Son 18 allanamientos a la semana. Es más, en términos absolutos, Tarragona, con 297 ocupaciones, está en la cuarta posición del ranking, por detrás de otras demarcaciones mucho más pobladas como la propia Barcelona, líder (1.930), Madrid (538) y Valencia (385).

Y esa relación no es circunstancial, sino que en los últimos años Tarragona siempre ha destacado como uno de los lugares más asolados por la usurpación de viviendas.

El problema es extensible a toda Catalunya y tiene que ver, entre otros factores, con el gran número de pisos vacíos, el déficit del alquiler social y, según denuncian algunas voces, la laxitud de las leyes que ha provocado una casuística delictiva.

María Pastor es abogada y decana del Colegio de Abogados de Mataró. Hace unos meses estuvo en Bruselas para denunciar el fenómeno de la ocupación en nuestro país, “En un momento como el actual, con la llegada del mes de julio y agosto, vuelven las ocupaciones de viviendas. Es toda una industria la que está organizada para impulsar estas malas prácticas”.

Esta jurista, que defiende muchos asuntos de propietarios que se encuentren con su vivienda ocupada, aunque también defiende la vivienda social para los ocupantes vulnerables, menciona que “hay cierta preocupación, evidente porque las mafias trabajan bien y luego hay sectores colaterales, los de alarmas o puertas blindadas o seguros que están haciendo su negocio”.

Respecto a la ocupación de la vivienda, está jurista señala que “si es tu primera o segunda vivienda no debe haber discusión. Si demuestras que vives y la tienes de segunda residencia, la policía tiene que estar entrando en ese vivienda para desocuparla”.

Pastor aclara que “entre la casuística más importante “está la de una persona que se fue al hospital y cuando volvió del mismo, había visto que se había ocupado su vivienda. Como no puede demostrar que es suya, sigue en el hospital a la espera que alguien le ayude a demostrar que es el propietario”.

Cuando no se habla de primera o segunda vivienda “si la tienes cerrada y es una vivienda de una herencia o está en herencia yacente o porque quieres que te rente. Es una inversión que también se ocupa”.

¿Qué se puede hacer?

Para esta abogada, “el factor tiempo es vital para una acción policial, por su parte la acción civil sigue siendo lenta y nadie nos da una medida cautelar de 48 horas por la vía civil. Por eso proponemos un movimiento en el ámbito penal que sea más rápido».

A su juicio “las medidas cautelares que se piden a los juzgados señalan que la ocupación debería resolverse como mucho en 48 horas. Si tienes un título legitimo de que es tuya no debería tardar mucho más. En Europa lo hacen en 24 horas en países como Holanda, Italia, Reino Unido, Alemania y Francia. En algunos de estos países envías tu título por mail a la policía y la policía acude a desalojar a esos ocupantes”.

“El problema está a veces en cómo te enteras que ocuparon tu vivienda. Ahora los vecinos están más abiertos a colaborar a denunciar estas situaciones. Creo que debemos romper la idea de que la gente vulnerable socialmente puede ocupar viviendas, incluso de particulares, sino más bien que el Estado debe proporcionársela”.

La cuestión para esta jurista es que hay que moverse con rapidez, siempre apoyados por abogados especializados.   

Esta experta cree que confluyen varios factores en el auge de este problema “de un lado la falta de vivienda social, además la permisividad de los poderes públicos en este asunto”.

Consejos ante una ocupación

Lo primero que hay que hacer es llamar a la policía y denunciar el tema “pero si ya ha pasado cierto tiempo y hay gente que ocupa la vivienda, eso ya es morada para el que esté dentro y costará que esa denuncia salga adelante. Es el caso de los extranjeros con casa aquí, puede que no tengan conocimiento inmediato de la ocupación y el problema se agrava”.

Esta jurista confiesa que en muchos asuntos no hay una medida cautelar urgente “sino que tendrán que pasar por un juicio penal donde es posible que cuando les citen haya otras personas ocupando la vivienda”.

Como persona física, es mucho más de lo que puede hacer una persona jurídica. El particular puede utilizar la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil la 5/2018 para ir a un procedimiento civil, el problema es que está tardando cerca de un año.

En este tipo de asuntos, nos indica que “el ocupante no debe llevar un año dentro en esta vivienda, si está más de un año no se le puede echar por dicho procedimiento».

