncio del alojamiento. 

No te sientas presionado, antes de decidirte por un alojamiento, lee atentamente el perfil del anfitrión, los comentarios de huéspedes anteriores y, por ejemplo, utiliza el comparador de imágenes del que disponen los principales motores de búsqueda de Internet, y comprueba si las imágenes corresponden con diferentes alquileres ubicados en distintas zonas geográficas.

Rosana recuerda que se puede “exigir  siempre un contrato por escrito o, al menos, una prueba documental de la contratación efectuada. Revíselo pormenorizadamente y, si fuera preciso, procure que una persona profesional experta en materia de alquileres lo pueda visualizar”.

“Si tramita la gestión del alquiler con una agencia inmobiliaria, escoja, siempre que sea posible, una que esté adherida al Sistema Arbitral de Consumo. Eso nos dará garantías ante una reclamación por vía extrajudicial”.

En cuanto a la reclamación, esta experta en derecho de consumo recuerda que “ante cualquier problema o incidencia relacionada con un alquiler de una vivienda en una empresa o agencia inmobiliaria, así como el realizado a través de la oportuna plataforma web, podría presentar la oportuna hoja oficial de quejas y reclamaciones”. 

“Si no hay acuerdo con la empresa podemos ir a la OMIC o a través de los sistemas arbitrales de resolución, lo último es la vía judicial y estar asesorado por un abogado experto en derecho de consumo”. 

Meterse en un pleito de este tipo “es largo, depende del juzgado donde se presente la denuncia. Sería un pleito civil cuya duración es larga y tendrá el coste de emplear abogado y procurador”, comenta Rosana.

La Policía Nacional recuerda que si creemos que hemos sido víctimas de una estafa, no debemos dudar en denunciar los hechos ante la Policía para que podamos investigar los hechos, así como reportar los anuncios y a los propietarios ante la plataforma para que puedan tomar las acciones necesarias. 

Registradores alertan

Por su parte, el Colegio de Registradores de España ha lanzado de nuevo  su campaña estival para evitar fraudes en el alquiler vacacional. Alerta además a través de un listado de buenas prácticas de la necesidad de extremar las precauciones ante posibles estafas. Entre sus consejos, la necesidad de identificar al arrendador del inmueble vacacional.

En palabras de la decana del Colegio de Registradores de España, María Emilia Adán, “es importante conocer quién es el dueño de la vivienda que deseamos alquilar y para ello, el Registro de la Propiedad es una herramienta al servicio del ciudadano”.

En este sentido, a través de la web oficial www.registradores.org se podrá solicitar una nota simple y obtener la información real de si la persona que alquila es o no el propietario de la vivienda.

En línea con las recomendaciones realizadas por las autoridades, el Colegio incide en la necesidad de desconfiar si el propietario del presunto alojamiento envía direcciones de contacto que no coinciden con el anuncio. También en la conveniencia de no fiarse de ofertas con precios excesivamente bajos y asociadas a alojamientos atractivos en exceso.

Adán ha expuesto que “la ubicación de la vivienda es un aspecto clave que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar, más aún en destinos de costa” y que se debe comprobar que la ubicación es real para constatar que la oferta se corresponde con lo que el usuario encontrará.

Desde el Colegio de Registradores hacen especial hincapié en el proceso de comunicación y pago. Así, recomiendan desconfiar en caso de que se solicite al cliente realizar una transferencia bancaria o de que se ofrezca un descuento por realizar pagos fuera de las plataformas habituales.

Se aconseja no pagar la totalidad del importe del alquiler hasta no encontrarse en el alojamiento –ya que puede ser distinto a lo que uno esperaba– y pactar de antemano –en el momento de la contratación–que el precio comprende todos los gastos. “De no ser así, se debe pedir al arrendador que especifique con claridad a qué corresponde ese importe”, apuntan desde el Colegio.

Por otro lado, los registradores piden desconfiar de un tono de urgencia por parte del arrendador, así como de presiones para que la reserva de alojamiento se lleve a cabo cuanto antes. 

Y consideran conveniente que, una vez el cliente llegue al alojamiento, éste fotografíe de forma detallada todas las estancias para dejar constancia del estado de la vivienda.

“Esto es algo necesario hacer, al igual que el inventario de los bienes que haya en la vivienda que refleja su estado de conservación para evitar que nos culpen del deterioro de alguno de ellos”, aclara Rosana Pérez Gurrea.

Para resolver cualquier duda el Colegio de Registradores pone a disposición del ciudadano su Servicio de Atención a los Consumidores y Usuarios, en el teléfono 900 101 141 o a través del email consultas@corpme.es.

Del mismo modo, aconseja a los usuarios que se informen de todos sus derechos y obligaciones como huéspedes, consultando estos temas a las asociaciones de consumidores o de sus abogados, especialmente las cuestiones relacionadas con las cláusulas abusivas que pudiera incluir el contrato.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y Rosana Pérez Gurrea, Abogada de Derecho de Consumo.

La entrada Que no te den gato por liebre si decides alquilar una vivienda en vacaciones. Algunos consejos para no ser estafado  se publicó primero en LexGoApp Blog.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) de este domingo 26 de junio publica el real decreto ley con las medidas anticrisis aprobadas por el Gobierno. 

A través de esta normativa se adoptan una serie de medidas sociales y económicas agrupadas en tres ámbitos: para responder a las consecuencias de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad, y para la recuperación de la isla de La Palma.

Este plan antichoque  amplía hasta el 31 de diciembre la limitación del incremento en los contratos de alquiler de vivienda., que en principio iba a estar operativa hasta el 30 de junio.

Para los inquilinos que tengan que actualizar su contrato, la subida seguirá limitada al 2%. 

En el real decreto de medidas extraordinarias de abril se señalaba que los propietarios no podrían incrementar la renta del alquiler que les cobren a sus inquilinos por encima de la «variación anual» del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Este índice estaba a principios de este año en el 2%, aunque ha subido y ahora linda el 4%.

Aunque este índice está disparándose, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ya confirmaban a La Información que el tope se mantendría en el 2%. El departamento que dirige la ministra Raquel Sánchez se ampara en el preámbulo de la ley de desindexación de la economía española.

En el preámbulo de esa norma se estipula que cuando la tasa de variación del IGC esté por debajo del 0% se tomará ese valor como referencia, y cuando supere «el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo», que es del 2%, «se tomará este valor como referencia». 

De esta manera, la norma prevé «que los contratos a los que se aplique» este IGC contribuyan a garantizar «el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo».

Frenar la subida de alquileres

Hasta la entrada en vigor del tope del alquiler, muchos inquilinos vieron cómo sus rentas del alquiler se actualizaban con cifras astronómicas aparejadas al IPC. La última tasa de variación del Índice de Precios de Consumo es de mayo, y reflejó un incremento del 8,7%.

De los 3,5 millones de viviendas en alquiler que hay en España, se espera que esta medida solo afectará a la mitad de los contratos (1,7 millones), especialmente a particulares, que representan casi la práctica totalidad de los ‘players’ del sector.

El ciudadano medio español tuvo que invertir un 40% de su sueldo para hacer frente al alquiler en 2021. Un 1% menos que en 2020, según el informe ‘Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2021’, cimentado en los datos de los sueldos medios de las ofertas laborales de Infojobs, la plataforma online de búsqueda de empleo, y el coste medio de la vivienda de alquiler del Índice Inmobiliario elaborado por Fotocasa.

«Evitamos que las consecuencias de la guerra se trasladen al precio del alquiler», afirma la ministra de Transportes, Raquel Sánchez.

Si vives de alquiler debes tener especialmente en cuenta esta medida, pues el propietario no podrá subir la mensualidad en consonancia con el IPC, que en mayo se situó en el 8,7%.

Con esta medida , el Gobierno  desvincula del IPC la renovación anual de los contratos del alquiler. Sin ella, previsible la subida de dichos contratos hubiera superado el 7 por ciento.

Grandes tenedores y pequeños propietarios

La normativa establece una distinción entre grandes tenedores, que tendrán que aplicar como máximo una subida de las rentas del 2%, y los pequeños propietarios, que sí podrán renegociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje. 

Se entiende como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

No obstante, en caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador aplicará ese 2% de incremento en la renta del alquiler.

Muy importante que te dejes asesorar por un abogado, como los que hay en LEXGOApp en materia de vivienda y arrendamientos y que revises bien ese contrato para evitar tener problemas.   

Polémica abierta por la medida

La nueva prórroga recrudece la polémica por la vigencia de esta medida entre propietarios y sindicatos de inquilinos que tienen dos visiones diferentes de ver este problema que ahora se mantiene al menos hasta el 31 de diciembre.