En ese caso, cabe plantear una demanda contra los ignorados ocupantes, esa demanda es con quien estés. Es una demanda civil Ley de Desahucios Express, esta ley se estaba utilizando para echar a los ocupas. Pero desde el 2018 a estos días los ocupas han desarrollado mil y una invenciones para saltarse la medida cautelar.

Esa ley tiene una pequeña cautelar que señala que si en cinco días te requieren y no presentas título te echan. Pero ha pasado que ellos presentan títulos verbales o incluso falsos. Eso hace que se retrase el procedimiento porque tendremos que llevar un informe de un perito.

Al final este procedimiento en teoría iba a lograr que los ocupantes salieran fuera en seis meses “pero no ha funcionado. El problema se ha enquistado de forma importante porque los ocupantes presentan sus pruebas e incluso testigos para respaldar que la vivienda es de ellos”.

Esta experta recuerda que es importante denunciar, lo más pronto posible. “El procedimiento penal es más rápido que el civil que no está bien organizado para que sea más ágil”.

Como dato a tener en cuenta y que perjudica al propietario “si te ocupan la casa tienes aún así que pagar todos los impuestos que se derivan de ella, así como la luz y el agua. Si no lo haces se puede pensar el juez que hay un delito de coacciones de nuestra parte”.

Tampoco cambiar de cerradura de la vivienda no es una buena idea “Eso es otra medida que penaliza al propietario y que no debe hacer para encontrarse con problemas con la justicia”.

Otra cuestión que constata esta jurista es que “cuando recuperas tu vivienda puede que esté bastante destrozada.  Te la devuelven y te la destrozan antes. Eso ha hecho que en algunos barrios de ciudades españolas se estén organizado patrullas ciudadanas para frenar esta lacra”.

Propuesta legislativa para cambiar la situación

En la actualidad hay una reforma legislativa en el Congreso de los Diputados impulsada por el Grupo Plural que pretende frenar la ocupación desde distintos puntos de vista.  “Su tramitación va bien, vamos a ver si al final sale”.

Por ello,  los abogados que proponen cambios en la legislación establecen que la ocupación, sea por allanamiento (vivienda que usas) o por usurpación (vivienda que no usas), ya está penalizada en el C. Penal. La necesidad es que se actúe rápidamente en las primeras horas de la ocupación, para que el propietario, usufructuario o inquilino tenga una medida rápida para desalojo, porqué por mucho que tenga un bonito juicio dentro de un año, eso no le es práctico, eficaz ni urgente para darle una solución al problema. “La ocupación es el único delito en el que no se devuelve la posesión a la víctima de forma inmediata”, señala esta experta.

De igual forma la propuesta dota de mayor garantía de efectividad la acción de las comunidades de propietarios para actuar contra los ocupas ilegales que dañen la finca o provoquen conflictos con la comunidad. Sugieren que el presidente de la comunidad pueda ejercer la acción civil y que propicie una medida cautelar, como podría ser una orden de desalojo.

En la misma línea, proponen la modificación de la Ley 7/1985, reguladora de Bases de Régimen Local, para que los municipios puedan actuar en casos en los que una ocupación genere conflictos en los barrios o vecindarios e incluso genere problemas de seguridad ciudadana, como suele suceder con las ocupaciones llevadas a cabo por asociaciones criminales en los narcopisos.

Otra cuestión que se plantea es La modificación de la ley de Enjuiciamiento Criminal se plantea en los supuestos en los que se conozca un delito para que los tribunales puedan adoptar la medida de desalojo si los ocupantes del inmueble no pueden exhibir un título jurídico que legitime su permanencia. 

En estas circunstancias deberían ser desalojados y puestos a disposición de los servicios sociales o de otros sistemas de ayuda, dependiendo de la especial vulnerabilidad en cada caso.

En la propuesta también se recomienda añadir un párrafo a la ley 49/1960 sobre propiedad horizontal para que, en el supuesto de que el propietario de la vivienda no ejercitarse ninguna acción, en el plazo de diez días la comunidad de propietarios pudiera ejecutar la acción de desalojo.

En el nuevo texto se otorgan competencias a los ayuntamientos, en base a la aplicación de los términos de la legislación estatal, para garantizar la seguridad y convivencia en casos de ocupación ilegal.

Por @LuisjaSanchez, Periodista Jurídico y María Pastor, Abogada.

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Tengo una vivienda en alquiler y el inquilino no me paga: ¿qué puedo hacer?

El miedo a dar con un inquilino moroso sigue siendo una de las principales preocupaciones de quienes alquilan su vivienda. Lo primero que debes saber es que, en caso de impago, existen mecanismos legales para recuperar las mensualidades que el inquilino ha dejado de pagar y la posesión de la vivienda mediante la acción de desahucio. El impago de la renta es causa de resolución del contrato según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Aquí nos centramos en los pasos prácticos cuando el inquilino deja de pagar. Para una visión general (fianza, duración del contrato, desahucio), consulta alquiler: fianza, impagos y desahucio.

Paso 1: requerimiento de pago al inquilino moroso por burofax

Es recomendable empezar con un requerimiento previo al arrendatario por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, indicando el importe pendiente y advirtiéndole de que, si no paga, se iniciarán las acciones legales. Muchas veces no basta, pero es muy útil por dos motivos:

• Impide la enervación del desahucio. Por regla general, el inquilino puede paralizar el desahucio una vez pagando todo lo que debe en el plazo que le da el juzgado (enervación). Según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pierde esa posibilidad si el arrendador le requirió el pago por un medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y no pagó en ese tiempo.
• Sirve como intento de negociación previa. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de la mayoría de demandas civiles, también la de desahucio y el monitorio. Un requerimiento que proponga una solución (plan de pagos o entrega de llaves) puede servir para acreditarlo.

Si llegas a demandar, puedes ofrecer en la propia demanda perdonar toda o parte de la deuda y las costas si el inquilino se va voluntariamente en el plazo que indiques (artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Paso 2: ¿desahucio o monitorio? Cómo reclamar al inquilino moroso

Juicio de desahucio por falta de pago

Es la vía para recuperar la vivienda. Se puede iniciar con una sola renta mensual impagada: no hace falta esperar a que se acumulen dos o más. En la misma demanda puedes acumular la reclamación de las rentas pendientes y de las que se vayan devengando hasta la entrega de la vivienda.

Para presentarla es necesaria la asistencia de abogado y procurador. La demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es gran tenedor (si no lo es, se aporta certificación del Registro de la Propiedad) y si cabe o no la enervación.

Proceso monitorio para reclamar solo las rentas

Si el inquilino ya se ha ido, o lo que te interesa es cobrar, el proceso monitorio permite reclamar deudas de cualquier importe acreditadas con documentos (contrato y recibos impagados). La petición inicial no requiere abogado ni procurador. Si el deudor no paga ni se opone, se pasa a la ejecución; si se opone, sigue el juicio que corresponda. Eso sí, el monitorio no sirve para recuperar la vivienda.

Qué ocurre tras presentar la demanda de desahucio

Una vez admitida, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en diez días, desaloje la vivienda, pague (o enerve, si puede) o se oponga. La oposición solo puede basarse en motivos tasados, principalmente haber pagado o que no proceda la enervación. Si se opone, se celebra una vista.

Si no hace nada, se dicta decreto que pone fin al proceso y se procede al lanzamiento en la fecha ya fijada en el requerimiento.

Paso 3: el lanzamiento

El día señalado, la comisión judicial y, si hace falta, un cerrajero acuden a la vivienda. Se levanta acta del estado del inmueble, útil para reclamar después los posibles daños, y se entrega la posesión al propietario.

La duración del proceso varía mucho según el juzgado y según si el inquilino se opone o acredita vulnerabilidad.

Inquilino moroso en situación de vulnerabilidad

Cuando la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el juzgado comunica el procedimiento a los servicios sociales y de vivienda. Si estos confirman una situación de vulnerabilidad económica o social, el tribunal puede suspender el proceso para que la Administración adopte medidas: hasta dos meses si el propietario es una persona física y hasta cuatro meses si es una persona jurídica (artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda).

Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, permite suspender hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con compensación de la Administración al propietario persona física, y crea una enervación extraordinaria en la que la Administración paga la deuda. Hay excepciones, por ejemplo si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos. Un real decreto-ley anterior similar fue derogado por el Congreso y este debe ser convalidado, así que comprueba con tu abogado el régimen vigente al demandar.