Las asociaciones de propietarios y arrendadores, con la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) a la cabeza, han mostrado su rechazo a esta ampliación y aseguran que están estudiando medidas legales para “reclamar compensaciones al Estado por el perjuicio causado por la intervención inasumible en las rentas”. 

Desde esta patronal consideran que no es aceptable que se prorrogue una medida que se aprobó únicamente como una herramienta excepcional y acotada en el tiempo”. Según esta asociación de propietarios, “con esta medida se produce una transferencia de renta de los propietarios a los inquilinos injustificada”.

Un estudio del portal inmobiliario Idealista cifraba en 560 millones de euros las “pérdidas” de los propietarios por este tope en sus tres primeros meses de aplicación.

Para otros expertos la prórroga de dicha medida prolongación repercutirá en la reducción del parqué disponible. A este respecto, San Sebastián, Barcelona, Madrid y Bilbao son las zonas en las que más han notado los efectos los arrendadores. 

Se trata de cuatro regiones especialmente tensionadas en las que la oferta no es capaz de absorber toda la demanda existente en el momento actual, por lo que de cumplirse los pronósticos, pueden añadir más presión a un mercado que despunta con fuerza.

Por su parte, desde el Sindicat de Llogaters (inquilinos) de Catalunya, esta medida no hubiera sido necesaria si la actualización de los alquileres no estuviera vinculada directamente al IPC en la vigente ley de alquileres estatal. 

Mucho menos se tendría que recurrir a medidas de este tipo si ese límite del 2% ya estuviera recogido en la Ley de Vivienda en trámite —algo que por ahora no pasa— y si esa ley estuviera ya aprobada y en aplicación, algo que nadie espera en el corto y medio plazo. 

La prórroga de esta medida, señalan desde el Sindicat, “da un respiro a las familias inquilinas cuyos contratos cumplen anualidades en los próximos meses, pero sigue dejando en la incertidumbre a otras muchas”. Según esta organización, que cumple cinco años de vida, esta medida “llega tarde” ya que muchas familias que renovaron sus contratos hasta marzo ya han sufrido aumentos del alquiler de hasta el 9,8%.

Desde el portal Fotocasa se señala que en ciudades como Madrid o Barcelona donde el precio del alquiler mensual ronda los 1.200€/1.300€, la vinculación al IPC supondría un aumento de unos 85 euros al mes, lo que resultaría en el pago a mayores de casi una mensualidad a final de año. Un aspecto asfixiante para quienes sus salarios no han aumentado al mismo ritmo.

Faltan otras medidas

Sin embargo, aunque la inflación afecta en mayor medida al inquilino, el arrendatario también se verá perjudicado, no solo porque dejará de percibir una cantidad en la que la variación estaba estipulada en el contrato mientras el coste de la vida sigue en aumento, sino que varios de los gastos directos de la vivienda a los que el propietario tiene que hacer frente también es probable que se incrementen. 

Por lo que la administración debería añadir medidas adicionales para que este límite del IPC, no recaiga sobre los hombros de los propietarios, sino que también se apliquen fórmulas de compensación para que no se vean afectados.

En este caso, ambas partes del contrato merecen medidas excepcionales. La responsabilidad de las subidas de precios no debe recaer de nuevo sobre los propietarios particulares, ya que la situación económica y de mercado global no depende de ellos. 

Por el contrario, el arrendatario sí que decide si pone su vivienda en el mercado del alquiler, y si se encuentra en un ambiente desincentivador con modificaciones de la normativa continuas, es probable que prefiera el mercado de la compraventa y pueda llegar a retirar su vivienda del alquiler, lo que contraería aún más la oferta.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

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La tecnología ha irrumpido también en el sector inmobiliaro. Hace unos días tuvo lugar un nuevo “meetup” de los Legal Hackers de Madrid. El encuentro se desarrolló en el centro de innovación y ecosistema tecnológico GoMadrid en la madrileña calle de Gran Vía. Bajo el título “Proptech: Real Estate, Real Challenge!” se debatió sobre el desarrollo de soluciones y proyectos derivados de la fusión entre el derecho y la innovación tecnológica para el sector tradicional inmobiliario.

Madrid Legal Hackers es una comunidad descentralizada de cultura abierta y compuesta por profesionales abogados, tecnólogos, consultores, marketeros, docentes y estudiantes unidos por una misma voluntad de explorar y descubrir las soluciones a la hora de conjugar el derecho y la tecnología. Para ello organizan eventos y encuentros en los que se abordan temas de tecnología y legaltech.

El movimiento Legal Hackers nació en EEUU a finales del 2011 y desde entonces no ha parado de crecer. Actualmente cuenta con 150 capítulos y está presente en numerosos países y ciudades de los seis continentes: www.legalhackers.org

En España está presente en varias ciudades como Barcelona. Bilbao, Valencia, etc. La comunidad Legal Hackers en Madrid cuenta con una comunidad de más de 2200 personas y se creó en 2015.

Esta jornada de trabajo  fue moderado por Guillermo Pérez Alonso, coorganizador de estos eventos en Madrid y socio director de Social Lex. Contó  con la participación tanto de profesionales del sector inmobiliario como de abogados expertos en urbanismo e inmobiliario.

Así, Silvia Mendoza, Responsable de Experiencia de Cliente, Innovación & Marketing del Grupo Inmobiliario Metrovacesa, contó como la compañía está adaptando su modelo de negocio a través de distintas iniciativas con la que están involucrando a todos los departamentos de la compañía, dejando entrar a través de nuevas alianzas start-ups y equipos de profesionales externos, con nuevos servicios y herramientas muy enfocadas al negocio y el cliente final.

Según Silvia, “nuestra forma de trabajo está cambiando al conseguir de nuestros proyectos un producto mínimo viable de manera rápida. Esto nos obliga a ser mucho más colaborativos en entre nosotros, incluidos los equipos legales, en los que hay muchísima retroalimentación entre todos”. Comentaba Mendoza que “He podido saber de cuestiones legales específicas de cada proyecto, y esa información es tan valiosa como la de otras áreas de producción.”

La responsable de innovación de la cotizada en el IBEX, contó cómo, además de estar usando para sus proyectos tecnologías como la realidad aumentada para la venta a distancia, domótica o IOT en sus productos, han encontrado en la tecnología Blockchain nuevas formas de aportar nuevo valor al sector, tokenizando propiedades para la administración y registro de las mismas “desde el momento que nace cada proyecto”.

Por su parte, Juan Carlos Rivera, Training & Consulting Manager en Adevinta, compañía de tecnología desde donde dirige los equipos de consultoría de portales como Fotocasa o Habitaclia, explicó el modelo de negocio de los marketplaces inmobiliarios y puso el acento en el mercado doméstico, donde “el potencial del mercado español es muy bueno, somos referencia en muchas de las facetas del proptech, y muchos países se están fijando en nosotros”.

Para Rivera, que también es profesor de marketing en programas internacionales relacionados con urbanismo e inmobiliario, estamos inmersos en una transformación global, pero no sólo tecnológica sino también de paradigmas, cultura y procesos, donde la clave no está en implementar tecnología, sino en trabajar para transformar la cultura empresarial.

En el modelo de plataformas como Fotocasa, la implementación de procesos mucho más eficientes ayuda a automatizar procesos y dotar de inteligencia las decisiones. Para Rivera “es en la explotación de los datos donde hay que poner el foco para tomar minimizar la incertidumbre y los riesgos en la necesidad de tomar decisiones más rápidas”.

 En este meetup fue Mercedes de Parada, abogada y Socia Fundadora de Letradox, firma especializada, entre otras materias, en derecho inmobiliario y urbanismo, la que arrojó luz sobre la seguridad y regulación en el ámbito jurídico del proptech.

Para de Parada “Al igual que en el sector financiero con la Fintech, el inmobiliario está siendo colonizado por nuevas empresas cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas, y nuestra aportación como abogados para estar a la altura del desarrollo de este mercado, como cualquier otro, es dejar atrás procesos legales analógicos y llevarlos al mundo actual, el digital”.

Dentro del derecho inmobiliario, se encuentran multitud de elementos como pueden ser por ejemplo los contratos de arras, compraventa, arrendamientos, derechos reales etc., a la par que licencias en el urbanismo a los que se les podría dar un valor añadido con tecnología como el blockchain, en lo que los notarios, lejos de desaparecer, “porque seguirá siendo necesaria su capacidad federataria”, ya están trabajando.