Cómo protegerte de los impagos: fianza, garantías y seguro

• Fianza legal: una mensualidad en el alquiler de vivienda (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Al terminar el contrato puede aplicarse a las rentas o daños pendientes.
• Garantías adicionales (depósito o aval bancario): en contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no pueden superar dos mensualidades de renta.
• Seguro de impago de alquiler: suele cubrir las rentas impagadas durante un número de meses y los gastos de abogado y procurador del desahucio. Revisa carencias, límites y los requisitos de solvencia que exige al inquilino.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas mensualidades tiene que deber un inquilino moroso para desahuciarlo?

Basta con una sola mensualidad impagada para presentar la demanda de desahucio por falta de pago. También cuentan otras cantidades que el contrato atribuye al inquilino, como suministros o gastos de comunidad.

¿Qué hacer con un inquilino moroso que no se va de la vivienda?

No puedes cambiar la cerradura, cortar los suministros ni sacar sus cosas: podrías incurrir en un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho. La única vía para recuperar la posesión es el juicio de desahucio y, si no se va voluntariamente, el lanzamiento ordenado por el juzgado.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar las rentas impagadas?

La acción para reclamar el pago de rentas de alquiler prescribe a los cinco años (artículo 1966 del Código Civil). Puedes ver cómo funcionan estos plazos en el artículo sobre cuándo prescriben las deudas en España.

Si necesitas ayuda para iniciar el proceso, puedes consultar nuestro directorio de abogados especialistas en desahucios.

Por Olga Majoral Bustos

Fuentes

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (artículos 27 y 36)
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (artículos 22, 437, 439, 440, 441 y 812 a 818)
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda

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El caso: una ejecución hipotecaria suspendida por la cesión a un fondo buitre

En 2017, el Juzgado número 3 de Algeciras suspendió la ejecución de una hipoteca por la cesión del crédito a un fondo. La entidad ejecutante era Catalunya Banc (Grupo BBVA), que había iniciado la ejecución por impago. El juzgado le requirió que aportase la documentación que probara que seguía siendo titular del préstamo hipotecario y el banco no pudo hacerlo, porque había cedido el crédito a un tercero.

Las carteras de préstamos que bancos y fondos se han ido vendiendo durante años han generado a menudo errores en la documentación: quién es el titular, desde cuándo y por qué importe. Esos errores pueden favorecer al deudor ejecutado, pero cada caso depende de los documentos concretos.

¿Qué es un fondo buitre y por qué compra tu deuda?

Se llama coloquialmente «fondo buitre» a los fondos de inversión que compran a los bancos carteras de préstamos impagados o de cobro dudoso, normalmente con un descuento importante sobre su valor nominal, para después reclamar la deuda a los deudores. Para ti no cambia la deuda: el artículo 1528 del Código Civil establece que la cesión del crédito incluye sus garantías, como la hipoteca, y el artículo 149 de la Ley Hipotecaria precisa que el deudor no queda obligado a más de lo que estaba con el banco.

Lo que sí cambia es quién te reclama, y ahí aparecen varias defensas.

Cómo defenderte de una ejecución hipotecaria de un fondo buitre

1. Legitimación activa: que el fondo pruebe que es el acreedor

Si el fondo compra el crédito con la ejecución ya en marcha, debe pedir al juzgado que le tenga por sucesor del banco y acreditarlo con documentos fehacientes (artículo 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si los documentos no son suficientes, el juzgado debe dar audiencia a las partes antes de decidir. La cesión de una hipoteca, además, debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (artículo 149 de la Ley Hipotecaria).

Por eso conviene revisar si la escritura de cesión identifica de verdad tu préstamo, si las fechas e importes cuadran y si la cesión está inscrita. Cuando la documentación falla, como en el caso de Algeciras, el juzgado puede no admitir la sucesión o suspender la ejecución hasta que se acredite.

Un matiz importante: si el banco no vendió el préstamo sino que lo titulizó (emitió participaciones hipotecarias que compró un fondo de titulización), el Tribunal Supremo ha declarado que el banco conserva la legitimación para reclamar y ejecutar (por ejemplo, en su sentencia 708/2021, de 20 de octubre). La titulización, por sí sola, no sirve para paralizar la ejecución.