Para la abogada, el futuro del proptech, como en tantos otros sectores, será desarrollar una customización masiva de los servicios, es decir, adaptarse de forma personalizada a las necesidades de cada usuario o cliente.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico.

Si necesita los servicios de un abogado especialista en derecho inmobiliario, no duda en consultar nuestro amplio directorio de abogados especialistas y visitar nuestra página web.

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Así que desde LEXGOApp vamos a contarte en qué consiste exactamente este indicador, cómo saber si tu hipoteca está afectada por él y, en su caso, cómo reclamarlo.

Qué es el IRPH

IRPH son las siglas que se utilizan para designar el “Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios”. Aunque existen varios tipos, a grandes rasgos es un valor calculado conforme a los precios de los préstamos hipotecarios a más de tres años. Luego entraremos en detalle.

La cuestión es que existen dos tipos de préstamos, de acuerdo con la forma en la que se determinan sus intereses:

• Préstamos a tipo fijo. En estos préstamos, prestamista y prestatario acuerdan un tipo de interés, que se aplicará al capital para determinar el precio de la operación. Este tipo se mantendrá desde el momento de celebrar la operación hasta saldar la deuda.
• Préstamos de interés variable. Es la forma de préstamo más habitual, ya que permite que el precio del negocio vaya actualizándose conforme a determinado indicador.

Conforme a lo planteado, el IRPH solo puede aplicarse al segundo tipo de préstamos. De modo que si el tuyo es a tipo fijo no te afectará este índice. Aún así, te recomendamos seguir leyendo si no estás seguro de qué tipo de interés emplea tu préstamo.

Los préstamos de interés variable

Como decimos, en los préstamos de interés variable se va actualizando la cuota que vas pagando, conforme a un valor de referencia. Para saber cómo funciona esta actualización debes ir a tu escritura de préstamo hipotecario. En su cláusula de intereses o precio señalará la forma de calcular estos, que estará compuesta por:

• Un índice de referencia. Normalmente se emplean el Euribor y el Libor. Esto significa que si el euribor está en un 0,75 y tu préstamo se vincula a este índice, el tipo de interés que tendrás que aplicar a tus cuotas será del 0,75 % más el diferencial.
• El diferencial. Es un añadido, positivo o negativo, que se aplica al índice de referencia para calcular el precio total del préstamo.

De modo que, conforme estipula tu escritura, las cuotas que debes pagar para amortizar tu hipoteca dependen:

• En primer lugar, de la cantidad de plazos acordados. Cuantos más plazos pactes, más barata será cada cuota. Sin embargo, al pagar durante más tiempo se aplicarán más intereses, de modo que el precio global será más caro.
• En segundo lugar, del tipo de interés a aplicar, que se calcula sumando el tipo de referencia al diferencial. Si en el ejemplo anterior se pactara un diferencial de +1, el tipo de interés nominal (también abordaremos esto más adelante) sería del 1,75 %.

Cómo se calcula el IRPH

Aquí entramos en lo verdaderamente conflictivo del asunto. Anualmente, las entidades de crédito envían al Banco de España los precios que han cobrado en sus préstamos hipotecarios a tres o más años.

Puntualizo que el tipo de entidades que remite depende (o dependía) del tipo de IRPH utilizado (Bancos, Cajas o Entidades), pero no vamos a entrar en esto para no complicar más de lo necesario el artículo. Si tuvieras dudas, no tengas problema en planteárnoslas.

Continuando con la explicación, a través de estos datos remitidos por las entidades, el Banco de España elabora una media de los préstamos hipotecarios a tres o más años, obteniendo así el índice.

Sin embargo, esta forma de cálculo presenta dos grandes inconvenientes, que conllevan:

• La imprecisión del cálculo.
• Una doble imposición de gastos y comisiones.
• La posibilidad de que las entidades manipulen este índice a su favor.

Te explicamos en detalle cómo aparecen estos problemas.

Imprecisión del cálculo

En primer lugar, hay que señalar que la media que elabora el Banco de España no es ponderada, sino aritmética. ¿Qué significa esto? Que cuando la entidad le envía sus datos, el Banco de España no pondera el volumen real de los mismos. Simplemente suma cada instancia recibida y divide entre el número de encuestas.

Dicho de otro modo, si una gran entidad tiene prestados 90 millones de euros a un tipo del 1 % y una pequeña compañía tiene prestados 2 millones al 5 %, el Banco de España sumará los tipos (1 + 5 = 6) y los dividirá entre el número de entidades que los han aportado (6/2 = 3). Por tanto, el IRPH será del 3 %, cuando es evidente que este dato no representa el precio medio en el mercado.

El cálculo ponderado exigiría tener en cuenta cuánto dinero se ha prestado a qué tipo de interés. En el ejemplo anterior, 90 millones se han prestado al 1 % y 2 millones al 5 %, lo que implica que el tipo medio ponderado es del 1,09 %. Más ajustado a la realidad, ¿verdad?

Doble imposición de gastos y comisiones

Otra distorsión introducida en el IRPH por su método de cálculo es la que introduce los gastos y comisiones, retroalimentando el encarecimiento del préstamo. La cosa es que los datos que se entregan al Banco de España son los de la TAE aplicada, y no los del TIN.

El TIN es el Tipo de Interés Nominal, es decir, el tipo aplicado al capital. Más arriba señalábamos que es un valor pactado en los préstamos a tipo fijo y un valor compuesto por un valor de referencia más un diferencial en los préstamos a tipo variable. El problema de esta magnitud es que no incluye los costes asociados al préstamo, como comisiones de apertura y otros.

Para ello se emplea la TAE, que es la Tasa Anual Equivalente, e incluye el TIN más los gastos y comisiones asociados a la operación. Es decir, la TAE siempre será superior y más realista a la hora de calcular el coste real de la hipoteca. Entonces, ¿dónde está el problema?

El problema es que al utilizar la TAE en los datos que pasan al Banco de España, las entidades de crédito están incluyendo en los valores para calcular un tipo de interés sus gastos y comisiones. Es decir, el IRPH se encarece con esos costes perimetrales. Y lo hace más cuanto más eleven sus gastos y comisiones las entidades.

El resultado es que el prestatario termina los gastos por duplicado. Por primera vez cuando le pasan el recibo por primera vez y por segunda vez cuando este pago encarece el índice aplicable a su hipoteca.

El Banco de España es muy consciente de este problema, por lo que dió la instrucción de incluir un diferencial negativo en las hipotecas que emplearan este índice. Pero en mi experiencia no he visto un solo diferencial negativo (como IRPH – 1). Todos han sido positivos (como IRPH + 1). De modo que las entidades de crédito se han beneficiado de esta doble imposición de gastos y comisiones.

Posibilidad de manipular el índice

Uno de los problemas más sonados con este índice tiene que ver con la posibilidad que otorga a las entidades de crédito de manipular el índice. Como ya sabes, en el cálculo entran en juego dos factores controlables:

1. El uso de la media aritmética permite a los grandes grupos presionar a los pequeños. Como no se tiene en cuenta el volumen de negocio del banco a la hora de calcular el índice, si consiguen que los pequeños prestamistas ofrezcan créditos más caros conseguirán inflar el IRPH para todos.
2. La inclusión de gastos y comisiones en el cálculo del índice permite elevarlo añadiendo más gastos y comisiones.

El primer elemento se resolvería empleando una media ponderada en lugar de la aritmética, mientras que para solucionar el segundo bastaría con emplear el TIN en lugar del TAE para el cálculo. Y ello porque está claro que estas entidades no van a emplear medidas correctoras como la propuesta por el Banco de España, claramente insuficiente.

Conclusión: el IRPH en sede judicial

Como no podía ser de otro modo dados estos antecedentes, el IRPH acabó en el banquillo. Los consumidores señalaron:

1. Que el cálculo del IRPH era torticero.
2. La posibilidad de manipular el índice por parte de los prestamistas.
3. Y la comercialización opaca que se hizo de los productos asociados a él.

Y es que los prestamistas vendieron los productos vinculados al indicador como mucho más estables que los asociados a otros tipos como el Euribor, el Mibor o el Libor. El problema es que no ofrecieron al cliente la posibilidad de decantarse por estos, ni le mostraron las consecuencias de vincularse a uno y no a los otros.

De hecho, el Euribor apenas se ha levantado de los valores negativos en la última década, mientras que el IRPH ha defendido el punto y medio. Así, muchos prestatarios han visto cómo su hipoteca no se amortizaba tras años de pagos. Lo que, sumado a la crisis de 2008, ha terminado con muchos consumidores en la calle.