2. Oposición por cláusulas abusivas

En la ejecución hipotecaria puedes oponerte alegando que una cláusula que sirve de fundamento a la ejecución, o que ha determinado la cantidad reclamada, es abusiva (artículo 695.1.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si se formula esta oposición, la ejecución se suspende hasta que el juzgado resuelva en una comparecencia. El plazo para oponerse es breve, de diez días desde que te notifican el despacho de ejecución, así que conviene consultar a un abogado en cuanto recibas la notificación.

Las cláusulas que con más frecuencia se discuten son la de vencimiento anticipado, los intereses de demora, la cláusula suelo o ciertos índices de referencia. El fondo que compra el crédito queda sujeto a las mismas limitaciones que el banco: no puede cobrar en virtud de una cláusula abusiva. Si los intereses son desproporcionados, revisa también si el préstamo podría ser usurario.

3. Vencimiento anticipado conforme a la Ley 5/2019

Para los préstamos hipotecarios sobre vivienda de personas físicas, el artículo 24 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario solo permite dar por vencido todo el préstamo si las cuotas impagadas alcanzan al menos el 3 % del capital (o doce cuotas mensuales) en la primera mitad de la vida del préstamo, o el 7 % (o quince cuotas) en la segunda mitad, y siempre que antes se haya requerido el pago dando un mes de plazo. Si el banco o el fondo no ha cumplido estos requisitos, cabe discutir la ejecución. En préstamos anteriores a esta ley, el régimen transitorio es más complejo y conviene revisarlo con un abogado.

4. Retracto de crédito litigioso (artículo 1535 del Código Civil)

El artículo 1535 del Código Civil permite al deudor extinguir un crédito litigioso que se ha vendido pagando al comprador el precio que pagó, las costas y los intereses de ese precio. Dicho de otro modo: si el fondo compró tu deuda con un gran descuento, podrías liquidarla por ese precio. El plazo es muy corto: nueve días desde que el nuevo titular te reclama el pago.

En la práctica, el Tribunal Supremo lo aplica de forma restrictiva:

• El crédito tiene que ser litigioso, es decir, debe existir un pleito sobre su existencia o exigibilidad y haberse contestado a la demanda. Un pleito sobre una cláusula concreta, como la cláusula suelo, no lo convierte necesariamente en litigioso (sentencia 151/2020, de 5 de marzo).
• No se aplica, según el Supremo, cuando el crédito se ha vendido en bloque junto con muchos otros, sin un precio individual, que es la forma habitual en que los fondos compran deudas.
• El artículo 1536 excluye también algunas cesiones, como las hechas a un coheredero o condueño, o a un acreedor en pago de su crédito.

Por tanto, es una herramienta que merece la pena estudiar, pero que pocas veces prospera frente a compras de carteras.

5. Negociar con el fondo

Como el fondo suele haber pagado menos del importe pendiente, a veces acepta una quita, un pago aplazado o una dación en pago. Antes de negociar, pide por escrito el detalle de la deuda y la documentación de la cesión. Si la deuda es inasumible, valora también la Ley de Segunda Oportunidad.

6. Suspensión del lanzamiento si eres vulnerable

La Ley 1/2013 suspende el lanzamiento de la vivienda habitual adjudicada en una ejecución hipotecaria cuando el deudor está en situación de especial vulnerabilidad y cumple los requisitos económicos que fija la ley. Esta suspensión está prevista hasta que se cumplan quince años de su entrada en vigor, es decir, hasta mayo de 2028, y también se aplica cuando el adjudicatario es un fondo.

Abogados especialistas en fondos buitre

Si te han ejecutado la hipoteca o un fondo te reclama una deuda comprada a tu banco, contacta con abogados especialistas en derecho bancario o en desahucios de LexGoApp. En LexGoApp puedes consultar sin compromiso a abogados especialistas cerca de ti ahora mismo si lo deseas.

Preguntas frecuentes

¿Puede un fondo buitre ejecutar mi hipoteca?

Sí. Quien compra el crédito se subroga en los derechos del banco, incluida la hipoteca, y puede iniciar o continuar la ejecución. Pero debe acreditar con documentos que es el titular y no puede reclamarte más de lo que debías al banco.

¿Cómo sé si mi deuda la ha comprado un fondo buitre?