El Poder Judicial frente al Índice de Referencia

Las dos primeras alegaciones de los consumidores fueron rápidamente apartadas del foco, ya que el IRPH es un índice legal, regulado actualmente, en la D.A. 15ª de la Ley 14/2013.

Sin embargo, las leyes de transparencia bancaria, y en especial la Directiva 93/18/CEE, imponen ciertas obligaciones de información a las entidades financieras que no se cumplieron en este caso.

Esto llevó a que muchísimos afectados recurrieran a los Tribunales, para exigir la anulación por falta de transparencia y abusividad de su cláusula de intereses. La posición de nuestros Tribunales fue dispar, aunque se inclinaba a favor de anular la cláusula cuando se había comercializado de forma opaca.

No entraremos en los detalles más técnicos del asunto (como la posibilidad o no de realizar un control de transparencia a tenor de la LCGC), pero lo cierto es que la pelea judicial llegó al Supremo. Nuestro alto Tribunal, en la Sentencia n.º 669/2017 de 14 de diciembre de 2017 llegó a la siguiente conclusión:

• No se desprende que la cláusula sea nula del mero señalamiento del IRPH como índice de referencia.
• Sin embargo, son exigibles las obligaciones de transparencia bancaria.
• Por tanto, son anulables las cláusulas de IPH cuando el banco no cumpliera tales obligaciones.

En definitiva, el control de transparencia cumple una función protectora del consumidor. De modo que si el banco no puede acreditar que le ofreció información comprensible, la cláusula podría ser impugnada.

La Unión Europea frente al asunto

El asunto ha terminado cayendo en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de modo que habrá que esperar a su fallo para ver cómo termina. Sin embargo, la Comisión Europea ya ha emitido un informe a favor del consumidor. Su posición es la ya señalada: exigir el cumplimiento de las obligaciones de transparencia para proteger a los prestatarios.

¿Puedo exigir la anulación de mi cláusula de intereses?

Como decimos y, al menos hasta que el TJUE se pronuncie, la posibilidad de anular con éxito tu cláusula de intereses dependerá del modo en que se te ofreciera en el momento de contratar la hipoteca. Es decir, en estos momentos lo abusivo no es el propio índice, sino el modo de colocarlo.

En cualquier caso, necesitarás un abogado para que analice tu escritura hipotecaria. Lo mejor es que tenga conocimientos del sector bancario e hipotecario o inmobiliario. Si tu letrado considera factible la reclamación, deberás reunir toda la documentación que necesite e iniciar el proceso.

La documentación necesaria para este tipo de reclamaciones es la escritura de la hipoteca junto con los recibos de las cuotas que hayas pagado. También será de interés toda la información que pueda haberte ofrecido el banco. Desde notificaciones postales hasta folletos informativos.

Por ejemplo, es muy interesante una comunicación (incluso comercial) en la que se venda el IRPH como “más estable” que otros indicadores, sin mencionar el funcionamiento de uno y otros.

Respecto al proceso, lo normal sería empezar por intentar resolverlo sin acudir al litigio. Como probablemente no sea posible, el último paso serán los Tribunales. Aun en este caso se puede intentar una conciliación previa, que si no tiene resultado podría demostrar la actitud dolosa del banco.

El procedimiento judicial es de tipo civil, y necesitarás la asistencia de un abogado y un procurador. Si las consecuencias de la sentencia son de cierta relevancia, podrías necesitar también un perito que recalculara tu cuadro de amortización.

En caso de ganar el juicio, conseguirás anular la vinculación al IRPH, con lo que se aplicará un tipo más justo a tu préstamo hipotecario. Hay quien ha llegado a eliminar los intereses por completo, pero estos casos son muy particulares.

Al cambiar el índice de referencia, habrá que recalcular tu tabla de amortización. Además, tendrán que devolverte todo lo que hayas pagado de más, con lo que podrías incluso quitarte de encima esa hipoteca.

Dónde encontrar a un abogado hipotecario

Si todavía no cuentas con un abogado hipotecario de confianza (e incluso en ese caso), puedes probar nuestros servicios. Gracias a ellos podrás contactar con varios especialistas y optar por aquél que te ofrezca más seguridad y mejor precio.

La reclamación de las cláusulas abusivas está a la orden del día, como ya sabrás. De modo que es posible impugnar la cláusula del IRPH con ciertas garantías.

Adrián Garzón Ximénez

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