Normalmente recibirás una comunicación del banco o de la empresa que gestiona el cobro (servicer). También puede figurar la cesión en el Registro de la Propiedad o aparecer en el juzgado como petición de sucesión procesal. Si te reclama alguien desconocido, pide que acredite la cesión antes de pagar.

¿Puedo comprar mi deuda al fondo por lo que pagó?

Solo si se dan los requisitos del retracto de crédito litigioso del artículo 1535 del Código Civil, que los tribunales interpretan de forma estricta y que no suelen aplicar a las ventas en bloque. Al margen de eso, sí puedes negociar voluntariamente una quita con el fondo.

¿La deuda con un fondo buitre prescribe?

Los plazos de prescripción son los mismos que tenía la deuda con el banco; la cesión por sí sola no los reinicia, aunque una reclamación fehaciente del nuevo acreedor sí puede interrumpirlos. Puedes consultar los plazos en nuestro artículo sobre cuándo prescriben las deudas en España.

Fuentes

• Código Civil (BOE): cesión de créditos y retracto de crédito litigioso (arts. 1526 a 1536).
• Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE): sucesión en la ejecución (art. 540) y oposición a la ejecución hipotecaria (art. 695).
• Ley Hipotecaria (BOE): cesión del crédito hipotecario (art. 149).
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE) y Ley 1/2013, de protección a los deudores hipotecarios (BOE).

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El primer problema con el que nos enfrentamos los abogados especializados en este ámbito es que el arrendador, con el fin de evitar entrar en conflicto con el arrendatario o con la esperanza de que el problema se resuelva por sí solo, permite al inquilino el impago de varias mensualidades antes de ponerse en manos de profesionales.

Este significa que, cuando se inician los trámites ya se encuentran pendientes varios pagos por rentas vencidas y no satisfechas. Por tanto el primer consejo que se debe dar al cliente es el de  informarse ante el primer impago.

No debemos olvidar que el artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya autoriza al arrendador a resolver el contrato como consecuencia de la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario. Por eso, la jurisprudencia permite reclamar desde el impago de la primera mensualidad. En este sentido la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial entre otras en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010, 2161/2006 – EDJ2010/253931):

“Esta sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial (SSTS 19 de febrero de 2008, RC 648/2004- EDJ 2008/234528-, 26 de marzo de 2009 RC 1507/2004- EDJ2009/72814-, entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demandada de desahucio, no excluye la posibilidad de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”.

Ante el impago de la primera mensualidad, nuestra recomendación sería avisar al arrendatario, mediante cualquier medio fehaciente, por ejemplo burofax, que si no se pone al corriente de forma inmediata de las cantidades pendientes, se procederá a la reclamación por vía judicial. En este momento ya se aconseja avisar al arrendatario de las consecuencias, posiblemente irreversibles, de la acción de desahucio por falta de pago.

Con esta medida vamos a conseguir dos cosas: La primera es evitar que el arrendatario enrede la situación con promesas de pago verbales, que luego no se cumplen o similares y, mientras tanto, la deuda se va incrementando. La segunda es impedir la enervación de la acción conforme al artículo 22.4, párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone:

“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Por ello, nuestro segundo consejo es dejar transcurrir 30 días antes de presentar la demanda. Si vencido el referido plazo sin haber recibido el abono de las cantidades pendientes, acudiremos, sin más trámite, a la vía judicial para solicitar el desahucio por falta de pago, acumulando la acción de reclamación de las cantidades adeudadas.

Para evitar problemas procesales que pudieran dilatar el procedimiento, nuestro tercer consejo es acompañar a la demanda una nota simple acreditativa de la propiedad, el contrato de arrendamiento, las cantidades adeudadas debidamente justificadas y la comunicación fehaciente realizada al arrendatario. Obviamente esta enumeración es una lista de mínimos, cualquier otra documentación que sustente nuestra reclamación, siempre será bien recibida por el juzgador.

En resumen, el arrendador debe tener claro los siguientes puntos: No dejar que el arrendatario incremente su deuda en más de una mensualidad. En ese momento requerirle el pago mediante cualquier medio fehaciente. Una vez transcurrido el plazo exigido por la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar la acción de enervación, sin que se haya cancelado la deuda, proceder a interponer la demanda de desahucio acumulando la petición de reclamación de cantidad.

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